北京经开区城市更新首批项目启动平均每平方公里土地税收将增收20亿元
自今年3月印发《北京经济技术经开区关于城市更新产业升级的若干措施（试行）》（以下简称《更新措施》）以来，北京经济技术经开区（简称经开区，也称北京亦庄）在政府主导下,通过鼓励产业升级，允许工业项目转型为产业园区，提倡政府收储、回购等三种方式，开展城市更新产业升级。加快盘活存量低效及空闲工业用地，激发土地资源潜力，为创新能力强、市场占有率高、掌握关键核心技术、质量效益优的专精特新“小巨人”企业释放空间资源。
景园街8号地处经开区的核心区，2015年以前，这里是一家冶金设备生产基地，占地面积2.1公顷，建筑面积1.45万平方米，容积率0.79。2019年经开区通过城市更新平台公司回购这块土地时，原项目已经停产5年。老项目拆除后，这里将建起“天空之境产业广场”，打造专注医疗器械、智能制造领域的绿色智能国际化产业园区。建筑面积由原来的1.45万平方米增加到9.3万平方米，按照一般的工业用地平均容积率计算，这一个项目就等于“凭空”造出5.2公顷土地。
土地资源紧缺一直是困扰经开区发展的难题,地上不够用就向天空要空间。向天空要空间不是单纯增加建筑高度，而是提高楼板荷载程度,使得2层以上车间就像一层一样稳固,打造多层土地,向天空要空间。
“为了方便产业上楼，我们还将在新园区每三层为企业设置一个垂直交通单元，实现人-车-货独立分行、高效运转。”经开区城市更新平台公司相关负责人介绍。该项目将于2023年建成并投入使用，初步预计到2025年，实现产值超8亿元。不仅如此，经开区还将以“天空之境产业广场”项目为核心，通过城市更新方式，引领永昌路发展成为国际产业大道。
经开区探索的高效利用土地的路径不仅要向天空要空间，还要向红线要空间、向地下要空间。
同样位于核心区的隆庆街10号，原是一家软包装印刷基地，占地面积不足1公顷，容积率0.66，两年前已经关停。更新后，经开区在这样一处小地块上探索出了向红线要空间和向地下要空间两种模式。通过打开围墙，打造多层次开放街区，与城市共享开放绿地景观，塑造开放共享、活力宜人的园区空间，实现向红线要空间；通过充分挖掘园区地下空间价值，打造功能复合的地下空间，实现向地下要空间。同时，合理拓展工业用地功能边界，补充区域配套、完善城市功能。原项目拆除后，新建的“STAR NET 健康智谷”项目地上地下总面积将达到2.4万平方米，空间主要功能为中试生产、研发试验及辅助用房。
初步预计2023年建成后，吸引生物技术和大健康产业的旗舰企业落户，进行研发中试和产业化。初步估算2024年实现产值近4亿元。未来，这里将实现企业间上下叠合，生产研发空间分用，各自拥有独立大堂和垂直客货流线，实现净污分流、人货分行高效运转。
“只要企业想干，我们就提供渠道，有能力的可以自己干，没能力的可以请高人来干。”经开区有关负责人介绍。
凉水河一街7号院地块因陷入债务纠纷长期低效，“2019年法拍取得地块后，我们就开始计划将该项目打造成为具有国际特色的生物医药产业园。”新项目相关负责人表示。
这块长期空置每年零产出的土地，通过城市更新政策转型升级为国际生物医药园，将形成以医疗器械和创新药研发为主导的两大特色产业，及以智慧医疗和健康服务为辅的两大支撑产业，预计2025年达产后实现纳税超过4亿元，彻底盘活这块土地。
这个新项目拥有专业团队和物业公司的项目方，能全面做好园区招商运营、产业服务、基础物业等各类园区服务，选择“自己的地自己干”。而对于不具备能力的，经开区也支持引进先进管理团队入区一起运营。
华腾锦绣项目是位于经开区新扩区域台湖地区，原北京市从事搪玻璃产品和非瓷产品设计制造的老工业项目，后因产业疏解的原因，原产业搬迁至外地，土地空置出来。由于原项目方不具备自主产业升级能力，引入北京市大型国有公司负责运营，由其二级公司负责改造提升，将新建网络安全云服务平台。
为解决项目方的资金难题，经开区还在城市更新政策制定初期就与区几家大银行共同研究金融支持政策方案，推出匹配的金融政策。其中工商银行总行于今年7月专门出台《关于在北京等5个城市开办城市更新融资业务的通知》，重点支持城市更新、低效用地再开发等项目融资。
奖励方面，经开区将对经批准转型为产业园区的项目实行年度评估制度，考核合格的，按照园区区域经济贡献超出《城市更新方案批复意见书》规定标准的，予以奖励。“管理不是‘管死’，而是要‘搞活’，各方面的支持都是为了‘放水养鱼’，让土地活起来，让企业想干就能干成”，经开区上述负责人表示。
城市更新项目充分优化利用现有资源，提升产业空间。粗略测算，首批31个城市更新项目达标后总体可实现纳税50多亿元，地均纳税约3600万元/公顷，平均每平方公里税收将增收20亿元。
首批31个项目类型多样、分布广泛，从土地来源、空间利用、运营现状、发展方向等多维度分析情况看，城市更新项目具备了一些经开区存量工业用地盘活的共同特点，非常具有代表性。涵盖了国企老厂转型升级、现有园区提升改造、平台公司回购后提容增效等多种盘活方式。
经开区有关负责人表示“我们现在所做的探索在国内还找不到先例可循，还需要在实践的过程不断优化。接下来将持续优化亦庄新城土地资源配置，鼓励和支持企业快速健康成长，进一步推动经开区和亦庄新城高质量发展。”
原标题：《北京经开区城市更新首批项目启动，平均每平方公里土地税收将增收20亿元》
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