【持续更新（二）】北京“京西八大厂”老工业厂区更新复兴路之更新政策篇梳理更新政策

admin2年前 (2024-09-26)北京产业信息126

中南高科：标准厂房租售北京及全国上百园区招商中 4000123021

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　　导读：北京作为中国首都，政治影响、示范效应巨大，相关政策的出台也非常慎重，关于老工业厂区更新政策与国家相关更新政策出台的内容、时序和边界尺度上基本保持同步。除“首钢”享受了国务院专项出台的疏解搬迁原址更新利用政策外，北京其它区县的老工业厂区土地、厂房更新实践活动也基本与国家整体的城市更新进程一致，属于比较典型的政策引领导向型城市。

　　一、“综合类”老工业厂区政策更新政策梳理

　　1.《北京市人民政府关于推进首钢老工业区改造调整和建设发展的意见》（京政发〔2014〕28号）

　　政策要点：可按照新规划用途落实供地政策、采取灵活供地方式；专项使用土地收益、市级政府统筹管理、土地收益专项返还；创新投融资模式，市政府和首钢共同设立产业基金，同时采取资产证券化等方式拓宽融资渠道；推进行政审批制度试点改革，按照“加快、简化、下放、取消、协调”的要求，推进行政审批试点，化简审批流程，重大项目纳入绿色通道；加大合作招商选资引智力度，市区两级政府大力支持，探索区企利益共享机制；建立健全工作机制，成立专项领导小组，定期召开领导小组会议，研究议定重大事项，部署开展重点工作。

　　政策评析：首钢老工业区转型下的28号文件，对于首钢特殊性政策也给予专项支持，但主要针对首钢地区，对八大厂整体而言适配度不足，不能做到普适性。

　　政策要点：该政策是北京首次就减量发展前提下，在支持符合北京“四个中心定位”前提下相关产业方面给予的激励支持政策，尤其是在存量工业房地资源更新后发展高精尖等产业给予规划、土地、资金方面的激励支持内容。

　　政策要点：北京首次基于城市更新理念的指导政策，也是指导北京市城市更新的纲领性文件，以此为统领后续出台的细分领域政策。配套政策从规划、土地、资金三方面为更新保驾护航，做法更灵活：

　　规划政策-“对于符合规划使用性质正面清单，保障居民基本生活、补齐城市短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。”“老旧小区现状公共服务设施配套用房可根据实际需求用于市政公用、商业、养老、文化、体育、教育等符合规划使用性质正面清单规定的用途”“可在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能”“地下空间平时可综合用于市政公用、交通、公共服务、商业、仓储等用途”。

　　土地政策-“更新项目可依法以划拨、出让、租赁、作价出资(入股)等方式办理用地手续。”“更新项目发展国家及本市支持的新产业、新业态的，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。”“用地性质调整需补缴土地价款的，可分期缴纳”“更新项目采取租赁方式办理用地手续的，土地租金实行年租制”“经营性服务设施可按所有权和经营权相分离的方式，将经营权让渡给相关专业机构”“可以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权等进行抵押融资”。

　　资金政策-各区城市、市级财政、市政府是为全市城市更新提供资金支持的主力军，此外，还鼓励市场主体投入资金、不动产产权人自筹资金、金融机构创新金融产品，多元化支持城市更新。

　　政策要点：本政策为北京首个针对老旧厂房更新利用的政策文件，鼓励老旧厂房更新作为拓展文化空间利用。

　　2.北京市文化改革和发展领导小组办公室《保护利用老旧厂房拓展文化空间项目管理办法（试行）》及试点项目清单的通知（京文领办〔2019〕5 号文）

　　政策要点：着力破解老旧厂房转型文化空间在实践中存在的改造建设及登记注册审批难等问题；设5年过渡期、允许临时变更建筑使用功能等审批流程；列出31个试点项目清单，北重科技文创园项目改造（北重东厂）和1919京西影视文创园1期（京能热电）进入试点清单。

　　政策要点：本政策主要是北京市加强对腾退空间和低效楼宇促进高精尖产业发展的利用和扶持，在满足相关申报条件的基础上，给予实施主体一定的改造资金支持。

　　政策要点：为老旧厂房更新改造提供实施路径和政策支撑。五环内根据产业需求发展新型基础、国家鼓励的新产业、新业态，五环外区域原则上发展高端制造业。

　　政策要点：针对市属国企的存量土地管理和统筹利用政策，提出了“四个统筹利用”的更新利用思路，尤其是针对保障性住房（共有产权房、公租房等）的开发利用支持。

　　政策要点：本政策主要是针对北京城市副中心（通州区范围内）存量国有工业用地利用试点的利用政策，在规划、土地、资金等方面给予了一定的支持。

　　在实施效果层面，目前北京市出台的城市更新政策，尤其是关于老旧厂区工业土地厂房更新利用的政策偏重于方向指导性，在具体更新方向、更新方式、规划政策、实施操作等方面仍有完善的空间。

　　北京城市更新10号文《意见》的出台有利于统筹推进北京全市层面的城市更新工作，未来北京的城市更新将全面加速。纵观全国，广东省基于三旧改造建立了较为健全的政策体系并取得了显著的成效，全国各地的城市更新政策体系仍然较为单薄，导致城市更新的进程也相对缓慢。随着北京城市更新指导意见的落地，以及后续相关细则的跟进，将推动社会资本积极入场，加速形成城市更新的“北京模式”。