石景山再掀拿地热潮 北京土地市场一日揽金1346亿元
近日，京西土地大爆发，继上周石景山五里坨建设组团1601-029地块之后，11月14日石景山再推两宗宅地，还有一宗来自丰台。三宗宅地总土地面积达26.3万平方米，总建筑面积为53.94万平方米，起始总价为115.7亿元。
今天的土拍现场房企竞争激烈。最终，石景山区五里坨建设组团二1601-053地块以总价78亿被万科+旭辉+卓越竞得，溢价率12.39%。丰台区丽泽金融商务区南区D-02地块被华夏人寿收入囊中，成交价35.5亿元，溢价率40.87%。而石景山鲁谷路1614-631地块遇冷，仅有天安人寿+北京保险园联合体申请竞买，最终该地块以21.1亿元底价成交。
继上周石景山区五里坨建设组团1601-029地块遭疯抢后，本周石景山五里坨再次引发拿地热潮。吸引了绿城、平安、实兴腾飞+远洋+新城、首开+金地、万科+旭辉+卓越参与竞拍。最终该地块花落万科+旭辉+卓越联合体，成交价78亿元，溢价率为12.39%。
据公开资料显示，本次出让的是石景山区五里坨建设组团二1601-053地块，地块于北京市石景山区五里坨地区，土地面积为202550.514平方米，规划建筑面积为346496平方米，起始价为69.4亿元。本次出让宗地中商品住房销售均价不超过52024元/平方米，且最高销售单价不得超过54625元/平方米。
诸葛找房分析师陈雷表示，此次地块规划建筑面积34.6万平方米，依旧为大体量地块，地块性质分居住、商业、办公等，较为复杂，利于进行居住、商业等多功能价值属性开发。石景山相较其他城区房价便宜，有环境和交通等优势。该地块面积大，周边建筑密度较低，加之石景山开发较少，未来发展及升值潜力巨大。
第二块宅地是石景山区鲁谷路1614-631地块（银河商务区L地块）B4综合性商业金融服务业用地，因为只有一家报名方，最终“天安人寿+北京保险园”以底价21.1亿元获得该地块。据悉，北京保险产业园已经多次低价获得银河商务区地块。
据公开资料显示，该地块位于石景山区鲁谷地区。将以“七通一平”形式供地，出让年限为商业40年、办公50年。建筑面积87923.61平方米，起始价21.1亿元。
诸葛找房分析师陈雷认为，该地块位于石景山核心地带，用地性质为B4综合性商业金融服务业用地，周边小区较多，多条公交线号线打造商圈便利交通，依托众多中央、市属单位资源及石景山万达广场的品牌效应，未来该地块或成石景山区金融商务、科技服务及高端商务中心，对石景山整体经济提升起到积极的促进作用。
本次出让的是丰台区丽泽金融商务区南区D-02地块B4综合性商业金融服务业用地。由于该地块严格限定了竞买方需具备金融资质（金融七牌照之一），最终吸引了银河证券、平安保险和华夏人寿参与竞拍。经过40轮激战，华夏人寿以35.5亿的总价竞得该地块，溢价率40.87%。
据悉，丰台区丽泽金融商务区南区D-02地块位于丰台区卢沟桥乡，建筑面积105000平方米， 起始价252000 万元 ，出让年限商业40年、办公50年。另该宗地将以“临时三通一平”形式供地。
据诸葛找房资料显示，丽泽金融商务区位于西南三环的黄金位置，近邻北京西客站及地铁10号线，近几年南城的发展吸引了大量的人口流入，花乡奥莱极大的提高了丽泽周边商业配套设施。9月底北京市总规发布，而里面中轴线战略地位的确立也使得南城发展迎来契机，占据空间优势资源的丽泽金融商务区，将整体丽泽商圈分散的商业项目整合连接起来，与丰台总部基地相望，或成西南区域商务中心。
北京土地市场再次出让3宗土地，合计规划土地出让面积为539419平米，起价达到了115.7亿。最后成交金额达到了134.6亿。其中溢价率最高地块为金融机构拼抢的丰台丽泽地块。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先北京年内住宅土地供应大幅增加，共有产权土地超过245万平米。从目前的土地市场看：截止今天北京已经成交64宗住宅用地，其中合计共有产权面积达到了245万平米，大约能够提供共有产权房3万套。
另外配建的限价商品房住宅大约在297万平米，大约在3万套左右，出租房大约在91万平米，提供的出租房大约在1.5万套。
商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。土地供应大幅度增加，将明显抑制2018年北京房地产市场价格。
其次：整体看，北京土地市场成交已经刷新纪录，年内有望3000亿。叠加14日成交。年内北京土地成交已经达到了2509.1亿。超过了历史年度记录。全年预计有望接近3000亿。
丽泽商务区地块，要求苛刻，地块必须100%持有，在土地年限内不得分割转让。必须是金融企业，而且如果是联合体，也必须全部符合资格要求。所以参与的全部是险资等金融企业，最后是今天竞争最激烈的地块。而开发商则资金压力加大，住宅地块降温明显。开发商资金压力越来越大：在资金收紧下，房企持续一年的拿地大战中，资金子弹已经打光。
土地价格出现了明显的高位回落，开发商持有比例明显降低，相比上半年动辄50%的持有比例，最近北京住宅土地竞争激烈度降低。
除了部分优质地块外，后续很难再现2017年上半年前的土地热度。从2016年930开始，北京严格限制签约，很多开发商回款压力极大，能够用于土地市场的资金量越来越少了，后续地价很可能会开始出现趋势性的下行。历史最严格的土地出让条件下，房企拿地的意愿逐渐减弱。房企联合体比例增加，单个企业拿地难度加大。未来拿地市场依然将以联合体为主。
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