首佳观察 ｜ 产业园区工业用地更新？且看北京经开区怎样做
周一，首佳顾问公众号发布的中提到，北京市工业用地搬迁的趋势主要是从城市中心区域向外围扩散，在多点地区形成产业城、产业园和产业基地等产业集群。下文统称“产业园区”。那么，产业园区内的工业用地是否也面临着更新？如何更新呢？首佳带您了解北京市工业用地政策先试先行区—“北京经济技术开发区”的蕞新政策和更新方式。
北京经济技术开发区（下文简称“经开区”）作为五个多点新城之一，与中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城构成的“三城一区”已成为北京全国科技创新中心建设的主平台，也是北京构建“高精尖”经济结构和高质量发展的主阵地。
作为“三城”科技成果转化落地的承载区，经开区总土地面积为6000公顷，其中工业用地规划总面积为2270公顷，占经开区总土地面积的38.1%。截止2019年底，经开区剩余未出让工业用地仅为112公顷，面临着产业用地资源饱和、引进升级与成果转化空间不足的问题。为保障高精尖产业项目用地需求，经开区在试点土地创新政策、积极盘活存量资源、增强土地管理灵活性方面不断探索，从土地供应到存量更新均出台了配套文件，对园区工业用地高效利用起到了一定的示范作用。
由于技术迭代、市场变化、企业经营等原因，现代工业企业的寿命周期一般不超过15年，远低于工业用地50年出让年限，企业衰败后极易发生用地低效的情况。2013年经开区率先尝试工业用地弹性供给，将工业用地出让年限由50年缩短至20年，以提高土地使用效率。经过5年的试点探索，2018年开始在全市范围内推广，北京市现工业用地出让年限基本以20年为主。
在全面推行工业用地弹性出让的基础上，2020年1月，经开区进一步推出“先租后让，达产出让”政策。即：首期租赁期限蕞长不超过5年，租期结束考核，达产后再予以出让土地，承租年限与出让年限之和不超过20年。土地出让金计算方式如下：如果企业租赁期满又未达标，则解除土地租赁合同，收回土地使用权时，地上建筑物、构建物及其他附着物按照重置成新价补偿。
为解决产业用地空间饱和、工业区配套能力不足等问题，2020年3月，经开区出台了《北京经济技术开发区关于促进城市更新产业升级的若干措施（试行）》，文件规定“原生产无法继续实施的或项目在满足生产外尚余空闲用地或用房（面积不小于2000平方米）的工业项目，在不改变工业用途的前提下的盘活利用，以实现城市更新产业升级”。经开区工业用地更新方式包括：产业升级、转型为产业园区和政府收储、回购三种。
符合亦庄新城产业发展导向及入区标准的项目，经管委会批准后，土地使用权人可以通过产业升级的方式提高土地节约集约利用水平。在符合上位规划的前提下，鼓励通过提容增效对厂房进行升级改造，以满足自主产业升级需求。增加容积率的项目，其经济贡献应当按照容积率增加比例相应提高；增加部分用于生产的工业用房建筑面积可不补缴地价款。
转型方式：经开区内，建成时间不少于6年的工业项目，具备园区经营能力，并承诺园区整体经济指标能够达到入区标准的，经管委会批准可以转为产业园区；自身不具备园区经营能力的，可与国有平台公司合作合资经营，也可与具备园区经营能力的社会企业合作经营，经管委会批准后转为产业园区。产业园区可通过出租房屋的方式引进产业项目。
奖励措施：园区年度运营评价考核合格的，按照规定给予园区经营单位支持资金；按照园区整体经济指标测算园区公租房配租指标，由园区经营单位配租给入园企业员工使用。
违约责任：第五年未达到《园区改造转型方案批复意见书》规定经济指标的，或经营过程中有严重违法经营行为（包括引入企业有严重违法经营行为），造成重大损失或恶劣影响的，取消其产业园区资格，停止办理工商注册，限制能源供应，纳入收储回购项目库。
经批准的产业园区项目被取消资格的，按原出让地价折算剩余使用年限实施收储回购。
前2种情况，工业用地收储回购补偿价格标准为：土地按合理补偿价格，可继续使用的房屋按重置价格结合成新程度评估确定。
第3种情况，工业用地收储回购补偿价格标准为：土地价格按原《土地出让合同》约定的出让地价折算剩余使用年限，可继续使用的房屋按重置价格结合成新程度评估确定。
今年1月，《北京市人民政府关于加快推进北京经济技术开发区和亦庄新城高质量发展的实施意见》（简称《意见》）发布，明确进一步赋予北京经济技术开发区管委会市级管理权限，市级管理权限包括国有建设用地使用权划拨批准、征收集体所有土地批准、土地一级开发项目授权审批等；经开区管委会在经开区(约60平方公里)规划范围内行使区级人民政府行使的职权。同时，北京市政府支持北京市出台的改革开放政策在北京经济技术开发区和亦庄新城先行先试。
曾经著名的手机品牌“诺基亚”于2000年进驻经开区，与北京经济技术投资开发总公司共同成立了北京星网工业园有限公司，并兴建了世界级的移动通信生产基地——星网工业园。历经10余年发展后，诺基亚在设计理念和技术迭代等方面没有跟上时代潮流而走向衰败，于2015年退出园区。2016年，北京星网工业园有限公司股东变更为北京经济技术投资开发总公司（现更名为北京亦庄投资控股有限公司，是北京经济技术开发区管理委员会全资控股公司），将原诺基亚土地和资产进行了收购，没有调整规划指标，对厂房简单装修后引进北汽新能源项目，实现产业升级。
北京星网工业园有限公司现已成为经开区内专门做产业用地更新的平台公司，目前已收购近10个类似工业项目，在政府指导之下实现工业用地更新。
盘活存量工业用地是一件十分复杂的工作，既涉及到规划的调整、实施、监管等规划实施的技术和管理创新的相关内容，也涉及到工业宗地治理、生态修复、社会活力再造等土地综合治理平台的搭建，还涉及到政府、运营主体、土地使用权人等多方利益的协调，需要收储、交易、财税各方面政策的支持和创新，需要在实践中不断探索和研究。
相比深圳、广州等南方一线城市，北京市政策创新难度较大，多是基于现行法律法规框架下的更新改造。经开区直面存量工业用地更新问题，通过探索、创新，取得了经验并出台了系列政策，对北京以及北方城市的国有工业用地存量更新有很好的借鉴作用。未来，政策上还可在创新收储补偿方式、带项目出让、工业上楼等方面开展进一步的创新和探索，利用好政策先行先试优势，为北京市产业园区存量用地更新做好标杆示范作用。
在工业用地更新过程中，首佳顾问结合自身的服务能力和业务优势，可为您提供政策咨询、地价评估、课题专题研究、规划策划、可行性研究、项目立项建议书以及各类方案编制等服务。
（注：本文由首佳顾问原创发表，作者：城市更新事业部北京咨询顾问部 赵佳理、陈洁琼，如需转载请联系首佳顾问，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。）
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