关于土地增值税预征你了解多少？
关于土地增值税预征，你了解多少？
一看文章标题，大家的头部反应：沥呕君又在老生常谈了。的确，有关土地增值税方方面面的话题，百度上一搜，看不完的文章。土地增值税作为房地产业一个特有的税种，因其在收入和可扣除成本（特别是后者）的确认上存在难点和争议，因此也经常令地产公司的财税人员头痛不已。今天沥呕君就和大家聊一聊，土地增值税到底应该怎样预征。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号,以下简称《实施细则》）规定了土地增值税预征制度。《实施细则》第十六条规定“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定”。
国税总局也就土地增值税为何要进行预征作出了解释：
《对十二届全国人大四次会议第2673号建议的答复》中提出，预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。预征制度实施以来一直在组织收入中发挥了重要作用。对房地产开发企业来说，可避免一次性缴纳税款给企业流动资金带来的压力，也使土地增值税能够及时在缴纳企业所得税前扣除。因此，它是符合房地产开发销售和土地增值的特点，并有利于企业生产经营、财务核算的。
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条规定“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）”。
这个只是对下限作了要求，上限的制订标准交给了各地政府的税收征管部门。
我们先来确定一下土地增值税预征的计算基数吧，你可以将其理解成税基。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
换言之，土地增值税应税税基=预收款-应预缴增值税税款。
那么应预缴增值税税款怎么算？国税总局同样对此作出了明确：
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)
第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
有人要问了，那么房地产企业有没有无需预征土地增值税的特殊情形呢？你问对了，还真有！让我们一起来看看。
北京：保障性住房暂不预征土地增值税
《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（2013年第3号）规定，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。此外，北京、上海、广州、天津、辽宁、山东、福建、湖北、四川等省市均明确规定保障房暂不预征土地增值税。
广州：经济适用住房不实行预征土地增值税
《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告2015年第12号）头部条第四款明确，对符合广州市人民政府“廉租住房”、“公共租赁住房”及“经济适用住房（含解困房）”规定的房地产开发项目，暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定免征土地增值税。
武汉：预售工业园区内厂房车间经审批土地增值税暂不预征
《武汉市地税局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（武地税发〔2010〕62号）头部条第三款明确了土地增值税预收管理的问题：纳税人预售新建经济适用房或工业园区内厂房车间，应填报《预售经济适用房或工业园内厂房车间收入不预征土地增值税审批表》，经主管税务机关税政部门审批后，土地增值税暂不实行预征，在土地增值税清算时据实征收。对新建经济适用房或工业园内厂房车间项目中的其他房地产，应分开核算，并按规定预征土地增值税；凡未分开核算的，对该项目一律按规定预征土地增值税。
宁波：村民拆迁安置房经批准暂不预征土地增值税
《关于进一步加强房地产开发项目土地增值税清算工作的通知》（甬地税二〔2009〕104号）头部条规定，对经济适用房、廉价房、村民拆迁安置房等实行政府指导价且增值率明显低于土地增值税起征点的项目，经纳税人申请，由主管税务机关批准后可暂不预征土地增值税。其余房地产开发项目必须按规定先实行预征，待符合清算条件时再进行结算。
重庆：政府实施的征地（拆迁）安置房项目不预征土地增值税
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（2014年第9号）第四条第四款规定，以下类型的房地产项目，对住宅转让不预征土地增值税：
1．棚户区或危旧房改造安置房项目；
3．政府实施的征地（拆迁）安置房项目；
4．符合国家规定的其他保障性住宅项目。
河南：安居工程住房预收房款暂不预征土地增值税
《关于营业税、资源税、土地增值税若干征税问题的通知》（豫地税发〔1997〕160号）规定，对安居工程住房的转让所预收房款（定金），暂不预征土地增值税。凡价格在20000元/平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发〔2010〕28号）的规定执行，即：1.普通标准住宅1.5%；2.除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；3.除上述1、2项以外的其他房地产项目4.5%；4.经政府批准建设的保障性住房0.5%。对价格在20000元/平方米（含）以上的单套房屋，预征率为6%。
甘肃：城市规划、国家建设需要自行转让房地产不预征土地增值税
《甘肃省地方税务局印发〈甘肃省土地增值税预征办法〉和〈甘肃省土地增值税预征清算办法〉的通知》（甘地税函发〔2006〕206号）第六条规定，税收政策规定的以下减免税项目，可以不预征土地增值税。
(一)经各级政府部门批准建造销售的经济适用住房。是指由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产给予纳税人的经济补偿。
(三)因城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产而取得的收入。
(四)其他符合免征土地增值税的情形。符合减免税规定的纳税人应当在进行房地产项目登记或申报时，向主管税务机关提交减免税申请。经主管税务机关审核认为符合减免税条件的，可以不预征土地增值税。
江苏：公共租赁住房、廉租住房暂不预征土地增值税
《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（苏地税规〔2016〕2号）第三条明确，公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚区改造安置住房等保障性住房，仍暂不预征。
陕西：限价商品住房项目可暂不预征土地增值税
《陕西省地税局关于调整土地增值税预征率的公告》(陕西省地税局公告2012年第3号)第二条规定，对符合《陕西省保障性住房管理办法(试行)》规定的房地产开发项目暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。因此，自2013年2月1日起，对符合《陕西省保障性住房管理办法（试行）》第二条规定的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的房地产开发项目可暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。列入旧城改造的安置项目不再享受不预征土地增值税的优惠。
山东：处置地下人防设施建造的车库（位）等设施不预征土地增值税
《山东省地方税务局关于发布〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）〉的公告》(2017年第5号)第十七条明确，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不预征土地增值税。《中华人民共和国人防法》规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；国家保护人民防空设施不受侵害，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。因此，房地产开发项目按规定建设的人防工程产权应属于国家所有，其投资者处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施不能实现产权转移，取得的收入不应视为转让房地产收入。在清算申报时，房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。
至于土地增值税的预征率，前面说了，国税总局层面仅规定了一个下限，至于上限到底定多少，自由裁量权交给了各地政府。而各地方又会结合自身所处地区的经济发展现状、税源松紧度、产品类型、所处区段等因素，分门别类地设置了各个档位的预征率。企业如想在合理限度内适当降低项目的预征率，进而提高资金使用效率，建议蕞好能把不同类型的产品业态单独核算，混在一起的，税务局只能是打包预征了，而且大概率是会从高计征。
关于土地增值税的预征，今天暂且聊到这里。
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