资产盘活课｜案例17：盘活北京亦庄控股生物医院产业园区资产支持专项计划项目
盘活北京亦庄控股生物医院产业园区资产支持专项计划项目
国家发展改革委公布24个盘活存量资产扩大有效投资典型案例中，有4个案例涉及资本市场金融产品发行，北京市亦庄控股生物医院产业园区资产支持专项计划项目为其中之一。该项目通过发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），成功撬动近50亿元的新增有效投资。
北京亦庄生物医药园位于北京经济技术开发区路东区，占地面积8.67万平方米，总建筑面积16.3万平方米，可出租面积12.1万平方米，于2011年10月投入运营，入驻企业达170余家。2020年评估价值为16.51亿元。
北京亦庄生物医药园致力打造多功能、全过程、高端化的生物医药创新服务体系。园区设有公共测试服务平台、中试服务平台、CRO服务平台、信息服务平台、试剂耗材供应中心、科技创新服务中心、物业服务中心和会议会展服务中心，形成了专业技术、条件支撑、成果转化、政策支持和公共基础五大服务体系。
与传统金融产品相比，本项目具有以下特点：
与传统的金融产品相比，本项目通过较高的资产抵押率和更长的期限，有效放大融资规模，成功撬动近50亿元的新增有效投资。
通过物业运营收入质押担保、超额现金流覆盖、标的物业抵押、发行人提供差额支付承诺等多种方式为产品进行增信，提升产品安全性、确保本息及时足额兑付。
采用“3+3+3+3+3+3+2”年的期限设置，存续期内每三年设置开放期，开放期内允许投资人回售资产支持证券份额，增加了投资人回收资金的灵活性，保障投资人利益。
该项目帮助企业成功将相对难以流动的存量资产盘活变成流动、可交易的金融资产，提供更有效、成本更低的融资来源，拓宽融资渠道、扩大融资规模。
作为北京市首单储架型产业园区CMBS产品，北京市首单生物医药特色产业园区CMBS产品，充分体现了CMBS产品的发行价格低、流动性强、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力，以及资产负债表表外融资等优势，实现了资本市场融资模式创新，对拓宽产业园类融资渠道具有重要借鉴意义。
由工银瑞信投资管理有限公司担任计划管理人、中国工商银行担任总协调人/托管银行，由北京亦庄国际生物医药投资管理有限公司、北京亦庄投资控股有限公司作为原始权益人。
本项目采用公开发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）对存量资产进行盘活，采用储架方式发行，储架规模30亿元。
2021年2月，由工银瑞信投资管理有限公司担任计划管理人、中国工商银行担任总协调人/托管银行，由北京亦庄国际生物医药投资管理有限公司、北京亦庄投资控股有限公司作为原始权益人的“工银瑞投-亦庄控股产业园头部期资产支持专项计划”于上交所成功发行。亦庄控股CMBS首期发行金额10亿元，获AAA评级，票面利率3.99%，发行年限20年（3+3+3+3+3+3+2年）。
本项目采用公开发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）对存量资产进行盘活，采用储架方式发行，储架规模30亿元。
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