工业用地上的房屋能否分割出售？

admin1年前 (2024-09-26)北京产业信息47

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　　工业用地上的房屋能否分割出售？

　　工业用地上的房屋能否分割出售？原告陈某瑛（以下简称：原告）与被告北京维某宏强投资管理有限公司（以下简称：被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王颖、朱雨溪，被告的委托代理人王新安、王洁宏到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称：2011 年 4 月，原告与被告签订《房屋转让合同》，合同约定原告购买被告位于北京经济技术开发区 X 街区 X 庄 X 幢 X 号房屋。合同还约定了被告应为原告办理房屋产权证书的相关内容。合同签订后，原告缴纳了全部购房款，但被告未按照合同约定为原告办理房屋产权证书，被告的行为构成违约。要求：1、判令被告赔偿原告逾期取得房屋所有权证的违约金及利息（自 2012 年 8 月 22 日计算到判决生效之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告未向被告提交任何办理房屋权属证明的资料，合同义务尚未发生。原告未提交任何办理产权登记的资料，被告曾于 2011 年和 2013 年两次将办理涉案房屋产权证的资料及分割报告报送政府主管部门，由于政府相关部门的原因，被告未能办理完毕相关手续，被告依约不应承担违约责任。被告承诺为原告办理房屋权属证明的期限是在房屋交付使用、且原告向被告提交全部办理权属证明的相关资料后 360 个工作日内，而原告在起诉状中主张的违约金起算时间是在签订合同后的 360 个自然日，原告主张的违约金起算时间有误。经审理查明：2011 年 4 月 6 日，原告（受让方）与被告（转让方）签订《房屋转让合同》，合同第一条项目建设依据约定，转让方以出

　　让方式取得座落于开发区 X 街区、编号为 A9M1 的地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：开有限国有（2007）第 41 号。该土地使用面积为 41706.2 平方米，规划用途为工业用地。转让方经批准，在上述地块上建设创意产业园项目，暂定名 X 庄。建设工程规划许可证号为 2009 规（开）建字 0075，施工许可证为（2009）施（经）建字 0101 号。第二条基本情况约定，该房屋为第一条规定项目中的 X 幢 X 号，该房屋用途为办公（创意工作室），房屋建筑面积暂定为 55.05 平方米。第四条计价方式与价款约定，该房屋转让方与受让约定，按照建筑面积计算该房屋价款，该房屋总价款为 539215 元。第五条付款方式及期限约定，一次性付款，签订本合同当日，全部房款已付清。第十条房屋交付日期及条件约定，转让方应当在受让方付清全部房款的情况下，于 2011 年 4 月 6 日前向受让方交付该房屋。第十八条产权登记约定，（一）受让方同意委托转让方向权属登记机关办理权属登记，代办手续费每单套 600 元；（二）转让方承诺在房屋交付使用、且受让方向转让方提交全部办理权属证明的相关资料后 360 工作日内，为受让方办理房屋权属证明。1、如因转让方的责任，受让方未能在房屋交付使用后 360 个工作日内取得房屋所有权证书，受让方有权退房。若受让方不退房，自约定受让方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，转让方按受让方已付款的日万分之二计算承担违约金，并于受让方实际取得房屋所有权证书之日起 30 日内支付。2、如因受让方的责任，受让方未能在房屋交付使用之日后 360 工作日内取得房屋所有权证书，由

　　受让方承担责任。合同同时还约定了其他内容。签订合同当日，原告一次性向被告支付了全部购房款、契税、产权代办费及公共维修基金。被告向原告交付了房屋。被告没有在合同约定的期限内为原告办理房屋所有权证书。

　　另查，涉诉房屋所在土地系被告通过与北京经济技术开发区土地主管部门签订土地使用权出让合同所取得，该土地的规划用途为工业用地，被告于 2007 年 8 月 17 日取得北京市人民政府核发的土地使用权证书。 2009 年 10 月 9 日，北京市规划委员会向被告核发了建设工程规划许可证。2011 年 3 月 28 日，北京市规划委员会对涉诉房屋所在的项目核发了建设工程规划验收意见（合格告知书）。被告向原告转让房屋未办理房屋销售许可。涉诉房屋所在 X 幢楼房至今尚未取得房屋所有权证书。

　　2010 年 10 月 8 日，北京市国土资源局发布的《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》，2010 年 11 月 18 日，北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，这两份文件均对已建成工业项目的转让和出售及已建成非住宅项目的分割登记做出了明确的限制规定，明确研发、工业项目不得擅自改变土地用途，未经批准，国有建设用地使用权不得转让，并明确 2010 年 10 月 1 日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审

　　核通过后，报市政府审批。庭审中，被告主张其已就涉诉房屋分割销售问题向相关政府部门报送材料，现尚未获得政府部门批准。

　　上述事实，有双方当事人陈述，房屋转让合同，契税、产权代办费及公共维修基金收据，购房款发票，建设用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划验收意见（合格告知书）等证据在案佐证。

　　驳回原告陈某瑛的诉讼请求。本院认为：原告与被告签订房屋转让合同，被告将涉案房屋出售给原告，房屋的出售必然引起土地使用权的转让，因涉案房屋所在土地是被告以协议出让方式取得，规划用途为工业用地，而工业国有建设用地使用权未经批准不得转让，故被告出售工业项目房屋需经政府行政主管部门批准同意，尚未批准前，该房屋转让合同效力待定。现原告依据房屋转让合同约定要求被告支付延迟办理房屋产权证的违约金，没有法律依据，本院不予支持。