北京产业地产禁止销售！未来何去何从？——产城运营战略观察第四十三期
近日，北京市政府办公厅印发了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，明确规定，北京将在19个重点区域启动“弹性年期出让土地和土地年租制”，园区产业用地出让年限蕞长为20年（除极特殊情况外），并规定园区开发企业不得整体或分割销售产业用房及其各项配套服务用房，不得转让公司股权。
1月12日，北京打响了2018年产业地产行政管理的头部***。北京市政府办公厅印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（以下简称《意见》），出台了系列关于产业地产的突破性条文，包括：
1）入园企业购买园区产业用地，出让年限蕞长为20年，拿地企业必须是高精尖，租赁方式获取园区产业用地，蕞长不得超过15年
2）园区开发企业（产业地产）不得整体或分割销售，不得转让公司股权
3）强化监督管理，保证产业用地用途，严限工改住和商住两用开发
4）产业园区可安排建筑规模不超过地上总建筑规模15%的配套设施
5）政策在国务院、市政府认定的19个园区先行试点
本次政策出台，将原有的50年工业用地使用权缩短为20年，同时直接禁止了产业用房的销售，大幅降低了企业入驻园区的前期成本，为高精尖产业相关企业的发展提供强有力的支持，对于吸引核心产业，提高北京城市竞争力意义重大。此外，以行政手段禁止非高精尖产业入驻园区，也有利于提高北京市产业供给质量，促进自身产业优化升级。
另一方面，对于北京的部分园区企业而言，冲击则是巨大的，园区销售变现这一条路就此被完全切断；而随着监督、管理的加强，工业用地转性，“科改住”、“商改住”也将受到更为严格的管制，以往单纯依靠拿地，销售厂房、园区配套盈利的路已经走到尽头，对园区企业自身产业发展、招商引资能力提出了更高的要求。
表：国务院、市政府认定的19个园区名单
本次北京关于工业用地的条例安排，一方面，贯彻了近年以来国家层面推动产业升级，发展战略新兴产业，抑制金融、房地产泡沫的政策主张，另一方面，也从北京市自身定位出发，疏解非首都功能，构建高精尖经济结构、为推动高质量发展提供有力支撑。
此外，我们认为，从潜在的深层次意义上，还存在以下三个方面的考量：
??头部，城市发展方面，从总量扩张到存量优化。根据蕞新的北京城市总体规划，北京战略定位为四个中心：政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，并强调控制人口规模、控制建设总量、疏解非首都功能。本次政策则是从行政手段、土地市场管理方面，优化园区的企业结构和人才结构，鼓励科技创新。
??第二，产业发展方面，去房地产化，为高精尖产业提供空间。禁止出售产业用房，从根本上改变了以往产业地产商的商业模式，而以压缩出让年限，鼓励出租的方式，大幅降低了高精尖企业先期进入北京的成本，将对北京市加快科技创新，促进首都经济结构调整和高质量发展起到积极的推动作用。受此政策影响，以新一代信息技术、医药健康、智能装备、节能环保、新能源智能汽车为代表的高级、精密、尖端产业在北京将获得更为优质的发展空间，提高了北京对高端产业和高级人才的吸引力，加强了城市长期的竞争力。
??第三，政府收益方面，一次性收益转向持久收益。站在相对长远的时间维度来看，我国经济从高数量发展到高质量发展转变，地方政府过往依靠土地财政来拉动投资、创造信用的模式已经不再适应当前的发展形势。而北京本次政策，降低了政府前期从土地出让环节获取的收益，以加强对优质核心产业的吸引，有望从产业的高质量发展方面获得未来多年的可观GDP、税收和就业。
实际上，北京并非头部个提出20年土地出让期限的城市，包括深圳、上海、成都、广州均出台过工业用地弹性出让制度的相关文件，文件明确提出工业用地出让年限一般不超过20年。
表：近年来其他城市工业用地弹性出让年期政策
总的来看，地方政府当前愈加强调土地背后能带来的产值收益，以高质量发展为导向，降低前期从土地获取的一次性收益，提高持久收益。
我们认为，关于弹性出让年期、禁止工业地产销售的政策未来具备较强的推广复制可行性，预计主要将以两种形式展开：
??头部，在发达地区的推广。对于我国的东部发达城市群，经过改革开发以来数十年的发展，产业经济发达，未来主要方向是发展高端产业，提高产业附加值。而提倡租赁、压缩出让年限，也有助于鼓励、吸引高端产业的发展，推动产业升级。
??第二，在住宅市场的推广。我国住宅出让年限一般为70年，土地成本过高，是造成商品住宅价格高居不下的首要原因，而若降低住宅出让年限以及相应的土地获取成本，对于降低住房价格上涨压力有一定积极效应，此外，也存在对超出出让年限外的住宅征收房产税的可能，以提高住房持有成本以及政府的持久收益，降低住宅市场的波动。
一方面，北京作为政策风向标，预计未来仍有更多城市出台工业用地弹性出让政策，而只租不售的试点也存在较大推广的可能性，产业地产传统意义上通过销售获取收益的模式将加速退出；而另一方面，地方政府延续国家层面脱虚入实的战略要求，对金融、地产炒作持负面态度，也给实体产业发展赢得了良好的时间窗口，对现阶段招商引资提供了重大利好。
于产城运营商而言，抛弃幻想，回归到促进产业发展这条主线上，服务于未来可持续的城市发展，与城市共同成长，才是寻求与政府共建双赢之道的核心立足点。
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