企业建厂没钱拿地？亦庄试行工业用地“先租后让”
手里握着重磅科技成果，却没钱拿地建厂房——很多科技企业、尤其是初创企业都曾面临这样的困境，因此拖慢了成果转化的时间。但这样的问题将在亦庄破解。
近日，北京经济技术开发区发布《亦庄新城工业用地先租后让实施方案（试行）》。北京日报客户端记者梳理发现，亦庄新城工业用地将采取“先租后让，达产出让”的方式供应，即采取首期租赁，租赁期蕞长不超过5年，达产后再予以出让的供地方式。此举也是为了支持高精尖产业发展和融合，促进落地产业项目尽快达产。
早在2013年，经开区就出台《关于进一步加强工业用地管理，提高土地节约集约利用水平的实施意见》，工业用地出让年限由原来的一次性出让50年调整为“一般不高于20年”。此举直接让地价下降到每亩不高于70万元，减少了企业的前期投入成本，企业也能把有限的资金尽可能地投入到生产中。
蕞新出台的这份方案，则在“出让”前探索“租地模式”。方案披露，亦庄新城内工业用地采取“先租后让，达产出让”的方式供应，即采取首期租赁，租赁期蕞长不超过5年，达产后再予以出让的供地方式。
具体来看，亦庄新城未来将按照工业用地招拍挂程序确定土地竞得人并签订租赁合同。租赁年限原则上为5年，出让年限与租赁年限之和不超过20年。租赁期满经考核满足达产标准的，可按协议方式办理出让手续或办理续租手续。
全国工业土地出让年限一般为50年，但从市场调查数据来看，企业的产业生命周期一般不超过20年，主要集中在15年左右。由于市场调整、技术迭代等原因，部分企业就无法达到预期目标，这一方面会造成企业手里的土地不能应用尽用，另一方面区域内的土地资源匮乏也就难以用来招纳更优秀企业。
“在亦庄新城范围内推行工业用地‘先租后让，达产出让’，让土地资源供给真正投产、有能力达产企业，集约土地资源，为高精尖产业重点项目留足产业化空间。”经开区相关负责人表示。
这样一来，企业前期投入成本也将降低。根据方案，竞买保证金按土地出让起始价的25%收取，竞买保证金在土地公开出让成交后转为5年租赁期的土地租金。项目符合达产指标后，转出让的地价款按竞得地价总额扣除已缴纳租金（租金视作先期缴纳地价款）的差价确定。
经开区相关负责人介绍，此举一方面在满足企业用地前提下加快工业用地流转速度，提高经开区土地集约节约利用水平；另一方面减少了企业的前期投入成本，使企业能把有限的资金尽量多地投入到生产中去，集中力量发展产业。一高一低之间，既保障了经开区招商用地资源，又促进了企业顺利发展。
“工业用地‘先租后让，达产出让’，有利于进一步降低企业用地初始成本，加快项目启动，调动投资者的积极性。”有专家分析，这一土地政策可以让企业以低成本快速入园；同时可减少土地优化配置的制度成本，防止僵尸企业囤地倒卖现象。
“先租后让”依然可以获得不动产证。记者获悉，承租人在租赁合同约定的租赁期间，支付租金后，就可申请办理不动产权证书；当租赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权的，土地使用者凭相关材料缴纳相关税费后也申请办理不动产权变更登记。
方案也披露，承租人应当按照工业用地租赁合同约定的建设时间、投资强度、用途等使用土地，不得擅自改变。竞得人建设的厂房和配套设施为自用，不得转让、出租（含以股权转让等方式的土地使用权转让）土地使用权及地上建筑物。
如因竞得人自身原因无法自用的，租赁期内由相关部门收回国有建设用地使用权，所交租金不予退还；出让期内则以宗地剩余使用年限折算后的原出让价款收回国有建设用地使用权。
据悉，《方案》还制定了严格的考核机制，分阶段全面考核企业投产、达产标准。承租人主动申请或租赁期满前6个月，经开区相关部门将对先租后让项目进行达产考核。经考核满足达产标准的，按照协议出让程序办理出让手续或续租手续。
租赁期满前考核评价不满足达产标准的，如有特殊情况，承租人可在租赁期届满前3个月提出续租申请，经同意后可续租。续租期限蕞长不超过1年；如果是特殊产业项目，经批准后续租期限可到2年。续租租金按前5年平均年租金缴纳。
如果租赁期满未续租、续租期满后仍未满足达产标准，相关部门将解除与土地竞得人签订的租赁合同，收回土地使用权，地上建筑物、构建物及其他附着物按照重置成新价补偿。
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