产业地产四大趋势凸显 智慧园区运营呼之欲出
2020年的新冠肺炎疫情给产业园区带来了巨大的冲击，在疫情影响下，行业整体规模增速放缓。而外部环境的变化也使园区的运营招商一度面临困境，导致园区运营商营收与利润的下滑。但在政策扶持、融资渠道畅通、数字化赋能等多重利好的带动下，产业园区依旧将迎来蓬勃的发展。
从整体行业来看，随着产业的转型升级，越来越多市场化运作的园区开始“去地产化”，以信息化、智能化应用，全面提升产业园区运营能力；同时，联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作，打造一站式、生态闭环的产业集群也为产业升级提供了助推力。
展望未来，在国家不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府从多方面加快新基建建设进度，作为产业集群载体空间的产业园区，仍有巨大的发展空间。
以北京216号、217号两份文件为标志，北京产业地产将进入持有时代；相信有北京的示范效应，预计很快将有更多一二线城市跟进，产业地产从原先开发模式走向运营模式。
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。
随着新经济的快速发展，园区物理空间成为共享资源，园区的盈利模式也由传统的物业租售模式向投资共生模式转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是通过成立产业投资基金，入股入园企业，共同享受入园企业的成长收益。
未来产业园区发展由拼政策进入拼服务阶段，围绕三大方面建设服务体系：一是市场服务，二是园区服务，三是政务服务。
从1978年到2019年，已经发展40余年的产业地产，经历了从高速膨胀到现在的转型升级，终究要回归到产业的本身，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，以高效的资源配置手段和系统化的园区布局，深度挖掘产业的内在价值，打造推动区域经济发展的新增长极。
产业园区是提升科技水平、快速构建新型产业体系和增强经济实力的有效载体，可以有效聚集生产力，集约利用资源，带动关联产业发展，促进区域经济的发展。作为产业调整和升级的重要空间聚集形式，产业园区担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
中国最早的园区是改革开放初期以推广经济特区政策为目的而建立起来的经济技术开发区。随着中国经济的发展，园区的概念和范围不断的扩张延展，从开发区到高新技术开发区，再到最近几年日益发展起来的产城融合等。
据不完全统计，我国有各类产业园区15000多个，包括国家级高新区168家、经开区218个、国家级自贸试验区18个等等，对全国经济的贡献达到30%以上，覆盖了国家级、省级、市级等各个行政层级。
目前，我国产业园区发展已经形成了比较成熟的运营模式，园区依托实体产业运营、资源汇聚、平台化服务来发展产业，并且更加注重园区的硬件软件智慧化，提供弹性云服务、云办公、企业金融服务、市场推广等增值服务，全方位高智能地协助产业培育和成长。
近年来，国家和地方政府持续发布产业发展利好政策，为产业园区的发展营造了良好的营商环境。2020年3月，中共中央政治局常务委员会召开会议提出，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。以人工智能、数据中心、物联网、5G等新兴技术基础设施建设为主的“新基建”，将为城市和园区的建设运营提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系，同时拉动经济增长、助推数字经济全面升级、赋能传统产业园区转型升级，给产业园区提供了新的发展机遇。
4月，科技部火炬中心印发了《关于深入推进创新型产业集群高质量发展的意见》提出，按照“一区一主导产业”布局建设创新型产业集群，要在现有创新型产业集群试点和培育基础上，重点建设100个国家创新型产业集群，进一步激发产业园区创新发展的活力。
“十四五规划”提出，发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。以产业园区为支点、所在城市为节点，探索在更大范围、更广议题、更深层次的发展成为产业园区下一阶段的重要任务，产业园区仍将承担经济产业主战场、区域发展主引擎、改革开放试验平台的定位与使命。
在投融资方面，自2020年以来，基础设施公募REITs稳步推进，并于2021年5月取得重大进展，首批9单基础设施REITs项目获沪深证券交易所审核通过。对于重经营、长周期的产业园区行业来说，有助于打通园区资产的“投、融、管、退”全周期通道，激发行业活力。
房讯指数研究院认为，2021年，在多重政策利好下，产业园区迎来发展的新机遇。在国家不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府出台了系列引导、扶持政策，包括加强新型基础设施建设、鼓励重点行业积极创新、建立多个自贸区扩大改革开放等多个方面，为产业园区的长期蓬勃发展提供了坚实的支撑。
通过对市场化运作的产业园区市场研究发现，在2020年疫情冲击下，整体行业规模依旧呈扩张趋势，产业园区运营商在积极对抗疫情的同时，依托国家经济发展和产业升级战略，充分整合内外部资源，继续在重点城市拓展落子。在此过程中，对核心都市圈的深耕布局成为众多运营商的“默契”所在。
例如华夏幸福坚持聚焦核心都市圈，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；招商蛇口则在国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等战略区域以及海外“一带一路”重要节点拥有 13 个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目。
在项目拓展方式上，不少运营商积极以轻资产模式输出管理来获取项目，在减少成本压力的同时获取更多收益。亿达中国2020年在轻资产能力输出及变现上取得突破，在年内新签约10个商务园运营管理项目，商务园运营管理产生收入约为人民币6307万元，同比增加49.6%，主要来自于年内新增项目收入结转。
需要注意的是，在疫情影响下，整体行业资产规模增速有所下滑，产业新城运营商营业收入增长速度也略有放缓。这主要是因为一方面防疫支出致成本增加，另一方面减免租金直接导致收入减少。多家企业租金减免额度达数千万元，其中张江高科通过两次出台租金减免方案细则，累计覆盖企业802家，减免房租 达8779.41万元；电子城先后为近百户中小微企业减免房租近2000万元。
此外，部分运营商剥离房地产销售业务，收入结构发生变化，也在很大程度上影响了企业的营收。在行业高质量发展的要求下，运营商纷纷改变盈利模式，从传统物业销售租赁向产业发展服务和股权投资等方向转化，优化收入结构。
张江高科在2020年强化产业+基金模式，提升投孵联动新能级，投资企业发展迅猛，也为自身带来可观的收益。据统计，其2020年度投资收益23.12亿元，同比上涨350.48%，接近本年度营业收入的3倍，成为2020年唯一一家投资收益反超营业收入的园区运营商。
对于产业园区运营商来说，产业的选择应该从国家产业发展战略角度出发，2020 年，国家产业发展政策聚焦“新”，产业园区运营商在布局园区项目时，开始更多聚焦国家战略新兴产业。在产业招商方向与定位上，主动拥抱变化，顺应区域发展需求和要求，实现园区落地，成为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。
在产业发展促进方面，产业园区运营商以物业服务为抓手，通过设施数字化、业务标准化、服务生态化的加持，强化生态运营能力，探索新模式、培育新经济，搭建生活、商业、企业以及专业服务平台，满足不同阶段企业发展需求，营造良好的产业生态环境，不断深入推进智慧园区等科技生态运营服务。
当下，我国的产业园区开始走向精细化发展之路，在新发展理念下，园区的发展逻辑相比之前大有不同。园区的运营已不仅仅表现在招商成果和数据上，在创新运营、发展质量、企业创新、产业区域协同等方面也应该给予更加关注。
在蓬勃发展的同时，产业园区运营商存在盈利模式单一，盈利能力下降等问题。传统的政策招商、基础物业服务等已经无法满足企业的需求，也无法增加产业园区的吸引力。尤其是在“去地产化”的趋势下，房地产交付结转大幅减少，这也倒逼运营者在运营服务上挖掘盈利潜力，寻求新的业绩增长极。加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，对运营商提升营收有很大的助益。
从需求端来看，随着“碳达峰，碳中和”的指引以及园区企业和员工诉求变化，园区绿色化、生态化和循环化趋势不可逆转。目前，已有部分产业园区运营商开始尝试将生态资源转变成园区的生态优势，充分考虑到在园区内生活、生产的诉求。
互联网时代，产业园区必须与时俱进，在数字化科技赋能下，园区运营商正在积极引入大数据、工业互联网等新型技术，将各项新技术应用于园区基建升级、运营服务等环节，提升园区内部经营管理效率，实现对园区内入驻企业的赋能发展。智慧园区升级了运营服务水平，有助于效率的提高、核心优势的打造，形成各方资源的协同合作。
在园区产业的选择和定位上，产业园区运营商更加充分考虑区域内的产业基础，产品设计也更加针对产业定位、客群定位、环节定位等多方面，了解产业的需求，满足企业的诉求。智慧化的园区运营助力运营商围绕前瞻布局、系统规划的发展理念，注重研究平台和机制建设，研究方向紧扣当下产业发展脉搏，做到引领式的产业定位，为园区运营把好方向。
同时，在硬性设施和软性运营服务上，智慧园区构建出专业化、生态化、系统化的体系。帮助产业园区运营商结合产业市场发展以及区域政策指引进行专业化设置，更加注重园区的人文关怀、生态环境以及创新生态的打造；在软性服务上，为企业能够提供专业化、系统化、全流程化的综合性运营服务能力，为企业和政府搭建诉求沟通平台、政策实施平台、产业服务平台。通过软硬两方面的融合和园区体系的打造，为企业、员工、政府、客户等各方提供适宜创新成长又兼顾成本的园区生态环境体系。
建立高标准的链条化、流程化和要素化的智慧运营服务体系，已经是当下园区发展的必然要求。园区存在的本质是为企业提供服务，帮助企业更好更快的发展。通过构建，体系化、数字化、可变化、智慧化、流程化的建筑氛围、经营体系和运营体系，产业园区运营发展质量将得到不断提升。
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