老“地王”给华润带来了新价值
原创 吴典 地产深度报道 收录于合集 #房企 244个
房地产融资尚未实质性破冰的当下，手握商业资产的开发商已经打通了一条融资新渠道。
10月21日，华润置地（北京）股份有限公司（下称“华润置地北京”）于北京产权交易所挂牌转让北京华润新镇置业有限责任公司（下称“华润新镇置业”）100%股权，挂牌价为33.93亿元。
与半年前挂牌转让杭州萧山万象汇的操作相似，此次转让亦是华润置地对旗下资产进行资产证券化的流程之一。
有华润置地相关人士向《国际金融报》记者表示，公司拟向深圳证券交易所申请北京清河万象汇购物中心的证券化融资，并根据要求于2022年10月在北京产权交易所进行披露，“证券化融资后，华润置地及万象生活将继续负责北京清河万象汇购物中心的商业管理，商户存续租约继续履行，项目运营保持稳定”。
根据公开信息，华润新镇置业成立于2006年3月10日，由华润置地北京以及STRONG FOUNDATION DEVELOPMENTS LIMITED分别持有51%、49%股权。该公司旗下拥有住宅项目北京清河橡树湾以及商业项目北京清河万象汇，其中清河橡树湾早已交付，而清河万象汇则一直由华润新镇置业经营管理。
这两个项目算得上华润置地在北京的标志性作品，其背后的故事可追溯至17年前。
2005年8月1日，北京市海淀区清河镇住宅及配套(原三家毛纺企业)用地国有土地使用权挂牌出让，吸引了顺驰、富力、华润置地、北京城建等7家开发商同场竞拍。81轮叫价后，华润置地透过华润置地北京以高出底价8.6亿元、即25.65亿元的总价将该宗地收入囊中，创下了当时北京土地成交价的最高纪录。
据悉，该宗地为综合用地，规划建筑面积71万平方米，其中包括56万平方米的住宅、10万平方米的商业中心、2万平方米托幼和体育设施以及2万平方米其他配套。
彼时，时任华润置地北京总经理陈鹰在接受采访时透露，拿地前公司花了大约一年时间从项目的土地属性、周边环境、交通以及北京市的整体规划等维度进行研究评估，最终得出结论——“志在必得”。
在他看来，这宗地的价值不仅仅是住宅，“一个好的商业，我们可以持有、也可以出售，它的价值并不是正常住宅比例能算出来的，实际上很多的价值挖掘在商业和金融上”。
这部分价值在17年后得到了更为具体的体现。
按最初规划，该宗地的住宅部分被打造成了橡树湾，共分为五期开发销售，每一期都十分火爆，价格也从开盘时的8000元/平方米涨到了如今的12万元+/平方米；商业部分则被打造为华润五彩城，2020年升级改造后更名清河万象汇，是华润在北京打造的第一个区域商业中心项目。
也就是说，清河万象汇便是华润新镇置业如今的主要资产。截至2022年8月末，该公司共实现营收约2.23亿元，净利润330.8万元，资产总计34.94亿元，负债总计约19.46亿元。
此番挂牌是其价值实现的流程之一。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉记者，企业在对旗下项目进行资产证券化时要先将其托管，“先托管到产权交易所，才能进行证券化”。
今年3月，华润置地向深圳证券交易所申请了杭州萧山万象汇的资产证券化融资；5月将该项目的主体公司于北京产权交易所挂牌转让；6月，华润杭州萧山万象汇20.82亿元类REITs成功发行，项目储架规模80亿元，首期规模20.82亿元。
在房地产融资渠道紧缩的当下，资产证券化融资成为了地产开发商“解渴”的重要渠道。
戴德梁行高级董事、中国REITs联盟理事顾悦如在采访中告诉记者，与其它融资工具相比，类REITs、CMBS等资产证券化融资有着期限长、改善报表结构、资金使用限制相对较小、发行周期较短的优势，目前在我国市场有近450个产品、合计大约8000多亿元的规模。
按其所言，通过这类工具所获得的融资期限可以20年左右，属于中长期融资;另一方面，这类融资的使用限制亦较少，开发商可用于补充流动资金、还贷款、甚至拿地。
相对较高的“自由”给了房企更多发挥的可能，不过在当下民企开发商信用脆弱的房地产市场，这类融资的门槛已经在无形中被调高，更适合信用评级较高的大型国企。
顾悦如指出，金融机构更青睐经营、收益稳定的底层基础资产，同时发行主体亦需要有较强的偿债能力，主体信用评级需要达到AA以上，评级越高则发行成本越低，而若包装成绿色金融产品，市场接受度更高，融资成本则会更低。
但并非所有达到这些要求的开发商都能顺利进行证券化融资。受近两年房地产信用风险影响，金融机构对民企房地产公司类似产品份额投资时存有顾虑，就算底层资产、主体评级都符合要求，但认购情况普遍较不乐观。
风险规避意识下，资产证券化融资成了一座只能搭载国/央企的窄桥。今年9月，招商蛇口称拟开展蛇口产园REIT扩募申报工作，基础设施项目为公司持有的招商局光明科技园部分资产；同月，陆家嘴“海通-陆家嘴股份-陆家嘴世纪金融广场4期资产支持专项计划”发行成功，该期产品规模30.21亿元；3月，保利置业成功发行“申万宏源-保利置业-武汉保利广场资产支持专项计划”，规模10.1亿元……
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