米阳：疫情防控下北京生命科学产业园掀发展浪潮
自疫情以来，大众对健康服务、医疗用品及设备的需求持续增长。作为国家“十四五”战略性新兴产业，生命科学行业进入高速扩张期，对生命科学产业园的需求爆发，引发投资人广泛关注，投资契机凸显。
2022年，在A股一百多家市值超千亿的企业中，生命科学企业占比稳居第三，仅次于金融与白酒板块。单看科创板，三年前中国仅有15家生命科学企业登陆，而现在这一数值将突破100家，总市值高达8万多亿元。
聚焦北京，在2020年新冠肺炎疫情暴发后，各类医药中小型初创公司开始集中注册成立，药品生产经营企业数量激增。自2020年7月至今，全北京市药品生产企业新增259家，而在此之前注册的企业仅有7家。同时，2021年北京证券交易所成立后，首批上市的81家企业中，有10家生命科学领域的“专精特新”企业。
可以确定，北京市生命科学行业的发展将随政策利好不断推进。根据《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》，2025年医药健康产业目标将实现营业收入1万亿元，相比2021年2200亿元的营收总额，生命科学的产业规模还须再翻四倍有余。昌平、大兴等行政区，以及北京经开区释放出一系列政策红利，有重大项目落地或取得核心技术突破等企业可获得减税、租金补贴或(及)资金奖励，蕞高可达3亿元。这将引导北京生命科学项目加速落地并持续专精研发。
由于生命科学企业需要大面积的生产、研发和实验场所，其不动产相关需求集中在有车间和研发实验室等相关配套设施的产业园区。但随着企业规模发展，行业龙头企业会逐步剥离总部与前端部门职能，迁至市中心的优质办公楼宇，提高品牌形象、增加商务便捷性。
根据仲量联行的调研统计，北京生命科学领军企业的不动产选择以产业园区为主(占总面积67%)、办公楼宇为辅(占总面积33%)。目前，北京领军的生命科学企业共有8处总部办公场所和7处销售、客户服务等前端职能的办公场所，主要集中在商务办公氛围成熟的CBD、东二环、第三使馆区等区域。
从产业园区来看，北京生命科学企业场所共分布30余处，集中在亦庄、海淀及大兴等主流生命科学基地。因此，生命科学领军企业对产业园需求远高于办公楼，其不动产用途以大规模的研发与生产为主。产业园区的租赁与运维成本更低，行业集群效应与政策扶持力度更大，利于进行科研生产与资源整合。伴随目前企业生产经营规模的逐步扩张，未来生命科学园区需求仍有广阔增长空间。
我们认为，北京市生命科学行业在疫情后掀起一股快速发展浪潮，需求上涨将催生更多生命科学产业园区发展机遇。相较综合产业园区，生命科学园对研发实验室、洁净车间、恒温冷藏库房等硬件条件与园区品质都有独特要求。物业持有者与投资人应具有前瞻眼光，审时度势地升级基础设施、落实引入对入园企业有利的政策扶持，吸纳市场优质需求。
目前，北京生命科学行业增长势能巨大，催生强劲不动产需求，但市场中达到标准以上的、专业的生命科学产业园供应量非常有限，优质项目和基地大多由国营资本开发运营。未来供应仍将以政府背景下的资金方和开发单位为主，辅以药企拿地自建自用型项目，社会资本参与比例相对较小。
根据北京2018年出台的《关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，政府鼓励终端使用企业的自用型药厂项目拿地，但不允许出租经营、变相获取地产投资相关收入，不提倡商业化行为，以此保障土地资源为药企等高精尖产业的孵化培育专用，“严防投机炒卖房屋和土地”。
尽管政府对一手土地控制较严，但二手项目改造机会仍然存在。2020年3月，北京市经开区发布《北京经济技术开发区关于城市更新产业升级的若干措施(试行)》政策，鼓励工业项目向园区转型，允许建成时间不少于6年、面积不小于2000平方米的工业项目转型为产业园区。虽然该政策为园区开发企业和投资机构对老旧项目改造提供了机会窗口，但相关政策审批要求很高、限制较为严格。
我们认为，在市场供应由国资主导的情况下，产业园区建设仍具备社会资本参与条件，但投资者可选择的标的相对稀缺。近期，城市更新政策将释放一定项目改造的可行性；同时，部分生命科学企业可能会因资金有限，选择与房企共建拿地，或可为房企和相关投资机构带来发展的机会窗口。(中新经纬APP)
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