程令国：集体土地可兴办工业园区解决中小企业用地难

admin1年前 (2024-09-26)北京产业信息46

中南高科：标准厂房租售北京及全国上百园区招商中 4000123021

　　新闻首页宏观经济国内经济北京大学《土地制度改革实践调查报告》发布会最新消息

　　和讯消息 6月24日，北京大学国家发展研究院举行《成都土地制度改革实践调查报告》发布会。该报告是北大国家发展研究院综合课题组对成都土地管理制度改革实践实地考察所得。和讯网对本次报告会进行现场直播。以下为

　　程令国：各位专家各位老师大家下午好！今天由我向大家建设一家集体土地上的工业园区——蛟龙工业港。在工业化、城市化迅速发展的今天，研究这个案例对我们颇有启发。今天我报告的内容是：

　　第一，蛟龙工业港的故事。第二，蛟龙模式。第三，合理到合法。第四，启示。

　　双流园区位于成都的西南部，位于成都市区五公里，不远处便是双流机场，周围的交通干线四通八达，这两个园区对发展工业来说，区位优势是非常非常明显的。这是青羊园区的一些场景。大家看到这一幅是青远园区内的厂房和街道，规划得特别整齐。特别值得一提的是厂房面积非常紧凑，和别的地方空旷的园区形成鲜明的对照。这是交流工业港的厂房和居民区，很难想象五年前这个地方还是农村。这是蛟龙工业港的污水处理厂，值得一提的是，这仅仅是交流工业集团众多园区当中的一座。除此之外蛟龙工业港还建设了七大基础设施，包括学校、医疗部门。这是蛟龙工业港的一家学校。下面看蛟龙工业港的一个数字。

　　蛟龙工业港两个园区共占地面积5平方公里，共吸引500多家企业入主，200—300家企业在排队，2008年吸引就业10万人，年度创造GDP10亿，缴税1.5亿。经济效益非常突出。

　　大家可能奇怪，这么庞大的一家工业园怎么建立起来的呢？不得不提一个人，就是交流工业港的创立者，现任总经理黄玉蛟，黄玉蛟是1968年出生，重庆涪陵人，开始他想建肉联厂，但他对中小企业应地难有深切的体会，1991年黄玉蛟在1999年成立了一家成都卫生巾厂，最后有一个商家愿意每年用20万租用黄玉蛟的厂房。2000年，黄玉蛟在青羊区接收了52亩的项目，建成了13家厂房，当年收益就达到几百万。后来以这个项目为基础，它逐渐扩展到1平方公里。就是现在的青羊园区。2003年双流县招商局找到黄玉蛟，先后两次承诺给黄玉蛟4平方公里的土地供它开发使用，后来就发展到今天的双流园区。

　　蛟龙工业港的发展绝非欧洲，近些年工业化、城市化不断加速，粗生了不少中小企业，在现行的征地制度下，中小企业发展是非常难的，拿地价格非常贵，中小企业很难承受。另一方面，以政府主导的工业园区门槛非常高，中小企业很难入主。就拿曾在黄六的国有工业园区，西南航空港来说，这家国有工业园区要求入驻的企业使用面积地30亩，这对中小企业来说是不可达到的。

　　蛟龙工业港的荷银竞争力是方便加便宜，需要支付两万元的定金，每年要支付5万元的租金，就可以开工上路了，在中小企业发展初期，流动资金是非常缺乏的。用地模式是农村的土地承包经营权向集体集中，集体出民将土地出租或入股给蛟龙，蛟龙按年发放租金或“土地分红”，大家已经看到大家对土地征用制度已经有所突破了。

　　接下来我们看到蛟龙集体从整个合理到合法的过程，首先它解决了中小企业用地难的问题，具有中小企业孵化器的性质，较之“家家生火，户户冒烟”的发展模式，蛟龙工业院能更加集约地利用土地，安置补偿较国有征地合理。它的租金合约是以粮食价格作为标的，按照当地的市场价格进行折算，可以有效地规避通货膨胀的风险。再一点，合约还规定，每到三到五年，按照一定的金额或者比例，每三到五年上调一次，使农民可以不断地分享土地增值的收益。但这么一家极具合理的工业院是不太合法规的，蛟龙工业港工业院一开始占用大量耕地，没有完成专业的手续，这对后面关于蛟龙的争议形成伏笔，而且蛟龙工业港很难说是一种合营，而按我国目前土地管理法来说，如果不是合营方式，是没有资格在基地土地上搞建设的。

　　当地政府和国土部门态度各异，对蛟龙地区的占地行为不可能漠视不理，但蛟龙的经济效益也是有目共睹的，为当地创造了大量的税收、就业和GDP，所做的工业也获得了当地政府的首肯，也是后来获得肯定的最大原由。最终合理化的完成是当地政府和国土部门协调的结果。最后在蛟龙集团交罚金的情况下，“条条”政府和“块块”政府的协调行动的结果。蛟龙最终成为成都市招商引资的典型。

　　从蛟龙集团的案例我们可以得到很多启示，其中最大的启示是集体土地也可以兴办高度集约的土地工业园区。从事后模式来看，蛟龙土地没有突破农转用总量。如果政府能动用农转用的指标，能发展地方经济的话，而今天征用地的弊端日益显露，征地成本不断提高，在这样的情况下，蛟龙集团能达到同样的目标为什么不采用新的模式呢？

　　我们可以看到，在这种模式过程中，各方面的福利都得到改进，而农村征用土地得到了缓解，当地政府得到了税收和GDP，如此多方利益改进的事情何乐而不为呢？当然蛟龙模式也以来下一些问题需要我们关注，譬如说一些后续的法律工作需要跟进，包括蛟龙园区的风险问题，很多人担心蛟龙集团一旦风险控制不好，导致厂房空置，农民收入没有着落，令人欣慰的是，蛟龙集团经受住了本次金融危机的考验，到今天为止，还有很多企业在蛟龙工业港之外排队等待入园，这是值得欣慰的事情。