“做活做优”存量UCP恒通国际创新园为老旧厂区改造提供新思路丨睿和案例研究
随着城市产业结构的调整升级，经历产业转型后功成身退的老旧厂房变得冷清寂寥。根据北京市政府2021年8月31日印发的《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》，到2025年，北京将有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。
在存量时代背景下，如何发掘老旧厂房的新价值，如何“做活做优”存量成为课题。
带着这些问题，睿和智库一行走进位于北京酒仙桥地区的UCP恒通国际创新园，力求了解这个上世纪80年代的显像管厂区如何摇身一变成为工业遗迹与现代科技完美融合的高品位园区。
UCP恒通国际创新园（Universal Creative Park，简称：UCP），占地面积20万平方米，现有建筑面积15万平方米，位于北京市朝阳区酒仙桥北路9号，紧临望京、丽都、燕莎三大商圈。
UCP园区定位为科技与文化相融合的创新基地，明确提出“五个中心”，即文化艺术展览展示中心、文化产业营销结算中心、电影导演创作中心、信息传媒中心、国际企业文化博览中心，致力于打造文化与科技相融合的产业生态，重点引进科技文化产业龙头企业，比如百度、鹏博士集团、北京民生现代美术馆、中国电影导演协会、蓝色光标、马蜂窝、一点资讯等，通过联动效应吸引产业链上的大中型企业布局，既创造了上下游产业链的集聚和跨界合作的可能，又基于彼此在行业内的号召力、影响力增加相互间的认同感和价值归属，进而搭建产业和企业协同发展的优质生态。
项目空间规划——传承工业文化，盘活现有资源，走向产城融合
把老旧厂房改造成产业园区，其背后往往都是体量庞大的集团公司，UCP恒通国际创新园也不例外。UCP恒通国际创新园前身为北京•松下彩色显象管有限公司厂区，2009年京东方前瞻性地对这个老厂区开启创新转型，在这个过程中坚持可持续发展理念，通过统一规划，使老厂区实现华丽转身，UCP实现新生成为文化内涵与现代科技完美融合的高品位园区。
睿和智库认为，老旧厂区改造起来虽然有难度，但正是其工业化基因赋予了产业园区先天的优势，成为了项目打造的亮点所在。
睿和智库在行走园区时看到，现如今，这里总体规划格调高雅，工业遗迹焕发新生，创新生态氛围浓厚：
原来的大工业遗迹变成了充满活力的创新空间；
原有的许多工业符号都进行了创意性的保留和艺术化的演绎，成为了园区内独特的景观；
原来的制造业变成了科技与文化相融合的创新生态。
据园区工作人员介绍，保留、利用原工厂的遗迹正是当初规划的有意之举。
“我们与中央美院的规划设计团队共同组成了专家组，大到总体规划方案，小到设计和实施细节，进行了全过程的专业把控，蕞大限度保护和挖掘了原有建筑的价值，并对许多工业符号进行创意性的保留和艺术性的演绎。”
据悉，UCP恒通国际创新园内独特的工业化建筑吸引了《缝纫机乐队》、《人间至味是清欢》、《北辙南辕》等多部热门影视作品拍摄取景。
电视剧《北辙南辕》中韩庚饰演的设计师俞颂阳的家
除了工业遗迹承袭，UCP恒通国际创新园的运营团队每年会定期对园区内现有资源进行盘活改造。比如原先遗留的一些构筑物，都被利用了起来，对陈旧资源充分挖掘使其蕞大化发挥效用。
“现在我们在做的一个建筑连廊项目，它是一个架空的空间，因为难以利用一直处于闲置的状态。今年考虑到园区内特色商业的欠缺，我们把这块空间规划成了书屋，整个空间的设计改造参考了空间站的风格装修，项目马上就要开工。过往我们改造过的项目，比如园区现在的体育中心，过去是一个库房，我们考虑内部建筑结构、层高，把它改造成了体育中心。一方面弥补了周边体育设施配套的缺失，另一方面作为一个对外的商业设施也盘活了周边的人流。”
据悉，明年园区将对厂房屋顶室外的空间进行开发，希望未来能承接一些开放式的活动，更多引入人流、提升商业氛围。
睿和智库认为，资源的盘活改造是一个长期的过程，需要时间的沉淀来不断打磨，分阶段进行，蕞终使其与产业、与周边、与城市相融合。
UCP恒通国际创新园对既有资源的动态更新，避免了大部分产业园缺乏与城市功能的匹配，而陷入“空转”和“孤岛”困境，使其一步步走向产城融合的大趋势。
项目产业生态——明确产业定位，优化企业布局，完善产业生态
UCP恒通国际创新园现已引入中国电影导演中心、冯小刚导演的美拉传媒、陈国富导演的工夫影业、赵宝刚导演的鑫宝源等影视企业，鹏博士、百度等科技类企业，蓝色光标、一点资讯、马蜂窝等互联网传媒类企业，民生现代美术馆、松下纪念馆等艺术展览机构，以上入驻企业完全契合园区“科技与文化相融合”的规划定位。
据UCP运营方介绍，在进行产业升级的同时，UCP也在空间、服务、智慧园区等维度进行全面升级，在尊重人文与自然、保留原有建筑风貌的基础上，将大工业遗迹与现代科技高度融合。
在空间方面，蕞大限度保存超大空间厂房、超高挑高、超低密度、门庭花园等特色，赋予园区空间创新改造的无限可能，并融入现代化的办公设施及配套，打造出多元形态的产品，为大型企业总部提供多维能量场。
在科技服务方面，以空间为基础，UCP将园区的设施、资源与服务打通，融合通信网络、可视化运营管理平台、高效智能响应系统等，搭建资源整合共享的数字化服务管理平台，全面提高运营管理及服务效率。
此外，通过打造跨界交流平台，让园区企业之间互动，实现资源流动，使企业与企业、人与人保持紧密的连接。而作为补充业态，UCP恒通国际创新园联手共享办公品牌零秒空间（LIMO Space），为成长型企业及成熟型企业的分支提供小规模弹性化办公空间的需求。
以科学规划为前提，UCP实现了从“布局优先”到“空间、产业、服务、智慧园区全面升级”的整体转变，多元化空间、强产业生态体系、立体化配套、链条式服务已成为UCP强有力的优势与特色，成为朝阳区“腾笼换鸟”、产业升级的典范。
睿和智库认为，产业园产业聚集的形成需要三个关键点：
① 产业园的规划定位需要前瞻性。
北京市“四个中心”城市战略定位为园区的产业规划标明了大方向，UCP运营团队在改造之初就确定了“科技与文化”双轮驱动的产业定位，进而优先引入相关“文化+”、“科技+”头部企业。
UCP恒通国际创新园的优势之一是其本身的空间结构和位置。大工业遗迹的空间结构，多元化空间、立体化配套、链条式服务、搭配798的艺术氛围，决定了与相关产业的高匹配度。
在产业园区定位方向确定后，园区运营人员需要坚持“初心”，发挥大企业的联动效应，集聚上下游产业链伙伴，迭代偏离定位的企业，促成园内企业的合作，提升彼此的认同和归属感。
项目运营体系——定制化服务，提供一对一解决方案
为什么众多总部型企业选择入驻UCP恒通国际创新园？除了园区的产业优势以外，一对一的物业及工程解决方案绝对是原因之一。
据了解，UCP恒通国际创新园的整个运营体系中下设了园区物业部，大型企业往往需要打造定制化的办公空间，园区物业部会给予企业一定的权限，让企业在符合园区定位、消防安全等基础要求的前提下发挥创意，并提供规划设计和结构改造的顾问支持。企业入驻后的能源、空调、照明等系统的运转也是由物业部管理维护。
UCP物业团队可提供整体解决方案服务，可以为入驻企业提供一对一的定制化服务方案，如健康医疗机构、科技公司、影视公司等专业物业服务需求均可满足。
此外，UCP恒通国际创新园还引入京东方集团旗下的高端综合医院——北京明德医院，可为园区内的企业员工提供医疗服务及保障。
原故宫博物院院长单霁翔先生曾说过：“城市更新不是更新建筑，而是更新内容。”
老旧厂区的改造也不是单纯建设新的建筑，而是要从产业的角度出发更新内容。UCP恒通国际创新园的打造便是在保留工业文化的基础之上，以“科技与文化”双轮驱动的定位重新规划其空间的未来，使之焕发新生，而打造上下游企业集聚的产业生态圈，才当是老旧厂区改造成产业园的蕞终目标。
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