同衡学术北京市回龙观科创社区发展研究
同衡学术 北京市回龙观科创社区发展研究
本文以北京回龙观科创社区及其核心单体建筑——腾讯众创空间为例，就创新创业活动与城市居住社区的相互作用机制进行研究，总结出科创社区的发展条件，并在此基础上，提出城市社区对创新创业活动的支撑作用，以及创新创业活动带给社区的基础服务设施、公共开敞空间、文化社会环境、社会福利等方面的公共红利。
以北京得到国家认证的125个众创空间单位、154个实体场所为研究对象，其分布或嵌入既有创新空间，如科技园、工业园、农业园、大学园等；或嵌入城市的公共服务设施，如休闲娱乐区、居住区等。科创社区就是将科技创新与居住功能结合而形成的一种新型创新空间。在空间形式上表现为以众创空间或创业企业聚集区为核心的，以居住用地为主要功能的城市片区，有与居民亲密互动，通勤便利，功能复合，充满活力等特点。
本文对以众创空间为圆心，1公里半径范围内的主要用地类型加以识别，以居住用地为主的则认为具备科创社区的必要条件，在北京范围内筛选出了31个科创社区。
从组织模式上可将北京科创社区分为三类，分别是以华清嘉园为代表的“民间硅谷”型，以小样社区为代表的“科技地产”型，以回龙观双创社区为代表的“大型居住区”型。“大型居住区”型是由政府、资本市场、创业者、居民多个主体共同参与完成的，本文主要研究该类型的科创社区。
科创社区的产生，以产业升级为背景，政府运行机制为支撑，创新资源为基础，人才聚集为前提，便利的通勤为目的。
1、通勤压力大等城市问题倒逼城市更新与产业升级
回龙观是北京传统的睡城，就业岗位少，引发了职住不平衡、早晚通勤压力大、商业设施水平不高、城市风貌亟待提升等一系列现实问题。政府急需找到一条更新存量用地与升级现有产业的有效途径。
2、政府与资本市场新的合作机制创造了低成本的办公空间
腾讯众创空间原是一座经营不善的商场，产权归村集体所有，昌平区政府成立昌发展公司，由昌发展从村委会整租过来，出资改造，再将这一资产与英诺、腾讯合作运营，使得资本市场以较低的成本运营实体空间。资本市场在运营中，更加注重企业增值带来的长期股权收益，不以房租差作为主要收入。这样一来，入驻企业的租金就很低，月租金每个工位在800-1200元。
3、回龙观地区融入北京市的创新网络
回龙观地区及周边有丰富的创新资源，如生命科学园、沙河高教园等。同时，通过对30家企业的访谈看到，入驻企业与中关村、清华北大、金融街、望京、CBD等地有较强的业务往来。
4、回龙观拥有成规模的高素质人力资本
六普数据显示回龙观人口30万，本科以上11万，占常住人口的37%。公安局流动人口的统计数据也可以看到，回龙观地区本科以上学历的流动人口总量在北京北部地区排名头部，并有31%的流动人口从事信息技术行业。
5、回龙观地区的公共交通可达性较高
从调研结果看，空间内员工日常通勤以地铁、公交、步行和自行车为主，通勤时间44%的员工在半小时内。
回龙观腾讯众创空间创造了“创业团队+社区居民+支撑服务”三位一体的创新生态，尤其是引入居民，是其他众创空间所没有的。首先，居民是面向个人用户企业的终端市场。问卷发现，50%以上的入驻企业有面向个人的业务，接近社区就是接近市场。从事大众声乐教育的唱好一点公司，原在望京办公，因看重回龙观大量的居住社区而搬迁过来，因为这里离他们的市场更近。其次，创业者需要居住来满足短距离通勤。在与从原办公场所搬迁过来的22家企业CEO的访谈中，“通勤距离远，交通不便”被多次提到，而腾讯众创空间满足了创业者们回家创业的需求。驿动蓝天团队更是因为CEO与员工都居住在回龙观附近，抛弃了原来免费的办公场地，搬迁至腾讯众创空间。
腾讯众创空间建筑总面积5.5万平，室内外公共空间共1.5万平。建筑一二层安排了餐饮、图书馆等开放空间，一至四层设有公共座椅等开放空间。社区居民可以自由使用这些空间。高度融合的办公空间和开放空间使这里区别于封闭的写字楼，或完全对大众开放的商场。
（1）办公空间——多元有活力的创新网络
这里聚集了多元化的创业公司。规模上以中小微企业为主；业务领域涵盖了TMT、教育、智能硬件等十几种领域；融资以种子期居多，也有千万以上的明星企业，如研制无人驾驶的智行者等；企业CEO有海归创业、二次创业、辞职创业的不同背景。企业的聚集也为多元合作创造了条件。以同质创业项目联盟的形式为例，腾讯众创空间创建了互联网餐饮联盟、体育运动联盟、亲子联盟。这种形式一方面是扩大企业的影响力；另一方面，也增加了企业的创业属性，削弱了商业属性，为企业走进社区、学校、商场等做活动创造了便利。
（2）开放空间——回龙观社交网络的重要节点
通过组织丰富的社区活动，腾讯众创空间成为回龙观地区社交网络的重要节点。空间运营方每周都会举办亲子、运动、公益等不同类型的活动。空间为居民提供了高品质的服务和公共空间，同时也为空间内以个人用户为市场的企业带来了大量的客流。
综合两个尺度的研究小结，科创社区的发展机制在于创新创业活动与城市居住社区的相互作用，一方面城市社区对创新创业活动起到支撑作用，一方面创新创业活动也直接或间接带给社区公共红利，如基础服务设施、公共开敞空间、创新文化环境等方面。
对回龙观腾讯众创空间的调查分析表明：1、北京一部分创新企业的选址偏好从单一功能的园区走向生活配套更完善的城区，从接近投资和科技研发集群走向高科技人才居住地。2、科创社区是科技创新和居住功能相结合形成的一种新型的创新空间，为特大城市近郊大型居住区未来的转型升级提供了一条可鉴之路。3、回龙观腾讯众创空间创造了“创业团队+社区居民+支撑服务”三位一体的创新生态，并通过办公空间和开放空间的高度融合，搭建了相辅相成的创新网络和社交网络。
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