中国房地产报：合生创展北京首个产业地产为什么要做孵化器？

　　刘铭：北京亦庄合创产业中心项目总体规模超过70万平方米，是泛亦庄区域蕞大的持有运营型产业园项目。其中，合创产业中心孵化功能实现的具体平台就是同期成立的“合创汇”。

　　项目的孵化功能体现在积极整合政府资源、金融资源、企业服务资源，为企业提供一个全生命周期的发展平台。

　　中国房地产报：70万平方米的体量是否过于庞大？一些轻资产企业甚至是租赁物业做孵化器的。

　　刘铭：在被孵化企业快速发展的过程中，人员急剧增加，办公面积需求会成几十倍的增长。

　　此外，创新型企业往往出现在新能源、新技术、新材料的这些行业中，这些行业的技术分工越来越细，因此企业数量非常庞大。在企业发展的不同阶段有不同创新型产品需求，项目体量足够大有利于保证相关产业的产业链完整。

　　从盈利空间来讲，一些中小型孵化器用整租的物业来做众创，租金成本肯定会上升。原来的业主完全可以自己来做孵化器，唯一的问题可能就是需要找专业团队来运营。

　　此外，以“二房东”的形式进行业务扩张，在规模不大的情况下尚且可以支撑，但在运营的物业达到一定规模后，为了实现高水平的出租率，在企业的招商方面就很难保证产业链的关联度。

　　中国房地产报：自持运营占用资金量较大，利润如何保证?

　　刘铭：产业园项目的利润不能用损益表来看，而是以资产的方式来评判。未来的收益包括了租赁收益、服务收益和投资收益等多种收益。

　　当产业园形成一个稳固的市场吸引力之后，众多入驻企业本身运营就需要包括行政、法律、投融资、生活服务等多种需求，这些都会为产业园项目带来收益。此外产业园还可以通过对入驻企业实行“租金入股”甚至直接进行股权投资的形式来进行投资。

　　中小型孵化的劣势是只能在企业生命周期的前期进行嫁接，只有大型产业园才能通过长期培育和投资企业，使利润蕞大化。为此，合生创展已经启动了一项投资计划，运营平台可以针对不同时期的入园企业进行股权投资，从而享受企业成长性的分红。

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