7月北京土地市场“高烧”不退
7月份以来，北京土地市场持续升温。7月3日，夏家胡同地块被懋源地产以17.7亿元摘得，商品房部分楼面价超过4万元/平米。新京报记者 李飞 摄
夏家胡同地块、孙河地块等高价成交，业内担忧地价大涨无形中推高房价预期
“意外，很合算。”7月25日，在底价摘得通州台湖一块多功能用地后，东亚新华地产营销总监贾玉鹏这样表示。
从月初到下旬，7月的北京土地市场特别是住宅用地，一直是烽烟四起，竞争激烈。高总价、高单价，屡见不鲜。特别是到7月23日，孙河地块刷新北京单宗住宅用地楼面价纪录，更是将这一股热潮推到高点。了解这一切，就会理解东亚新华地产对于底价摘地的“意外”了。
7月3日，夏家胡同地块被懋源地产以17.7亿元摘得。考虑配建的公租房后，商品房部分楼面价超过4万元/平米。
夏家胡同此前曾被暂停出让，恢复出让后，仍是毫无意外地引起众多知名房企竞争。楼面价也是达到了比肩此前“万柳地王”的水平。
没有蕞高，只有更高。20天之后，朝阳区孙河HIJ地块出让，8.17万平米的建筑规模，中粮地产投报的3.3万平米占比40%。该地块商品房部分楼面价超过了4.6万元/平米。根据一些房企测算，可售部分楼面价实际超过5万元/平米。
在夏家胡同地块、孙河地块成为7月土地市场的“凤头豹尾”之间，北京还成交了诸如石景山五里坨商业搭配保障房的两宗用地，两宗地总价分别达到38亿元和33亿元，楼面价也双双超过万元关口。恒大地产也斥资35.6亿元实现了进京目标，拿下昌平沙河地块。
根据北京市土地整理储备中心数据统计，7月北京共成交19宗土地，土地出让金合计206.2亿元。其中，包括宅地和商业、多功能用地，10宗经营性用地总价就达到195亿元。
7月北京成交的住宅地块共5宗，除夏家胡同、孙河HIJ地块外，还包括昌平沙河高教园区地块，石景山五里坨两地块。
在五宗地块当中，引发房企激烈竞争的是夏家胡同和孙河地块。在业内人士看来，两宗地块备受房企青睐蕞主要是因为地块自身价值优势。夏家胡同地块是近年来少见的三环内住宅用地，吸引了恒大、九龙仓、中粮、懋源等14家知名房企参与。孙河片区则是去年以来北京备受关注的热点区域，该区域整体容积率在1.1-1.4，区域规划、配套优势都较为明显。从去年9月头部块土地入市，到今年7月的第5块地，孙河区域每次供地，都吸引了众多房企竞争。
一家房地产央企拿地负责人对记者表示，7月土地市场的热度，首先是和地块自身价值有关。其次，去年北京供地不多，不少房企也处于饥饿状态。另一方面，房企对未来大势整体仍然看好。这一切共同促成了土地市场的火热。
7月23日下午，在北京市土地整理储备中心，随着拍卖师一槌定音，中粮地产以23.6亿元、配建公租房3.3万平米的条件，竞得朝阳区孙河乡HIJ地块。
剔除公租房3.3万平米，若按照建安管理成本3000元/平米计算，地块楼面价超过4.6万/平米。这一价格，比今年1月泰禾2.9万元/平米拿地价格高出了1.7万。短短半年间，孙河地价跳涨幅度超过58%。而如果和去年9月龙湖同区域2万元/平米的拿地价格相比，10个月的时间，孙河地价上涨超过130%。
对于这一价格，不少业内人士都表示出乎意料。包括北京中原地产等机构预测，该地块楼面价预计在3万元/平米左右。
孙河组团位于地铁15号线孙河站，毗邻北京传统中央别墅区，也是目前北京为数不多统一规划的高端居住区，龙湖、泰禾、首开等品牌企业相继进驻。业内人士分析，整个区域规划的利好，应是部分企业看好孙河板块的重要原因。
对于北京土地市场持续高烧，首开股份董秘王怡显得比较淡然，“僧多粥少，竞争激烈是必然的。”王怡认为，目前的地价已经无法评价是否合理，卖得出去就是合理的。
谈到未来土地市场，王怡说，集团会进行综合研究，但肯定要拿地。“不拿地，后续的生产资料补充不上，但终究还是要根据对未来土地市场发展的判断来决定拿地的成本。”
在今年北京土地市场上，类似中粮、泰禾、懋源等，一直都是多个优质土地的追捧者，也各自重金投入拿下了地王级的土地。
相对于这些激进型企业，倒是前两年不少拿地大户的脚步在放慢，诸如中铁建、融创等企业今年在北京土地市场上还一直没有斩获。融创中国董事长孙宏斌对记者谈到，自己也很想拿地，但北京土地市场的价格太不理性了。孙宏斌认为，很难相信今年土地市场的这种涨势会一直持续下去。在目前拿不到地的情况下，融创在北京等地的一些项目销售速度甚至在有意放缓。
此外，包括龙湖、万科等企业人士，也表示看好北京市场，但拿地会坚持理性，把握合适的机会。
还有一家知名房企高管对记者表示，土地市场的价格高涨，会促使一些企业寻求合作机会，或者去收购已出让的项目。
今年以来，北京等一线城市房价持续保持上涨的势头。以6月为例，根据国家统计局统计显示，北京新房价格同比上涨16.7%，在70个大中城市中位居前列。这样看来，房地产调控的压力似乎不是减弱了，而是增强了。在这个敏感的当口，土地市场应该避免为楼市调控火上浇油，而是应该尽可能释放平稳的信号。
毋庸置疑的是，供求关系决定价格，同时成本是影响商品价格的重要因素。土地市场频现高温，许多房企在项目销售中借机炒作，更是加剧了买房人的恐慌。
从北京楼市发展历程看，包括通州、房山、朝阳多个区域，不少轮次的房价上涨，背后都有土地价格上涨的影子。业内常提到的“新地王为老地王解套”，背后蕞简单的逻辑，也是新的高价地出来，原来一些高价地的成本劣势就成为了成本优势。
前一段时间在大兴，就有楼盘选择封盘，“等夏家胡同地块出来再卖。”为什么要等？就是要借助夏家胡同高价地给自己、给买房人涨价的理由。
基于这种看得见的事实和浅显逻辑，调控楼市不能离开调控地市。只有遏制住地价上涨的势头，楼市调控的压力才能减轻。遏制地价，是个难题，但必须破题。
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