北京首批集中供地起价超1035亿元 限制条件多 “地王”将难再现
3月31日晚间，北京市发布今年的集中供地计划，以及首批30宗挂牌土地的详细信息。按照计划，2021年，北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。其中，首批挂牌的30宗土地，总用地面积约169万平方米，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超1035.81亿元。
“此次集中供地在区域供应结构均衡化发展、土地供应规模及土地出让方式上都作出了综合性考量，真正落地实施‘房地联动’、‘一地一策’机制，从供、销两端实现联动引导，将在一定程度上遏制非理性拿地行为。”中指研究院北京公司研究副总监李益峰向《证券日报》记者表示，户型限制也适当作出了调整，将“套型面积”调整为“套内面积”，为房企户型设计灵活度、住宅品质提升方面预留了合理空间，在“重调控”、“强保障”和“稳品质”上寻求了一定的平衡。
值得一提的是，有业内人士分析，这批土地呈现了五大特点，分别为以五环外居多、限竞房减少、限制条件多、整体规模不减以及项目有望在年内入市。
在规模上，首批30宗土地的用地面积约169万平方米。如果后续两个批次的规模大致相当的话，今年北京合计供应的土地面积将超过500万平方米。虽然略低于去年的734.78万平方米，但相较于北京新房市场的需求而言，仍是较高水平。且最终形成的住房供应规模将取决于容积率及套内面积限制，实际能解决的住房人口并不少，加上后两批供地量，预计今年的宅地块供应量将高于去年。
在位置上，以五环外居多，位于五环内的仅有4宗，合计住宅建面约45万平方米，均未设定特殊限制，为炙手可热的纯商品住宅用地。但从区域分布看，“城六区”占比仍然接近半数，其中朝阳区有10宗，总建筑规模近百万平方米，为供地规模最大的区域。
“此次集中供应是呼应土地精准分类调控，集中性推出优质地块，促使开发商理性拿地，结合自身的财务状况谨慎拿地。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《证券日报》记者表示，一方面缩小了优质地块的竞争，有利于房地产市场的稳定发展；另一方面，本次供应的地块区位相对优越，也弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面。
在限制条件方面，在首批供应的30宗土地中，不受限制的纯商品房地块仅有9宗。其余21宗地块均设置了土地的上限价格，在此基础上，有6宗土地需竞报政府持有商品住宅产权份额，即将建设成“共有产权住房”；13宗土地竞报“公共租赁住房”面积。此外，还有13宗土地执行“套内70／90”政策。不难看出限制条件很多。
对此，李益峰向《证券日报》记者表示，此次集中供地综合运用了设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例等一系列土地出让方式，落实“稳地价、稳房价、稳预期”，标志着北京房地产行业调控向精细化管控向纵深发展，将对土地市场和商品房市场将产生深远影响。
更重要的是，首批30宗土地均未明确设置“限房价、竞地价”的要求，说明限竞房的供应规模有大幅下降的势头。2018年、2019年限竞房集中供应的盛况（一度占北京新房供应的半数以上），暂时不会再出现，现有限竞房项目的去化压力有所减轻。但考虑到北京的限价政策没有根本放松，预计未来的房价很难大幅上升。
“北京土地市场不可能出现地王了，30宗地块在竞拍阶段都做了特殊要求，按照地块位置优质程度，竞拍阶段的调控严格程度依次递增。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，北京在土地供应阶段已经开始执行“个性化”调控了，低溢价率可能是很长一段时间的主旋律。
此外，首批集中出让的地块，将于4月末开始接受网上报价，5月8日正式出让。按照目前新项目5个月到9个月的开盘周期推算，首批供应地块最快在今年第四季度就能入市。
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