北京限房价竞地价土地新风出让方式引热议
北京限房价竞地价土地新风 出让方式引热议
5月30日，北京土地储备中心挂出昌平区沙河镇R2地块，强调在限定1.4万元/平方米销售价格的前提下，竞拍地价，且限定沙河高教园区内的单位职工购买。
时隔三年，“限房价、竞地价”地块再现楼市，究竟是怎样的信号？据接近内幕人士称，该地块只是投石问路，如果进展顺利，下半年还将推出大量“限房价竞地价”土地。
土地出让方式的改变，是否会对楼市带来新的冲击？能否改变目前调控僵持态势？
5月30日，北京新增挂牌3地块，其中昌平区沙河镇（沙河高教园二期（一）地块）R2二类居住用地项目（配建公共租赁住房）因特殊的出让方式引起业内的广泛关注。该宗地采用限房价、竞地价的方式出让，是北京第二次采用此方法出让土地。该出让方式在调控持续深入以及多宗高价地出让的背景下“再现江湖”颇具意味，业内人士表示，该出让方式在控制房价、解决夹心层居住问题方面具有重要作用。
昌平沙河地块的体量是今年出让的体量较大的地块之一，根据招标文件，该宗地的体量高达51.12万平方米，四至范围是：东至北沙河西五路中线，南至高教园八号路中线、高教园北三街中线，西至东沙河东蓝线，北至北六环南红线。其中，该宗地上需配建26万平方米公共租赁房，其余居住部分全部建设园区安置房。公告显示，该宗地的起始价为30.52亿元，和之前的出让方式不同的是，该宗地未来产品的售价已经被政府限定，公租房部分的回购价格为1.1万元/平方米，而园区安置房的销售限价为1.4万元/平方米。
对于其巨大的体量，北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，超过50万平方米体量，叠加其中的限价房及公租房合计能够提供房源超过5000-6000套，虽然不公开发售，但对区域内市场肯定会有比较大的影响，起码会稀释掉北部区域的刚需总量。之前这一园区内的部分职工可能会在商品房市场寻找房源，一旦这一项目入市，这些需求都将被消化。
某业内人士告诉记者，像以前限房价竞地价方式出让的土地一样，该宗地上所建的房源有严格的准入准出机制。对于哪些人能买，张大伟表示，“该宗地还是不同于之前市场认为的限房价地块，虽然对销售价格也有限制，但本地块的销售对象应该是定向针对沙河高教园区内的单位职工”。
而据张大伟介绍，之前的中铁建国际城项目的准入机制相对较为宽松，“最初规定是有购房资格的人都可以，后来人太多，优先有购买经适房资格的人。不过，购房者需满两年才能转让。”
对于昌平沙河地块的准出机制，张大伟称，“应该也会有规定，但目前尚不清楚。”亚豪机构市场总监郭毅也表示，因该宗地的部分房源定向高教园区发售，所以，准出机制可能由教委等部门来规定。
值得一提的是，记者在采访中发现，不少业内人士对定向发售持怀疑态度，“保障房尚且不足，这个时候建设这种定向出售的房子或将重新滋生腐败。”
该宗地最值得关注的除了超大体量以外，其限房价、竞地价的出让方式也引起了业内热议。所谓的限房价、竞地价,即是在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。
这种出让方式并非首次出现，房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地，也就是中铁建长阳国际城项目也是采用这种方式出让的。“本地块的出让将验证限房价地块对开发商的吸引力。因为溢价空间被封闭，限制销售价格的地块，都在土地出让时，就基本确定了利润。但这些地块不用担心销售，而且开放周期短，对很多带有建筑公司的国企非常有吸引力，即使利润低，也可以分担管理成本。”张大伟说。
据了解，该宗地周围在售商品房价格都已经接近或者超过2万元，该宗地上所建房屋的售价低于市场价。
2010年5月20日，全国首例“限房价、竞地价”的商品住宅用地房山区长阳镇起步区6号地出让。经过短短6分钟的闪电竞拍，被中国铁建房地产集团有限公司以14.6亿元的总价拿下，楼面均价为6095元/平方米，溢价率为23%。招标文件规定该地的销售限价均价为12500元/平方米，房价可以上下浮动6%，户型面积上限定为中小套型。不同于以往的“两限房”，该地块对购房者户籍、家庭年收入、住房及总资产净值没有严格限制，另外对再次转让没有严格限制。
2011年4月15日，中铁建长阳国际城开盘，首期共计1594套，次期房源800套，参与排号的购房者超过9000人。主要房源为80平方米左右的两居、90平方米左右的三居和120平方米左右的三居，物业费1.82元/平米。限价12500元/平米，可上下浮动6%。首次购房的京籍购房家庭、符合条件的非京籍家庭、放弃保障房购买资格的保障房轮候家庭均可购买。自交房之日起，两年内不得出租和出售。
同期，与该项目不远的长阳半岛售价在18000元/平方米左右。有着鲜明价格优势的长阳国际城两次开盘均当日售罄。
拿地之初，据中铁建相关负责人透露，该项目虽然限定了房价，利润空间不大，但对于有建筑公司的中铁建而言，只要能采取快速周转模式，应该能保证10%左右的利润。但是，该项目即将入市时，就遭遇了“回购门”传言当地政府有意回购800套房源，以备招商引资之需，因此没有一次推出2394套房源。
据记者了解，该项目早在春节前后就具备了开盘条件，但一直无法开盘。该项目相关负责人私下告诉记者，公司高层非常着急，但也没办法。虽然最后800套房源在6月份还是面对排号人群发售，但两次推迟开盘，财务成本骤增，导致此次开发几乎无利可图。
所谓的限房价、竞地价，即是在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。
今年3月京版“国五条”细则中明确，将继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。今年6月，国土部发布通知，要求市县国土资源行政主管部门在供应商品住房的用地前，要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标，以及拟供地所在区域的房价地价水平，合理确定出让底价的控制区间。业内人士指出，这一做法即去年北京出台的“限房价、竞地价”措施。
“限房价、竞地价”需要系统的配套措施
“限房价、竞地价”初衷虽好，但是这一模式能否达到调控房价，满足夹心层住房的愿望，需要一系列的监管、分配措施。由于该模式的地块价格较低，它的质量如何保证，如何让开发商有参与的积极性，此外，项目入市后的分配，买了该类产品的购房者资质如何审定，项目后期如何转让等等一些问题都需要详细、公开透明的政策保障，否则“限房价、竞地价”效果将大打折扣。
从二元到三元将是北京调控最关键转折点
中国以及北京的楼市调控机制一直是二元制，也就是保障房解决中低收入人群居住问题，商品房解决其他需求。但目前整体市场上，虽然经过几年的大规模保障房建设，但整体保障房的供应量依然低于实际需求，而且政府压力非常大，这种模式更多是香港的楼市供应模式。逐渐的新的可能性模式出现了新加坡模式，对保障房建设根据收入水平进行分类管理，三元制的土地出让模式是必须之举。三元制可以很好地解决土地升值再收益问题，政府也可以有持续的收益提供公共服务，其次，可以解决好高房价，大量提供中低价房源，第三，缓和房价压力，稀释高房价影响。
北京目前还是在试点限房价竞地价的出让方式，试探性地推出几块按照这种方式出让的地块，看看市场和开发商的反应，如果反应好，下半年将继续推行。不过，因利润空间有限，不少开发商并不积极，这种出让方式对房企的成本控制能力要求非常高，上市企业以及一些国企等可能会不太感兴趣，但对于东亚新华地产这样的企业来说，从某种程度上来说，也是好事，东亚的成本控制比较严格，在北京激烈的拿地竞争下，通过这种方式拿地是可行的。
在不少专家看来，“限房价、竞地价”措施既能让地王难再出现，又可以改变市场追高的预期。然而，一位业内人士表示，限定了房价而竞争地价，对于开发商而言，利润空间就被锁定了，这种类型土地净利润也在3-4个百分点点左右，而上市房企2012年的净利润率普遍在18%上下。面对如此悬殊的反差，如果各地真的大规模推行限价房系列用地，那么开发商仅仅靠控制成本，能否弥补两者巨大反差。如果这种出让方式成为趋势，开发商是否能适应从“暴利行业”回归“普通利润行业”的落差？
北京首个“限房价、竞地价”楼盘中铁建长阳国际城地块竞买时限定的房价为1.25万元/平方米。2011年4月该项目入市后，房山楼市也在调控之下出现价格普降趋势，房山新项目翠林漫步更以高品质商品房之姿，凭借12500元/平方米起的超低价，直接叫板中铁建长阳国际城。市场风云变幻，对该项目的销售造成不小的冲击。
根据以往房地产开发周期，房地产住宅项目从拿地到销售需要一年至一年半时间，然而，由于拿地时销售价格已经锁定，开发商如何应对销售时市场变化的风险，也成为限房价竞地价模式推广的一大问题。
北京市国土局有关负责人表示，希望通过此种出让方式的探索，引导开发商主动理性降低房屋销售价格，同时引导区域房价水平定位，满足北京市商品住房“夹心层”购买人群的实际需求。不过，对于“限房价、竞地价”的土地出让方式来说，目前来看，分配和管理上的问题仍然值得注意。此外，当开发商因为竞地价而压低利润后，会不会千方百计节省建设成本，存在质量隐忧。中铁建长阳国际城入住后遭遇的“质量门”，不得不引起警惕。
“限房价、竞地价”此前在北京只是小范围试行，随着近期高价地的接连拍出，限房价、竞地价下半年极有可能大规模推出。亚豪市场总监郭毅认为，企业的目标是实现利润最大化，“限房价、竞地价”的地块是否能吸引房企竞夺，最主要的是在房价与地价之间，是否留给了房企一定的合理利润。
针对这类型地块，主管部门是否应该给予相应的优惠政策扶持，如减免税费、适当降低自有资金比例、鼓励金融机构提供低息贷款等。
在刚刚过去的前5个月里，一线城市的土地市场中高单价、高溢价率的地块频出，在房企积极拿地的推动下，京沪广深一线个月的土地出让金已经达到629.3亿，相比2012年上半年的135.6547亿，上涨了3.5倍，接近2012年全年的土地出让金647.9183亿。
中原地产研究中心统计数据显示，前5月，全国4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿，前5月的土地出让金已经接近2012年这4个一线个一二线城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙）合计土地出让金高达3084.62亿，相比2012年同期的1364亿上涨幅度达到了126%。而北京与上海的土地出让金均超过了500亿。
5月份，全国主要的一二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地王成交，总成交额已经超过150亿。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。以北京为例，大兴旧宫地块、通州台湖地块等均成为争夺的热点地块，成交楼面价也已然逼近区域在售楼盘的价格。“北京今年的土地出让金很可能再回到千亿以上。”张大伟表示。
对于今年的土地市场，张大伟分析认为，各地国五条细则落地无力度，除北京一地执行落地了国五条细则政策外，其他所有城市的目前楼市政策与国五条出台前差别不大，导致整体市场依然在延续之前的高温热度。同时，房企资金全面好转，拿地做多积极性高涨。10大标杆房企国内外融资额已经超过88亿人民币，较2012年平均水平上涨了160%。整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。
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