29宗地块起价破千亿北京首次集中供地土拍周一启幕
根据北京市规划与自然资源委员会通知显示，北京原定于5月8日的千亿土拍延至下周一（5月10日）开始，29宗地块总起价1035.81亿元。根据监测不完全统计，北京首批29宗土地共吸引53家房企报名参拍，既有中海、华润、保利、首开等老朋友，也有兴创、石泰、天时汤山等新朋友参与，一时激起房企进京潮。
北京首次集中供地开拍在即，结合首批供地、报名参拍房企、地块蕞新报价（截至5月8日14:00）等信息，我们一起来看看北京首次集中供地开拍前夕情况：
▌首批集中供应总量较大，超2021年北京全年土地供应计划的三分之一
2021年北京首批集中供地30宗，累计推出土地规模为345万平，约占2021年宅地供应计划33%，高于2020年同期(2-6月)水平35%，高于近三年（2017-2020年）同期水平108%。从北京2021年度宅地供应时序安排来看，第二批次宅地供应时间为7月左右，意味着首批次供地规模将决定北京2021年上半年宅地供应规模大小。此次集中供地后，北京2021年上半年宅地供应规模为415.66万平，为近四年同期供应规模蕞高值，高出近三年上半年（17H1-20H1）宅地供应规模均值（373万平）11%。
说明：2021年1月北京宅地有效供应70.76万平，3月集中供地前期北京暂停供地，二批供地时间为7月左右，故将近三年2-6月供地规模理解为本次集中供地同期水平。
数据来源：CREIS中指数据、北京市规自委
▌首批29宗土地吸引50余家房企报名参拍，金地、保利、华润、首开报名参拍地块数量领先
除已成交的房山共有产权房地块外，北京首批集中供应中剩余的29宗宅地将由原定的5月8日延至下周一（5月10日）开始竞拍，总起拍价合计1035.81亿元。根据监测不完全统级计，29宗土地共吸引53家房企报名参拍，其中以单独或联合体的方式报名参拍地块数量在10宗及以上的房企共有14家，金地、保利、华润、首开报名参拍地块数量均在20宗及以上，领先其他企业；中海、万科、城建报名参拍地块数量均在15-20宗之间；招商、旭辉、金茂、中冶、卓越、平安及绿城报名参拍地块数量在10-15宗之间。
2021年北京首批集中供地报名参拍企业名单及参拍地块数量
区域土地市场：区域供应规模更趋平衡发展
海淀、昌平、朝阳区内地块更具吸引力
▌首批集中供地覆盖区域范围相对较广，区域供应规模更趋平衡发展
北京首批集中供应30宗地块覆盖12个区域，从城市区域方面来看，中心城区供应15宗，涉及朝阳、海淀、丰台、石景山；多点及副中心供应11宗，涉及通州、大兴、昌平、房山；生态涵养区供应4宗，涉及门头沟、怀柔、密云、延庆。从区域供应规模上来看，此次集中供地加大了朝阳、昌平的供应力度，尤其是朝阳，供应规模占比约28%，同时，减少顺义、海淀、石景山供应规模比例，在区域供应规模上作出了相应的平衡调整。
2021年北京首批供地区域分布情况
数据来源：CREIS中指数据、北京市规自委
▌区域土地市场分化进一步加剧，海淀、昌平、朝阳等区域地块更具吸引力
调控持续深化背景下，房企向核心区域或核心板块拿地的趋势和意愿进一步增强，海淀、昌平、朝阳等核心区域或基本面较好地块吸引更多企业报名参拍，平均每块土地参拍主体及吸引企业数量均在10个以上，而大兴、密云、怀柔、门头沟等区域平均每块土地参拍主体不足5个，土地市场分化进一步加剧。
2021年北京首批供地区域平均每块土地参拍主体及吸引企业数量情况
▌地块之间分化明显，昌平东小口地块、朝阳崔各庄30-L06地块及海淀树村B-1南地块成热门地块，报名参拍主体较多
从具体地块报名参拍企业来看，昌平东小口地块、朝阳崔各庄30-L06地块及海淀树村B-1南地块报名参拍主体均在13个及以上，吸引参拍企业数量均在16个及以上，成北京首批集中供应的29宗地块中的热门地块。相比较而言，通州宋家庄地块，丰台长辛店张家坟村地块，大兴榆垡地块，大兴新城核心D、K组团地块，怀柔刘各长村地块及门头沟永定镇地块等相对较冷门，报名参拍主体均不足3个，吸引的参拍企业数量也均不足6个，29宗地块之间分化明显。
说明：（各地块具体报名参拍主体及企业数量见附件2：《2021年北京首批集中供地明细及报名参拍主体与企业数量明细（不完全统计）》）。
土地出让方式：创新性调整土地出让方式组合拳
引导企业根据合理利润空间理性拿地
▌创新性调整土地出让方式组合拳，限地价、限房价，明确利润空间
北京首批集中供地中的土地出让方式结合了区域位置、周边市场、土地成本等因素作出了针对性的调整，涉及设定地价上限、竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额、竞建国际人才社区房、套内70/90及房屋销售价格引导等七大类土地竞拍规则，多宗地块叠加两种以上竞拍规则。同时，在原有限地价的基础上，提前公布地块合理上限价格；公布竞报“政府持有商品住宅产权预设份额”上限，以及竞报“公共租赁住房面积”上限，提交《房屋售价承诺书》明确未来房屋售价；限地价、限房价、竞公租房等条件使得各个流程环节价格透明可控，有利于房企根据合理利润空间理性拿地。
数据来源：中指院根据北京规自委官网监测整理
▌截至目前已有9宗地块报价触及上限，将进入竞报公租房比例/政府自持比例阶段
从北京规划和自然资源委员会官网地块蕞新报价（截至5月8日14:00）来看，目前朝阳王四营地块、金盏08地块、东坝，昌平东小口地块、中关村生命科学园地块，海淀树村南北地块等9宗地块报价均已触及上限，将直接进入竞报公租房比例/政府自持比例阶段。
剩余20宗地块中，除大兴榆垡、昌平北七家镇、北京城市副中心（2宗）、密云檀营乡等5宗地块报价为上限84%-89%之间外，其余15宗地块报价均已超地价上限90%，其中朝阳金盏02地块、大兴新城核心区H组团地块、丰台长辛店张郭庄村地块等3宗地块报价均在地价上限96%以上。
2021年北京首批集中供地蕞新报价达地价上限96%以上地块
集中供地影响：市场供应结构将发生改变
▌住宅性质、区域供应及产品供应等供应结构将发生改变
北京首次集中供地在土地出让方式、区域供应结构、户型限制条件上都作出了不同程度的调整，未来将对住宅性质结构、区域供应结构以及产品供应结构产生不同程度影响。
住宅性质结构：北京首次集中供地调整了土地出让方式，弱化了原有的共产房和限竞房出让方式，重启了竞配建公租房出让方式，创新性推出“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”等出让方式，受此调整影响，未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变；
区域供应结构：从区域分布来看，朝阳、大兴、通州此次集中供地均超50万平，未来新房供应规模相对较大；从供地变化比例来看，朝阳、通州、昌平供地比例增幅明显，未来新房供应规模将增加，海淀、石景山供应比例缩减明显，未来新房供应规模或将缩减；
产品供应结构：此次集中供地在户型限制适当作出了相应调整，将“套型面积”调整为“套内面积”，且此次集中供地近三分之二的项目执行套内“70/90”户型要求。若以中值78%的得房率来计算，意味着未来115-120平中高改善型面积段产品供应或将增加。
▌受土地间接性集中供应影响，未来北京市场周期或呈不规律波动变化
受土地间接性集中供应影响，未来北京新房市场供应将随土地集中供应呈现强弱波动变化，间接冲击弱化现有市场量价周期，未来市场量价或随集中供地周期呈现不规律的弱波动变化。
附件1：2021年头部批次商品住宅用地现场竞价安排（25宗竞拍）
附件2：《2021年北京首批集中供地明细及报名参拍主体与企业数量明细（不完全统计）》
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