北京住房租赁条例公开征求意见：立法落实“房住不炒” 租金上涨过快可调控
昨天，由市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》，面向社会公开征求意见。征求意见稿共6章81条，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后，国内首部公开的地方版住房租赁条例。
根据规定，租赁住房应当依法订立住房租赁合同，且订立住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权证或其他证明不动产权利归属的合法凭证，配合承租人实地查看房屋，告知房屋装修完成时间。但属于这四种情况的住房不得出租用于居住：属于违法建设的；经鉴定为危房的；室内装修空气质量不符合有关标准规范的；法律、法规、规章规定的其他情形。
记者注意到，室内装修空气质量不达标首度被明确列入禁止出租之列。据了解，按照“谁主张谁举证”的原则，若证实经纪机构确将室内装修空气质量不达标的住房对外出租的，将被处1万元以上5万元以下罚款。
押一付一、押一付三、押二付三……目前经纪机构对租金和押金的收取方式并不一致。征求意见稿统一规定，合同期限内出租人不得单方面提高租金，提倡出租人按月收取租金；租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金。
同时，本市将建立住房租赁管理服务平台，出租人应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。承租人可以凭备案的租赁合同按照规定申领居住证，并作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。
“全市统一的住房租赁管理服务平台，相当于给租赁市场提供了一项公共基础设施，出租人不用‘一事两跑’，也不用担心个人信息保存在企业的安全性。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，按照相关规定，出租房屋需要向属地住建房管部门办理登记备案，向公安部门办理出租登记。通过科技手段建立起的平台，可以提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务，让信息多跑路，群众少跑腿。
首先是准入有门槛。征求意见稿提出，从事住房租赁经营的企业，不仅应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样，同时需具备相应的资金、专业人员和管理能力，与从业人员签订劳动合同，并经所在区住房城乡建设主管部门备案。
其次是资金有监管。租金方面，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和；超过的，收取的租金应当纳入监管。押金方面，住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。同时，住房租赁合同期满或解除，除抵扣租金、违约金及其他费用外，住房租赁企业应自承租人返还住房后3个工作日内向承租人退还押金和剩余租金。
第三是贷款有限定。征求意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。而金融机构在发放租金贷款时，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，租金贷款只能划入借款人账户。
第四是违规有处罚。按照规定，住房租赁企业及从业人员不得有哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为；不得渲染、炒作住房租赁市场趋势、价格；须按出租人书面委托价格对外发布、展示、推广房源信息等。若出现违规行为，将按照情节轻重给予处罚。
“长租公寓在资本驱动下出现的乱象，严重损害了租赁当事人的权益，此次征求意见稿也体现了严管的特点。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说。
根据规定，互联网信息发布平台应当依法对申请进入平台发布、展示、推广租赁信息的单位和个人真实有效身份进行审查、登记，建立档案，不得为提供材料不齐全的、被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单的、未按规定办理信息卡或使用他人信息卡的从业人员，以及被住房城乡建设等主管部门依法限制发布的单位和个人发布住房租赁信息。
同时，互联网信息发布平台知道或者应当知道信息发布者存在提供虚假材料、虚假信息等违法情形的，要及时删除、屏蔽相关信息，并向住房城乡建设主管部门报告。若违反上述规定，不仅将被处2万元以上10万元以下罚款，网络信息管理部门也将按照住房城乡建设主管部门的意见暂停其发布展示推广房源。
征求意见稿提出，本市建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。
“限制住房租赁企业‘收房’的租金涨幅、查处哄抬租金，显然是对当年各大租赁企业竞价收房的约束，防止他们在资本助推下放大市场波动。”楼建波说，实行租金指导价，则可以理解为由政府分区域规定租金的上限或涨幅，确保租金保持在合理范围。这个区域可能是某些价格上涨过快的区域，也可能是全部范围。
“住房租赁企业运营的规模占比较小，租金调控的手段少、压力大。”在楼建波看来，从限制租金涨幅到实行佣金指导价、租金指导价，这三条递进式的措施是北京市首创，充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心。当然，这些措施主要是针对租金快速上涨的应对措施，属于依法设定、用来稳定租金的调控工具。从北京租赁市场的统计数据看，近年来租金波动幅度较小，市场保持平稳，这种情况下无需政府干预。
完善“租购并举”的住房制度，培育发展住房租赁市场也很重要。征求意见稿也从增加市场供给、调节供应结构等方面，鼓励合规发展。
征求意见稿明确，本市鼓励单位和个人依法出租住房，稳定租赁关系，稳定租金水平；鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房，鼓励将低效、闲置的办公、商业、旅(宾)馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑按规定改建为租赁住房；鼓励依法利用集体建设用地建设租赁住房。此外，本市将逐步推行租赁住房和购买住房在享受公共服务上具有同等权利。
记者注意到，征求意见稿也对群租房作出禁止规定，明确出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
“这些规定与北京市2013年公布的居住管理规定是一致的。”赵庆祥说，群租房的安全、扰民问题突出，市民投诉居高不下，将群租房治理措施升格为地方性法规，将为加大治理力度带来利好。
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