北京写字楼市场与租赁策略区域分解
2021年上半年，北京写字楼市场整体空置率连续两个季度下降，净吸纳量录得46.6万平方米的高位。在整体市场需求强劲复苏的同时，也需要看到，子市场在供需局面上并非表现一致，而是更趋分化。对于租户来说，目标子市场是否存在租赁机会窗口？不同子市场应采取何种租赁策略？本文将借助详实的数据分析，为租户提供针对性的策略建议。
注：新租面积根据CBRE世邦魏理仕统计的搬迁、扩租、新成立等租赁交易，不包含续租
上图所示，我们将北京主要写字楼商务区按照当前空置率分为低、中、高三个区间，结合上半年新租交易面积体现其供需状况和活跃度的差异，有以下发现：
北京市场体现明显的供给驱动需求特点，空置率或可租面积越充裕的子市场，新租活跃度通常也越高；
成熟度和能量级较高的三大核心中央区CBD、金融街和中关村空置率均在中低水平，而发展成熟的核心拓展区燕莎、王府井、东二环、望京和奥体之间空置率差异较大，分布于各个区间。
除此以外，我们还将策略建议范围延伸至外围商务园区，以及较具发展潜力的通州、石景山等新兴市场。
此类子市场的一大共性是优质办公新增供应稀缺：金融街和望京2019年以来分别仅录得5万平方米和3.6万平方米的新增供应，中关村更有八年未见新项目落成。
中关村和望京均为科技企业的集聚中心，疫情以后TMT头部企业释放的强劲扩租需求使得可租赁面积持续紧张。与这两大商务区具有相似特点的还有中关村外围的上地、中关村软件园等商务园区，这四大子市场的空置率均低于5%，以致疫情以后中关村租金一直坚挺，而望京、上地和中关村软件园则在近期成为北京首批租金回升的子市场。
金融街过去一直是北京空置率蕞低的子市场之一，近一年在其他区域高性价比的可租面积和优厚的招商引资条件吸引下，租户外溢现象增加，空置率已升至2010年以来蕞高水平；但横向比较仍低于大部分子市场，且凭借其区位对金融机构选址的独特优势，租金仍然维持平稳。
未来半年，中关村和望京都将迎来高品质的甲级项目入市，而金融街尽管将长期无新增项目，但近期存量项目释放可租面积，三大子市场供需矛盾都将得到一定缓解，但空置率仍将低位运行。
针对短期：该类子市场空置面积紧缺，租赁机会稍纵即逝，因此需要更高效、敏捷的评估、决策流程，快速锁定机会，完成交易；科创中心通常具有行业迭代迅速，租户更新频繁的特点，企业应选择市场覆盖度高、紧贴市场动态、与业主有长期合作关系的代理伙伴，紧盯提前解约或即将到期大面积客户动态；自身办公空间规划应增加弹性，租约也要尽量灵活，并可考虑调动区域内的共享办公空间，利用其租约灵活和拎包入住的特点，解决过渡性和临时性扩张需求，并等待长期租赁机会释放。
针对长期：提前规划布局，选址阶段即开始全面梳理运营需求，排查楼宇现状，以缩短项目交付周期，并避免后期“踩雷”；可根据企业需求考量和选择产业办公、商改办、酒改办等非标准办公产品，弥补区域内标准办公稀缺的不足；可采用Hub & Spoke model（总部+项目或卫星办公室的中心辐射型布局）的企业房地产策略，调动其他子市场的选址机会和总部外空间满足项目公司、即时会晤和研发实验等非总部办公场景需求。
此类子市场均位于东部传统优质区位，租户组成丰富多元，市场化程度高且发展成熟。
CBD、东二环和燕莎近一年均有新项目入市，高品质楼宇可租空间充裕叠加业主折让租金，带动区位升级型需求释放，这三大子市场空置率均从去年年中的高峰回落，且在甲乙级项目之间出现明显分化，楼龄较新的项目今年也呈现去化加速的态势。
王府井今年初因企业整合腾退面积造成空置率短期波动，但本季度金融和专业服务业活跃需求又重新拉低空置水平。
由于这些子市场都位于首都功能核心区或北京城市的中心地带，新开发活动受到严格限制。其中，王府井将长期缺乏新增供应；CBD、东二环和燕莎尽管未来一到两年仍有新项目入市，但新增供应量相比过去两年已趋于稳定，尤其CBD更有明显回落。这些子市场未来都将以消化存量空置面积为主，供需局面趋于均衡。
供需转变意味着选址策略转变：该类子市场普遍进入供应潮的末端，企业应把握有限的机会窗口期，尽快敲定和实施重大租赁计划；尽管整体空置率相对充裕，但集中大面积的租赁机会依然供不应求，对于具有整合、扩租需求的大型企业，依然需要提前规划，快速决策，以抢占先机。
该类子市场不同条件产品选择丰富多元，企业应深入了解自身对办公空间的核心诉求，以性价比的综合指标衡量和评定项目匹配度，筛选蕞适合自身要求的标的；通过业主有长期合作关系的代理伙伴，紧跟项目近期可租面积变化，把握业主心态，达成与业主长期互利的双赢交易。
与该类子市场业主谈判时，可开拓创新思维，丰富租赁条款，多元化的租赁条款，如近期越来越多的租户将可持续发展（ESG）纳入租赁策略的制定，由此在绿色租赁等新模式上和业主的探讨切磋将彰显价值。
两大子市场在过去两到三年都有密集的新增供应入市。奥体近年已成长为商务氛围完善的核心拓展区，其区位便于承接来自CBD、金融街、中关村等核心区域的需求外溢；但短期可租面积骤升，区域市场面临较大的竞争压力。疫情后业主开始积极调整租赁策略，使得奥体成为大面积搬迁和扩租需求的首选区域之一。
丽泽自2018年首批优质写字楼入市以来，早期面临去化缓慢的难题。疫情以后，随着市场对这一新兴区域及其高品质楼宇的逐步了解，加上业主提供的优厚租赁条件，不断吸引大型企业入驻，今年上半年连续两个季度净吸纳量超过7.5万平方米，并高居各子市场之首。
奥体的新增供应高峰业已收官，而丽泽也进入这一轮入市潮的末端。从需求看，发展更成熟的奥体子市场区内租户升级搬迁需求已形成体量规模，而丽泽凭借已开业的龙湖丽泽天街商场和即将开通的地铁14、16号等线路站点，将导入更多优质租户资源。预计未来一到三年，这两大子市场供求局面将出现扭转。
大规模选址布局正当时：该类子市场当前高品质可租面积依然充裕，且均位于四环以内，和其他成熟子市场、尤其是核心区域（CBD、金融街、中关村）的连接俱佳，可成为当前各区位寻求升级搬迁、整合机会的企业重点考察目标；
该类子市场当前处于价值洼地，未来随着供需均衡，租金长期增长是大概率事件，企业在争取短期成本空间的同时，也要对长期成本控制有所规划和安排；
该类子市场新楼选择较多，在对标的进行品质考量时，除了硬件设施，还应综合考虑物业管理、配套设施等软性条件，并与企业自身使用需求特点相匹配；
可采用Hub & Spoke model（总部+项目或卫星办公室的中心辐射型布局）的企业房地产策略，在保留中心区位办公地点的同时，将企业后台、研发等职能布局于这些子市场。
此类子市场在优质办公需求上正处于培育期，但具备一定已落成或在建的高品质写字楼储备，逐渐进入大型办公用户的视野。以通州为例，自疫情以后首批单一产权的租赁型写字楼入市以来，加上城市副中心定位和今年初“十四五”规划落实的“两区”定位，吸引了多家知名企业入驻，净吸纳量稳步提升。而同属数字自贸区区划的亦庄和北清路，以及受冬奥会基建和产业带动的石景山，也积累起一定规模的产业类办公租户资源。
在北京城市规划对五环以内商办用地的严格控制、新兴区域基础设施和产业政策的带动和“总部+远程”的混合办公模式的逐步采用下，北京办公区域格局多中心化加速，这些新兴子市场将逐步获得办公用户的接受与认可。短期看，这些子市场的需求导入决定于商务成本优势、产业扶植政策、基础设施和商业配套交付以及邻近商务区辐射（如CBD对通州和亦庄，中关村对北清路和石景山）的综合影响。
着眼产业和长期布局：该类子市场受产业导向影响较大，人才、产业资源集聚性明显，选址时应对当地产业定位、政策和现有集聚企业类型作深入研究；
在考量商务成本时，除了租金以外，当地政府补贴和政策优惠、员工通勤成本等也是重要的变量参数；
该类子市场商务氛围处于快速发展期，需要掌握区域城市规划，基础设施、周边配套的建设周期，以及未来区域发展的标志事件及其时间节点，也需要紧密跟踪标的写字楼本身的开发周期和完工时间节点。
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