过去多年的招商引资中，很多地方政府都采取低地价甚至零地价的方式招商引资，导致工业地价非常低。但未来这条道路越来越难走通，土地的价格应该重新进行考量和核算。为此，招商引资内参选取现任中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组副组长陈锡文对这个问题的观点供参考。

　　经济下行压力和房地产市场的历史性调整，应该能够促使国内很多地方官员重新思考城市化的含义。“土地财政”模式在为地方政府获得短期财政收入的同时，也显著推高了城市的硬成本——居住、商业、服务的所有成本，都建立在地价和房价之上，基础成本一高，上面的所有成本都高。当房地产时代象潮水一样退去之后，地方官员们可能都需要换个角度来算土地这本账。

　　中央农村工作领导小组副组长陈锡文日前谈到城市化问题时表示，当前城市土地利用中存在三大突出问题。

　　首先，是城市建设用地中工业企业的用地比重过高、价格过低，从而导致了土地市场和机制的扭曲。很多城市除基础设施外，占地比重蕞大的就是工业用地，例如上海城市工业用地的比重超过30%，更不要说中小城市。在多年运行中，各地都采取低地价甚至零地价的方式招商引资，导致工业地价非常低。蕞新公布的全国平均工业地价是750元/平方米，而全国住宅平均价格是其7倍，写字楼商贸用地价格是工业用地的9倍。在这种畸形的工业地价体制下，很多企业囤地发财，甚至涌出很多僵尸企业。城市政府难以进行二次开发，于是不得不更多去征收农民的土地，更多从农民那里压低价格。

　　第二，拿到土地的企业的寿命并非很长，但批租给企业用地的周期却长得多。例如，上海四级工业园区企业的存活期通常不到9年，但工业企业批租的土地是40年，很多企业对自己经营情况不关注，关注的是地价升值，据此囤地生财。我们在各地调研时看到过不少例子，各地的工业园区、高新区、开发区内，存在大量已经死亡或接近死亡的企业，但死守着土地不放。地方政府想盘活土地资源极难，腾笼换鸟并不容易。讲规矩、守法律的地方政府，往往要花很大成本来置换或腾退土地；遇到极少数不讲规矩的地方政府，逼急了甚至会采取“黑社会”手段来驱赶这些僵尸企业。

　　第三，城市建设用地用途相互机械割裂，不能配套使用，造成很大的浪费。比如在不少地方存在的“鬼城”、“空城”、“睡城”，建了几十万户住宅，但没有产业支撑，给老百姓造成非常大的生活成本。实际上，与那些著名的“鬼城”、“空城”相比，国内很多城市都存在的程度不同的空置房现象，造成的浪费可能更大。

　　值得注意的是，一个地方的发展成本是综合成本，它由生产类的成本和生活类的成本组成，比如工业用地的成本低了，地方政府就会有倾向抬高居住用地和商业用地价格，形成了拿商业用地和住宅用地来补贴工业用地的模式。在过去经济高速发展、出口加工业盛行、城市化快速扩张的阶段，这种模式还能够持续；但当经济景气向下时，上述模式就难以持续。工厂可以垮掉，工业园区可以萧条，但一个地方被抬高的土地成本，却不容易降下来。每个城市几乎都面对一种反差极大的困局：一边是高成本的建设用地，一边是低成本的死资产。在很多大城市都可以看到，由于房租成本高企，很多城市服务业难以承受，只好关门了事。在北京CBD的很多商业楼宇中，都能看到规模不小的空置商业用房。

　　当中国经济在新常态下痛苦调整时，一个新的时代也在到来。中国在未来还需要象过去那样大搞工业开发区吗？答案可能是否定的。经济转型、结构调整、需求升级，使得中国市场在产业结构、需求结构上都在发生变化。在城市化的下半场，“城市更新”和创造性的城市资产经营将成为后土地经济时代的重要发展手段。势异时移，地方政府算账的方式恐怕也需要变化了。

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