2012年北京厂房出租率调查-无忧厂房网
随着中国进入重工业时代，世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设，国内工业增加值不断提高，工业投资不 断增加，工业地产的长期需求呈上升趋势，工业物业的租售价格稳步上扬。年终岁末，我们驻足回望，对 2012 年工业地产行业发生的 租售情况做一个全面的回顾。
工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的 第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。目前我国的 工业地产主要包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产） 、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型 工业地产） 。在我国，工业房地产的土地批租年限为 50 年。
土地用途 2012 计划供应（公顷） 2012 年实际成交（万平方米） 成交占计划比例 图表 1：2012 年北京土地计划供应及实际成交情况 住宅用地 850 286 33.6% 资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC 商办用地 350 158 45.2% 工业用地 1100 608 55.3%
根据《北京市 2012 年度国有建设用地供应计划》 ，2012 年全年计划完成供地总量为 5700 公顷。截至 2012 年 12 月 31 日北京市共 成交商品住宅用地 286 万平方米，商业办公用地 158 万平方米，工业用地 608 万平方米。除工业成交用地面积占计划比例高于 50%之
用途 住宅 商业办公 工业 合计 宗数（宗） 35 33 95 163 图表 2：2012 年北京各用途土地成交情况 建设用地面积（万平方米） 286 158 608 1052 资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC 图表 3：2010-2012 年北京市不同规划用途建设用地面积占比
资料来源：北京市土地整理储备中心、BBIC
2012 年工业用地成交 95 宗，建设用地面积占比 57.8%，与 2011 年相比，工业建设用地面积占比增加了 8 个百分点。与住宅用地 以及商办用成交情况相比，工业用地成交宗数占半壁江山，成交面积稳步增长。
工业用地区域成交方面，仍以通州和大兴成交宗数蕞大，占总成交宗地的 44%，而开发区成交建设用地面积占总成交量的 47%。 其他成交地块除一宗分布在海淀中关村永丰产业基地外，其他成交的工业地块均分布城八区之外。
继商业地产走热后，一直处于边缘化的工业地产又逐步走入了人们的视野，目前在北京市场的工业地产项目已经出现了严重的供 不应求。2012 年的主要经济指标均利好工业物流市场。在“稳增长”政策作用下，北京市全年规模以上工业增加值按可比价格计算， 比上年增长 7%。另据北京海关统计，2012 年前 11 个月，北京市进出口总额 3359.6 亿美元，同比增长 5.8%；同期北京市直接利用外 商投资达 74.1 亿美元，同比增长 13.1%。工业投资的加速增长带动了工业厂房的建设和租赁，市场的活跃使厂房租金止跌回升。目前
北京市场的潜力需求相当旺盛，奔驰在北京亦庄经济技术开发区为其汽车零部件及配件生产部门开建工业园，投资额达到了 49 亿元。 同时，UPS 以 68 亿美元收购了荷兰的 TNT Express，将获得 TNT 在亚洲的市场，并增加其在中国的市场份额。该收购显示着 UPS 意 识到投资中国市场的重要性，从而将产生更多的仓储物业需求。
图表 5： 2010 年以北京市来规模以上工业增加值累计增速（%）
资料来源：北京市统计局、BBIC
在当前楼市面临严峻调控的背景之下，产业地产已经成为房地产行业以及区域经济当中一道风景，或者成为引人关注的一种现象。 对房地产行业来说，产业地产毫无疑问是很多企业未来战略转型、未来拓展新的战略空间的一个重要方向。笔者看来，在“十八大” 之后，在房企转型产业地产进退两难的市场背景下，随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断地转型，也必然使园 区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势： 趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业 链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，优惠政 策将能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行做法） 。
趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型。 趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性 日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。 趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变：产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发 走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。 趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型，新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还 包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。 趋势六、生态工业园区将备受关注。
1、出租概况 工业土地价格微跌，优质工业物业租金上涨 2012 年北京市工业用地价格小幅下降。工业用地平均价格较去年下跌了 3.2%，至每平方米 1,908 元。然而工业厂房与物流仓储设 施租金在本年度上涨，上升幅度分别为 18.3%和 1.1%，至每月每平方米 56.6 和 37.6 元。 工业园办公物业租金强劲上升 2012 年北京工业园办公物业租金大幅度上涨，租金较去年上升了 24.6%至每月每平方米 145.0 元。由于北京写字楼租金相对较高， 部分写字楼租户流向城市周边的工业园办公楼，致使北京工业园办公楼整体市场需求上升，电子城和中关村地区工业园区办公物业租 金涨幅较大，从而带动北京工业园办公楼租金整体上升。 工业物业租金短期将保持稳定增长 仓储设施和工业厂房市场供应相对不足，新增供应通常在投放市场后不久即被市场吸纳，同时，上述两类物业市场几乎没有空置
面积供市场选择，预计租金报价将在短期保持稳定增长。预计 2013 和 2014 年工业地产新增供应方面分别将有 4.2 万和 10 万平方米入 市。鉴于 2013 年的大部分新增供应已被预租，短缺的供应将难以舒缓现有和预期需求。2013 年的工业园办公物业新增供应量有限， 市场对该类物业的需求依然强劲，工业园办公物业租金将持续上升。因此北京物流物业市场整体平均空置率将继续稳定在个位数水平， 并使租金及资本值保持继续增长势头。 工业物业市场平均空置率下降 至 2012 年四季度末，北京工业物业整体市场平均空置率为 1.71%，环比下降 1.92 个百分点。
图表 6： 2010 年以北京市工业物业市场新增供应、净吸纳量和空置率
2、各区出租情况 2012 年北京工业地产租赁价格以海淀区高居榜首位置，而其他区域则比较平均，平均租价均在 1.3-1.4 元/天.平米。
3、相关门户网站信息 无忧厂房网成立于 2005 年，是中国专业的厂房出租出售网络信息平台，提供工业地产租赁信息的免费发布以及工业地产的网络广 告等服务，为中国蕞早的专业工业地产行业门户网站之一，也是目前中国蕞大蕞权威的工业地产租售信息平台。无忧厂房网定位中国 工业地产市场，是目前唯一能与多家园区及政府达成战略合作的招商网络平台，拥有大量的专业领域用户。2012 年北京市工业地产租 售总量为 47521400 平方米，无忧厂房网的租售量占据北京产业地产 20%的市场份额，建立了在北京市场的领先地位。
据北京无忧厂房网和北京库房信息网的统计，2012 年无忧厂房网出租厂房面积 1003704 平方米，库房出租面积 565043 平方米， 土地出租面积 1385 亩，合计 2492542 平方米。其中出租的厂房主要集中在通州、大兴、顺义、昌平等区域；出租的库房集中在朝阳、 通州、大兴等区域；出租的土地集中在通州、延庆、昌平、房山等区域。
1、求租概况 2012 年，北京市场对工业物业的需求较为旺盛，全年市场需求量约 45716000 平方米。来自第三方物流企业、制造商、贸易公司 和电子商务企业的询盘量持续增长。据调查，北京市 2012 年求购厂房的总数 371900 平方米，求租厂房 7285000 平方米；求租库房的 总面积 8434800 平方米，求购库房的总面积 56900 平方米等；求租土地面积 44972 亩。 无忧厂房网 2012 年工业地产需求量约占市场的 70%以上的份额。2012 年无忧厂房网求租厂房面积约 4182600 平方米，约占需求 总量的 57%；求租库房面积 7284038 平方米，约占需求总量的 86%；求租土地面积约 34826 亩，约占需求总量的 77%；另外，求购厂 房面积 371900 平方米，求购库房面积 56900 平方米。 2、求租方的情况 根据无忧厂房网和库房信息网的统计，2012 年求租厂房用户主要集中在顺义、昌平、朝阳、海淀等区域；求租库房用户集中在朝 阳、大兴、通州；求租土地用户集中在北京周边地区以及顺义、大兴、昌平、朝阳等区域，求购厂房用户集中在大兴、海淀、朝阳、
延庆等区域；求购库房用户集中在朝阳、顺义等区域。
北京建设未来重点发展工业地产。工业地产发展与城市定位规划和城市产业政策有极其紧密的关系。北京市“十二五”规划提出， 未来五年年均生产总值增长 8%，战略性新兴产业支柱地位初步形成，服务产业占比达到 78%。在产业布局上，将有力打造“两城两 带” ，提高高端产业功能区，培育高端产业新区。总体而论，淘汰落后产业、占领高端产业和产业集聚发展的思路明晰，这意味着，北 京工业地产的发展中，面向高端产业，注重产业服务，以及专业化发展将成为重要特征，北京工业地产向更高层次和更成熟化方向发 展。加上国家鼓励、电子商贸发展快等因素，北京工业地产未来前景看好。在“十二五”时期新的一年里，我国的经济会继续稳步增 长，相信北京在工业地产上也会有新的发展，我们会有更大的空间，为客户提供更好的服务。
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