锦和商业2021年年度董事会经营评述
上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”）是一家轻资产运营的服务型公司，主营业务为城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。公司旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。
2021年，面对新冠疫情和经济下行带来的严峻考验和巨大压力，恰逢新租赁准则影响，公司管理层和全体员工紧密围绕年初确定的经营目标，统筹推进疫情防控和业务发展各项工作，通过内生性发展和外延式并购，助力公司持续稳健发展。报告期，公司实现营业收入90,875.95万元,同比上升22.9%；归属于上市公司股东的净利润12,406.42万元，同比下降20.5%（部分受新租赁准则影响）。
如剔除新租赁准则影响，公司实现营业收入91,906.86万元，同比上升24.3%；归属于上市公司股东的净利润17,759.10万元，同比上升13.7%。
2021年全年实现营业收入比2020年同期上升16,949.69万元，主要原因：一是2020年全年正处疫情较严重期间，今年同期公司稳健经营，逐步从疫情造成的业绩谷底修复；二是全年完成五笔并购，公司先后并购了上海腾锦60%股权，上海翌钲、上海豪翌100%股权，北京同昌科技60%股权，北京城市更新31.304%股权，上海劭锦100%股权，随着上述并购项目的从2021年的2月至10月陆续交割，对2021年收入有所贡献外，2022年将进一步增厚上市公司的营业收入。
2021年全年实现归属于公司股东的净利润比2020年下降3,207.09万元，主要原因：受新租赁准则影响，法定会计口径净利润有所下降（具体说明如下）。
2018年12月7日，财政部发布了《关于修订印发》（财会〔2018〕35号），根据新租赁准则要求，公司自2021年头部季度报告起按新租赁准则要求进行财务报表披露不追溯调整2020年末可比数，只调整首次执行本租赁准则当年年初财务报表项目相关金额，因此于2021年初追溯调整，一次性调减期初未分配利润4.26亿元，该会计账面调整金额将随着未来项目的持续稳定运营，逐步在中后期项目利润中回调。
针对公司承租运营项目，2021年起，根据经营合同情况于资产端和负债端同时确认“使用权资产”和“租赁负债”并调整部分相关科目，因此造成公司账面资产负债率有所上升，但公司实际有息负债未发生变化，仍为0（零）。另外，由于会计政策调整，原租赁成本体现为部分使用权资产的折旧和按租赁负债余额计量的融资成本。受项目所处周期影响，越前期，根据账面租赁负债余额确认的融资成本越高；整体来看，目前公司项目处于运营的前中期居多，因此造成公司当期净利润及净利润率下滑。现金流量表中，除针对部分现金流出做重分类外，无实质影响。
新租赁准则的实行，在上市公司实际经营状况未发生重大变化背景之下，直接推高上市公司当期的资产负债率，降低当期净利润和净利润率。而针对租赁成本的会计处理方式从之前的“直线法”到现今的“前高后低”，随着各项目租约的持续稳定履行，一般而言，净利润会在租约的后半周期逐步释放。考虑到租赁准则调整对上市公司财务报表的影响，在不断提升项目自身的营运效益的同时，公司未来亦会加大轻资产模式、合资运营模式的比重；积极拓展业务规模，持续推进公司发展。
考虑到新租赁准则对公司财务报表的影响，且公司主营业务承租运营模式下需要公司投入装修改造，公司对标境内和境外上市的可比公司，公司管理层认为，“折摊息税前利润（EBITDA）”和“经调整折摊息税前利润（adjustedEBITDA）”是衡量公司实际经营表现更为贴切的指标。
折摊息税前利润为行业内多家公司所引用，折摊息税前利润复原了公司折旧摊销等非现金项支出，剔除了资本结构影响及财务利息收益，且还原了企业所得税对净利润的影响，是更好地衡量公司主营业务经营表现的指标。折摊息税前利润定义如下：
公司2021年折摊息税前利润约7.06亿元，较2020年折摊息税前利润上升约4.10亿元，同比增长138.6%。其中，2021年财务利息支出为租赁负债余额产生的利息并扣减财务利息收入，公司实际有息负债仍为零（0）。若扣除新租赁准则影响，经调整折摊息税前利润3.45亿元，较2020年折摊息税前利润上升约0.49亿元，同比增长16.4%。执行新租赁准则后，“经调整折摊息税前利润”是公司管理层日常关注的重要经营指标。
2021年，公司通过外延式并购增厚了经调整折摊息税前利润，考虑到并购自2月至10月陆续交割，预计2022年将进一步增厚经调整折摊息税前利润。
然而，使用折摊息税前利润和经调整折摊息税前利润来评估公司经营表现也有其局限性。承租运营模式下各项折旧摊销费用（使用权资产折旧，长期待摊费用摊销等），财务利息支出、财务利息收入，企业所得税，和其他调整项是影响净利润的科目，随着公司持续经营，这些会持续发生并影响公司的净利润，这些科目对净利润的影响并未在折摊息税前利润和经调整折摊息税前利润中体现。
2021年末，我国常住人口城镇化率约64.72%，较2020年末提高0.83个百分点（数据来源于国家统计局），城镇常住人口已超过9亿人次。
当城镇化发展逐步走向成熟时，城市更新是城镇化过程中的必经之路，实施城市更新行动成为中国新型城镇化走向高质量发展的关键路径，我国的城市发展亦由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。
实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。2021年，多项中央政策出台以鼓励和支持城市更新行动：
2021年3月，十三届全国人大四次会议表决通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出“十四五”时期，坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活；提出加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。2021年4月，《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中明确城市更新方向是老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”的改造。2021年8月，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求城市更新行动严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁，坚持探索可持续更新模式，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变。2021年11月，住建部办公厅发布全国头部批21个城市更新试点城市（区）名单，北京东城区、石景山区，江苏省南京市、苏州市等城市（区）入选，旨在重点探索城市更新统筹谋划机制，探索城市更新可持续模式及探索建立城市更新配套制度政策。
中央政策带动下，各地积极响应，推进城市更新行动，多省市各类条例、实施意见等文件陆续出台。以公司战略聚焦的上海和北京为例：
2021年6月，上海城市更新基金正式成立。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模蕞大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。2021年9月，上海市正式实施《上海市城市更新条例》，明确上海市城市更新坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，具体包括加强基础设施和公共设施建设、优化区域功能布局、提升整体居住品质、加强历史文化保护和市人民政府认定的其他城市更新活动。2021年12月，《上海市产业园区转型升级“十四五”规划》提出，到2025年，上海市将更新盘活产业用地50000亩。
2021年8月，继颁发《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》及《关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》后，北京市人民政府办公厅印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，明确北京市城市更新行动六大项目类型，其中提到2025年，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。2022年1月，北京市政府于《2022年政府工作报告》中明确提到，落实城市更新行动计划成为2022年主要任务之一。
未来，随着国民经济持续恢复以及中央、地方城市更新利好政策的持续出台，城市更新行业的规则也愈发明晰化，这均将在相当长的时间内为本公司所处行业提供可供改造的既有存量建筑（群）。
2、市场因素市场空间方面，早期出让或划拨取得的工业用地存在供而未用、闲置或低效利用等状况。据中国国家统计局数据显示，2008年至2020年，上海、北京两地累计工业用地成交建设面积占总成交土地建设用地面积比分别为45.8%和35%，两地均存在闲置工业用地的消化、再开发及合理利用问题。另外，据中信建投601066）测算，仅一线城市通过旧工业用地更新，有望释放出逾8,000万平方米建筑面积转为文化创意产业园区，存量改造和更新空间巨大。
市场需求方面，据国家统计局数据显示，中国中小微企业法人单位数量从2013年841万家上升至2020年的2,480万家，7年间复合增长率为16.7%，且总量规模呈不断扩大趋势。另一方面，据国际五大行世邦魏理仕（CBRE）调研发现，疫情后，租户倾向于考虑降低办公室密度、计划增加人均办公面积。同时，根据国际五大行戴德梁行（DTZ）报告，上海核心商圈办公楼净吸纳量、租金等市场指标持续向好；叠加头部城市已孕育庞大的市场需求，推动办公楼需求稳步增长，未来核心区域空置率将保持在较低水平，整体租赁市场亦将持续回暖。因此，伴随中小微企业法人单位数量不断增长，以及员工人数和人均办公面积需求双增长驱动下，全国办公面积需求增加、中小型企业对于一线城市非核心商务区办公租赁需求也将保持稳增长。
当下及未来，本公司所处行业面对的存量物业办公和商业市场供需两旺。本公司可有效利用现有闲置、低效工业用地发展创意产业园区，以推动单位土地利用效率，并满足持续上升的中小企业客群对非核心商务区的办公需求。
公司所处的城市更新领域，随着中国城镇化进程的不断推进，一二线城市核心区域土地开发接近饱和，核心城市既有建筑存量正在不断增加的同时，也面临着大量老旧建筑等待改造和重新定位。
公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。截止本报告期末，公司在管项目70个，在管面积逾110万平方米。
承租运营：公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有44个，可供出租运营的物业面积约72万平方米。
受托运营：公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运营的项目有23个，可供出租运营的物业面积约28万平方米。
参股运营：公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有3个，可供出租运营的物业面积约12万平方米。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。
公司自2007年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营。
全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。
公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。
项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。
在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支具备丰富经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效率、高质量的目标。
公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。
具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指导，针对地域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户的需求。
公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经逐步建立了目标************库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。
公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。
随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业头部个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。
经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。
截止本报告期末，公司在管项目70个，在管面积逾110万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海60个项目，北京7个项目，杭州2个项目，南京1个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。
报告期内，公司实现营业收入90,875.95万元，较上年同期上升22.93%；归属于上市公司股东的净利润12,406.42万元，较上年同期下降20.54%；经营活动产生的现金流量净额42,217.19万元，较上年同期上升104.32%。六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，房地产开发进入白银时代，但存量资产运营却渐入佳境。公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商，经过十多年的发展，服务业态多元，从蕞初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业等资产，已在城市更新领域布局并积累了丰富的经验，并在改造、运营等方面具有相对领先优势，逐步成为国内领先的城市更新集成服务商。
考虑到一线城市商办和产业园运营市场规模达千亿，公司将坚定围绕“两个聚焦”和“双轮驱动”战略，坚持做大做强主营业务，持续稳定经营，优化股东回报。“两个聚焦”，即聚焦客户、聚焦地域。聚焦客户，坚定不移地服务办公和商业租赁客户，服务资产持有方，为客户持续创造价值、提升价值；聚焦地域，深耕上海，大力拓展北京，辐射长三角核心城市和其他省会城市。“双轮驱动”战略，即坚持发展商办运营及物业管理两项核心业务，持续发挥公司在存量资产领域招商运营、物业管理的竞争优势，实现存量物业资产的增值，形成可产生稳定回报的标杆，提升业绩，回馈股东。
另外，公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的经验，已逐步建立起了目标客群数据库和智慧园区管理系统，在准确把握文化创意产业客户的个性化需求的同时，提升管理能效和降低运营成本，更好地为租户提供全方位的企业服务，提升入住企业的黏性。公司通过专业化的服务获得客户的认可，成功吸引了一批优秀的新经济企业。
报告期内，公司园区内的知名企业包括：韩国上市公司、国际知名轮胎企业韩泰轮胎，中国领先的金融和商业信息提供商华尔街见闻，新三板“创新精准体验营销”头部股鸠申文化，中国开放云边基础架构领导者九州云上海分公司，全球顶级的移动游戏公司之一Funplus趣加互娱，全球知名独立公关公司罗德公共关系，国际型建筑事务所RSHP罗杰斯史达克哈伯建筑设计咨询上海分公司，精品咖啡品牌三顿半，中国首座无边界艺术馆Teamlab，知名脱口秀公司笑果文化，纽交所上市企业、全球数字化转型服务提供商EPAM亿磐铿典商务咨询上海分公司，高端艺术生活品牌野兽派，联合办公领先企业Wework等。未来，公司会进一步提升运营能力，促进小型企业在细分领域发展的同时，为大型企业提供优质的配套服务，为客户提升价值。
公司积极适应后疫情时代经济新常态，2022年公司将以全年经营目标为引领，按计划推进各项重点工作，抓业绩，提效能，推动公司持续稳定发展。
1、以提高招商效率和出租率为目标，打好招商这场硬仗。进一步优化激励考核机制，以业绩考核实现优胜劣汰，打造一支富有战斗力的招商团队。地域上深耕京、沪根据地，保证续约存量客户，新签增量客户。建立多维度的客户分析，以各类活动、政策引导、服务平台搭建等促园区生态建设，进一步提高客户黏性。加强品牌宣传，进一步提升“越界”品牌的整体影响力。
2、凭借锦和商业的品牌优势和区域规模优势，以推进管理输出为重点，灵活运用承租运营、参股运营和并购重组等业务扩展方式，不断拓展新项目，持续提升公司业务规模和业绩，进一步巩固公司规模优势。强化投资项目全生命周期过程管理，提高项目实施、整合效率。
3、继2021年完成的五单并购项目后，公司将持续做好上海和北京项目的投后管理，在并购项目公司层面释放协同效应，稳步增厚业绩。同时，公司秉持审慎并购原则，保持战略定力，不参与跨界并购。
4、持续推进信息化建设，建立健全中台体系。以SOP为基础，以业务品质为目标，在部分项目适度推进项目品质提升，进一步提升物业管理服务水平和客户整体满意度。以业务培训、品质控制为支撑，将精细化、规范化、标准化管理落到实处。深入了解客户需求，丰富增值服务内容，进一步提高增值服务比重。
5、积极推进组织结构升级，为业务发展保驾护航。建立和完善梯队培养和储备干部机制，优化人才结构，健全和优化培训体系，提升对业务的配合和支持，让人才有更好的职业发展，有效形成“稳定人才，引进人才，激励人才，培养人才”的正循环。
国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。受疫情、国际环境等多因素影响，国内经济发展具有一定的不确定性，如果经济发展不景气，文科创园区、楼宇的需求可能会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。
公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获取难度加大及供应商成本增加，下游面临目标客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。
目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。该模式下，公司以较低的租金成本承租具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），但随一线城市核心区域可供租赁市场单价上升或优质存量改造物业市场趋于饱和，公司将面临承租运营项目新增项目难度加大、承租项目租赁费用上升等情况，直接或间接影响公司业绩增长的速度。
公司在承租运营中对既有建筑（群）进行不涉及主体建筑变动的设计、装修及改造，该项活动亦是公司核心竞争力之一。随人工成本、装修原材料均价上升，公司面临向第三方分包商分包工程业务时的成本上升。
公司目前主要收入来源于租赁和物业管理收入，项目的出租率和租金水平是影响收入的重要因素。园区、楼宇的租金水平及出租率的变动通常和同片区的商用物业和办公物业的新增供应、密集度、招租情况有紧密的关系，也易受到经济周期及租户经营状况的影响而出现波动。倘若国内经济形势、市场供需、行业情况发生较大波动，将直接影响公司下游客户的租金承受能力及客户租赁需求，进而影响收入和盈利水平。
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近期的平均成本为5.22元，股价在成本上方运行。空头行情中，目前反弹趋势有所减缓，投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
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