美的置业内生性增长动力十足 四大航道齐头并进、协同发展
8月25日晚间，美的置业（披露2021年半年度报告。报告期内，公司积极践行“四大主航道”战略规划，发展多样化产业生态圈。区域深耕效果显著，销售业绩增长强劲；产品力不断升维，城市升级战略再上台阶。与此同时，财务结构持续优化，融资成本进一步降低。在不确定的竞争格局下，美的置业以“管理红利”为经营要点，展现出稳健发展的韧劲。
2021年上半年，美的置业会计收入330亿元，同比增长57.8%；核心净利润31亿元，同比增长31.6% ；归母核心净利润23亿元，同比增长11.2%。
在2021年的中期业绩会上，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，上半年继续保持规模与质量平衡的原则，坚持城市升级、区域深耕的策略，实现了城市布局升级，以及区域布局更加聚焦。公司处于战略转型期和重要的爬坡期，保持有质增长支撑未来成长。
2021年上半年，美的置业继续保持稳健发展，报告期内实现合约销售额约826亿元，同比增长71%，规模增速处于行业头部梯队。
为贯彻区域深耕战略，进一步实施资源的集约化管理，美的置业精准布局有持续人口流入和经济增长的珠三角、长三角经济区域。报告期内，市占率排名前十的城市销售额占比为48%，其中当地排名前十的城市数量有21个。一线二线及强三线城市的销售额占比提高到78%；沪苏、浙闽以及珠三角的销售额占比提高到了69%。
郝恒乐指出，公司两年来坚持的城市升级与区域深耕的战略取得明显成效，从目前来看，公司一二线以及强三线城市的销售额占比达到了78%。上半年，浙闽区域合约销售额增速为174%，珠三角区域销售额增速为96%，沪苏区域销售额增速为59%。
同时，美的置业上半年合约销售额均价较2020年同期增长9.3%至人民币12,028元/平方米；项目质量稳步上升，均价增速优于同梯队房企，品牌的溢价效应也得到充分发挥。
拿地方面，美的置业坚定不移地走城市升级之路。上半年，在19个城市新增土储，新增总建筑面积440万㎡，新增强三线%，新增沪苏、浙闽、珠三角区域总建筑面积占比65%，较2020年上半年的新增建筑面积提升10%。截至报告期末，公司权益总建筑面积4223万平方米，土地储备充足丰盈，可有效抵抗未来有息负债增长带来的规模限制。
在践行精细化管理理念下，美的置业各项财务指标持续优化，为未来有效抵御可能出现的行业、政策等风险奠定基础。报告期内，公司净负债率已实现五连降，下降至58.2%，现金短债比显著提升至2.21倍，扣预资产负债率下降至74.7%。
此外，美的置业持有现金总量321亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。
在手握充足现金总量的同时，上半年公司融资成本持续下降，在民营房企中极具竞争力。报告期内，美的置业新增有息负债融资成本进一步降低至4.74%，加权平均融资成本实现5连降，降至4.92%。融资结构也得到持续优化，报告期内银行借款和债券融资合计占比76%，融资余额期限两年以上占比提升至39%。美的置业相信，融资竞争力将成为公司在不断收紧的融资环境和日趋激烈的土拍市场中实现弯道超车的有力武器。
历经数十年发展，中国房地产业步入“深水区”，竞争格局悄然生变。从增量到存量、从规模比拼到高质量发展，时刻考验着企业综合能力。顺应时代潮流，积极拥抱变化，美的置业正逐步从“开发为主”向城市空间的综合建设运营商转型。
在2020年年度报业绩会上，美的置业管理层宣布将战略将升级为“四大主航道”。经过半年的多元化探索，公司围绕房地产开发的各个阶段，实现投资、融资与运营在业务联动、经营指标和管理机制三方面的贯通，延伸地产开发价值链，并进入“头部曲线和未来第二曲线”战略并重的新时期。
郝恒乐表示，房地产开发的基本盘坚持践行产品主义，深化已有的智慧健康价值和自己的优势，进一步提升品牌地产的形象，健康产品精细化的配置。社区黑科技内外全覆盖，未来社区的研发，居家养老标准的锻造，赋能四大业务航道，将其品牌形象进一步提升，形成中高端全覆盖的品牌形象。
睿住科技作为美的置业“四大主航道”中产业航道的重要载体，智能化加快抢占增量和存量市场，加大软件系统及终端产品战略投资布局；装配式产业轻重结合扩大市场，加快拓展内装；产业创投打造地产+科技投资平台，赋能相关业务。
截至报告期末，相关产业累计投入超10亿元；整体研发投入超1亿元，累计已获授权专利360+件，软件著作权累计48项，并获得CMMI 5级软件能力高成熟度认证和知识产权管理体系认证；预计今年新增合同额20亿元，全年预计收入增长40%至15亿元，第三方业务预计占比50%。
赋能主业方面，上半年，睿住交付智慧家庭1.8万户，建设智慧社区项目共计52个。截至报告期末，睿住已累计交付智慧家庭8.8万户，以及超过250个智慧社区项目。
另外，美的置业在产业科技方面实现营业收入6.51亿元，同比增长64%；第三方外拓签约额5.12亿元，同比增长258%。产业发展做实落地，在积极开拓第三方业务基础上，反哺地产主业。
作为美的置业的四大主航道之一，美的商业在过去十年时间得到了集团的重点支持，借助美的置业的品牌优势，通过多元渠道拿地，逐步在全国五大城市群深耕发展，已经在很多城市开发了城市综合体和社区商业项目。
美的商业坚持“城市综合体＋邻里中心”双轨并行发展战略，落地了“悦然广场”、“悦然里”和“悦然寓”三大产品线。目前已累计开发运营商业建筑面积超350万m2，未来还将继续深耕泛珠三角、长三角、长江中下游、环渤海、西南等城市群的重点城市。
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