普洛斯与ESR2022七月物流资产投资运营发展报告
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原标题：普洛斯与ESR 2022七月物流资产投资运营发展报告
观点指数报告期内，ESR为落实轻资产战略，将旗下22亿元人民币物流资产售予合营公司。对ESR来说，该操作一来可以优化报表，二来可以获取增量资金进行新的开发。
相似的还有普洛斯中国，设立50亿美元收益基金，以接手已退出的首支物流开发基金的54处物流资产。于此，普洛斯的轻量化得以持续。
物流企业为千万中小企业服务，具有较大的信息优势，能迅速判断企业上下游的贸易情况是否属实。所以物流企业做供应链金融服务有天然的优势。报告期内，普洛斯金融积极布局供应链金融，在资产市场上有较多的动作。
同时，针对仓储业的低碳化稳步进行，部分低碳绿色仓储开仓，特色是屋顶铺设有光伏发电系统。普洛斯、宝湾也陆续收购或拟投资光伏能源项目。
报告期内，沪深两只仓储REIT发布二季度财报。数据显示，北京、长三角、大湾区三大经济区域的物流仓储项目运行较为平稳。其中长三角和大湾区保持强劲动力，出租率稳定，且保持满租状态。
宏观数据方面，月内无论是网上零售端还是仓储终端均有所增长，预计三季度全国物流仓储市场有望全面回暖。
7月6日，普洛斯设立中国蕞大私募物流收益基金，规模达50亿美元。该基金承接了普洛斯物流基金I因到期退出的资产。通过基金接收成熟资产的方式，普洛斯得以盘活存量，获取继续进行仓储开发建设的空间。
类似的，7月3日ESR将旗下价值约22亿元人民币的物流资产售予合营公司，资产组合共含9个已竣工的物流及工业资产，总建筑面积逾87.3万平方米，目前出租率达98%。
该合营公司90%的股权由RECO持有，而RECO为GIC全资子公司。虽只持有10%的股权，但ESR公告所用之词为“合营公司”，意味着该公司由RECO共同控制，所以该物流资产仍在ESR的控制中。
这个模式与普洛斯类似，ESR首先对土地进行开发建设，等待仓储项目竣工后，将其出售给合联营企业，一方面赚取开发建设收益，另一方面通过合联营企业继续控制该仓储项目，赚取租金收益或股息。
可以看到，2021年ESR的开发业务收入远无法覆盖经营支出，但资产增值的空间很大，有1.78亿美元。ESR将这部分资产售予合联营企业，一来可以优化报表，二来可以获取增量资金进行新的开发。
投资业务方面，在接手了已竣工的仓储资产之后，无需再考虑开发建设成本，便可以开始享受资产带来的租金收入以及增值回报。
这一系列操作，有助于提高ESR的账面收益率。
近年来，出现较多伪造虚假的贸易链条，骗取金融机构供应链贷款的事件。主要由于金融机构与融资方存在严重的信息不对称，前者很难对后者的贸易真实信息进行判断。
作为供应链金融中资金流、信息流和物流之一的物流，在验证真实贸易方面具有较大的优势。所以当前也可以看到有部分物流企业依托自身业务陆续开展供应链金融服务，如菜鸟物流、普洛斯等。
普洛斯金融是普洛斯旗下专注于金融服务的平台，目前已形成了运费垫付、车辆与设备融资租赁、商用车险保费分期在内的物流金融综合解决方案。
7月15日，据上交所披露，“中信建投-普洛斯租赁第1期绿色资产支持专项计划” 项目状态更新为已反馈，拟发行金额为 1.29 亿元。
普洛斯融资租赁为普洛斯金融的全资子公司，主要是为旗下的关联企业提供车辆或设备的融资租赁服务。该公司将旗下对客户的长期应收款打包成资产包进行证券化，以达到盘活存量资产的作用，目前还有一只存续规模为5亿元的资产支持票据。
同月20日，普洛斯商业保理(重庆)有限公司2022年度头部期定向资产支持票据正式上市，规模为4.14亿元。普洛斯商业保理同为普洛斯金融旗下全资子公司，主要为中小企业提供供应链金融服务。类似的，其保理资产也可以通过资产证券化来盘活。目前还有一只存续规模为10亿元的资产支持票据。
据公开市场数据，中国物流企业每年融资需求在3万亿元以上，其中仅物流运费垫付融资就有6000亿元的需求。因此，普洛斯金融在运费垫付保理业务方面的市场空间巨大。
同时，普洛斯金融旗下另一个全资子公司普洛斯科技，车险分期资产证券化产品在6月29日成功上市，规模为2.35亿。据公开数据，商用车车险分期市场至少也有1500亿元规模。
从月内主要低碳化事件来看，不论是投资还是项目落地，物流仓储的低碳化趋势都越来越明显。
以低碳为标签的不少物流园，特色一般是利用光伏发电，达到节能减排的目的。
普洛斯在物流仓储的低碳化措施上，同样选择了光伏。
月内，普洛斯旗下新能源公司普枫新能源拟收购某跨国能源集团中国境内的光伏项目。截至2021年底，普枫新能源分布式光伏累计开发规模已经超过1吉瓦（GW），已投资开发100多个物流园区的分布式光伏项目。
与之类似，宝湾物流也已与中核能源科技下属全资公司中核南京公司进行初步协商，就分布式光伏业务展开合作。
顶层设计或战略方面，6月17日，中华环保联合会绿色供应链专委会与施耐德电气、京东物流、联合利华、京东产发等，则联合发布《物流园区碳中和指南》，为行业的低碳化发展提供思路。
当月，沪深REITs陆续发布二季度财报，其中包括中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT两个物流仓储类别。
中金普洛斯REIT底层共有7个物流仓储项目，北京2个（京津冀），长三角2个（苏州、昆山），粤港澳大湾区3个（广州2个，佛山1个），基本覆盖了中国三大经济区域。其业绩情况可作为全国物流仓储景气的参考指标。
二季度，中金普洛斯REIT收入合计人民币 8566.9万元，环比下降 5.61%，可分配金额有所上升。营收的下降与出租率下滑有关。
7个项目平均出租率为 94.56%，较 2022 年一季度末下降 3.77 个百分点。具体到项目的出租率，大湾区3个项目和苏州项目均满租，与上一季度持平；长三角的出租率也与上一季度持平。
北京2个项目出租率均有所下调，其中通州项目下滑幅度较大，财报中称：普洛斯通州光机电物流园因单一租户到期调整，招租进度受疫情影响有所放缓，导致该园区空置率于本期末有所提高。
这也意味着通州项目原本的客户集中度较高，有一定的收入波动风险。总体来看，去掉通州项目的影响，北京的出租率有所下滑，其余两个经济区域景气较上季度持平。
红土盐田港REIT的底层资产位于深圳，近3个季度出租率保持在99%，但收入持续下滑：3162万元、2913万元、2891万元。可分配金额在一季度上升，但在二季度下降。观点指数认为，这与深圳反复的疫情有关，防疫措施对该底层项目的正常经营还是带来一定影响。
总的来说，大湾区呈现上升趋势。同月21日，ESR在香港葵涌以52.57亿港元获香港葵涌物流地，显示出ESR对湾区未来的信心。ESR作为头部的物流仓储投资运营商，其动作具有一定的风向标意义。
商务部发布的数据显示，上半年网上零售额数据达6.3万亿元，同比增长3.1%。该增长幅度较上月有所上调，结束了半年以来正增长幅度逐月下滑的局面。网上零售端的持续增长，将有力拉动物流仓储业的发展。
仓储业景气方面，中国物流与采购联合会与中储发展股份有限公司联合调查的6月中国仓储指数为53.9%，较上月上升3.7个百分点，保持在荣枯线以上。新订单指数和平均库存周转次数指数较上月上升约6个和8个百分点，表明仓储业务活动更加活跃。
无独有偶，头部太平戴维斯数据表明，整体及现代化仓库的租金持续上升，今年第二季度升幅分别为1.9%及2.7%，其空置率也分别下跌至1.9%及1.1%。特别是北京市场，据仲量联行数据，二季度北京仓储物流市场租金环比提升1.3%，空置率下降至4.1%。
政策方面，7月8日，财政部、交通运输部发布关于支持国家综合货运枢纽补链强链的通知。通知强调，自2022年起，用3年左右时间集中力量支持30个左右城市实施国家综合货运枢纽补链强链。对现有仓储、堆场实施扩能改造，适当新建仓储、堆场，增加设施容量。
这与5月底国务院发布的关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施相呼应，表明政策传达的速度快，重视程度深。
类似的，为贯彻落实保障物流畅通、促进产业链供应链稳定的决策部署，加快上海经济恢复和重振，“沪企保通”交通物流专项再贷款银企对接会于7月8日在上海自由贸易试验区临港新片区成功举办。这对缓解物流企业的融资困境将起到一定的作用。返回搜狐，查看更多
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