招商联合体87亿元入手北京两宗地高地价将成为挑战
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1月5日，北京土地市场迎来2015年首次土拍，两宗地块土地拍卖过程持续胶着，最终被招商华润九龙仓平安联合体全数拿下。
出让的2宗地块均位于丰台区亚林西居住区，包括1宗二类居住、其他类多功能及基础教育用地，以及1宗二类居住、综合性商业金融服务业用地，土地面积33.82万平方米，起始总价达58.1亿元。若除去需要配建的限价房因素，地块起始楼面价将近2万元/平方米。
在1月5日的土拍中，率先出让的是丰台区亚林西居住区一期(0501-613、614、660地块)地块。该地块吸引了包括京投、中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒联合体、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体、k2等8家房企以及房企联合体的参与。
最终，经过多轮举牌，该地块被招商华润九龙仓平安联合体以总价42亿元、配建4.53万平方米限价房的代价拿下，溢价率近50%。
资料显示，上述地块位于丰台区玉泉营环岛东北侧，土地面积10.59万平方米，建筑面积17.86万平方米，用途为二类居住、其他类多功能及基础教育用地。
在首宗地拍卖告捷，招商华润九龙仓平安联合体梅开二度，再次以总价44.9亿元、配建6000平方米限价房包揽北京市丰台区亚林西居住区一期(0501-626、627地块)，溢价率也接近50%。
该地块土地面积6.31万平方米，建筑面积15.96万平方米，用途为二类居住用地、综合性商业金融服务业用地。
两宗地块合算起来，招商华润九龙仓平安联合体拿地总价达86.9亿元;配建限价房8.69万平方米，限价2.1万元/平方米。
据中原地产首席分析师张大伟提供的统计数据，招商华润九龙仓平安联合体拿下上述两宗地的楼面价分别达3.73万元/平方米、4.97万元/平方米。
张大伟表示，按照区域内4-5万元的销售均价，本次出让的地块土地成本已经接近5万元，按照正常销售价格，需要突破8万元以上，才会可能出现利润。
北京亚豪机构市场总监郭毅也向观点地产新媒体表示，出让的两宗地块位于南三环附近，往西边一点便是早前的西局高价地，就地理位置而言仍属不错的地块。
“不过，西局高价地的楼面价也在5万元/平方米左右。相比之下，丰台区亚林西居住地块也将打造成中高端产品，届时面临来自周边项目的挑战挺大的。”郭毅补充指。
郭毅表示，未来北京会有十多个如此体量项目入市，价格基本在8万元/平方米左右，即便地块位于稀缺地带，但市场同类型产品的供应还是相对集中，会给产品带来一定竞争压力。
事实上，分析也指出，北京出让的多是地价成本过高的土地，单个房企显然无法具备开发能力，因此房企强强联手已是较为普遍的现象。
其中，2012年，招商联合九龙仓以23.7亿元竞得北京朝阳区来广营A4、B4地块，并于其后引入华侨城共同开发臻园项目。北京住建委数据也显示，在刚过去的2014年，臻园项目以成交金额49.34亿元问鼎北京单盘销冠。
在分析看来，臻园的成功让招商尝到了甜头，这或许也是此次招商再度联合九龙仓、华润、平安共同拿下丰台亚林西居住区地块的重要原因。
而在郭毅看来，臻园的成功在于当初拿地的楼面价不高，与周边项目相比属于价格洼地，在获得成本优势后，可以拥有灵活的定价策略，这也是其大获成功的重要原因。“而招商华润九龙仓平安联合体此次拿地楼面价过高，这使得复制臻园的成功存在相当难度。”
对于此次北京拿地，招商相关人士对观点地产新媒体则表示，由于是4家企业联合拿地，未来招商并不一定能在操盘层面上占据主导。并认为此次拿地是经过公司长期的考虑，拿地或因近期北京楼市成交情况有所好转。
据北京住建委最新发布的数据显示，2014年12月，北京新建住宅网签量为1.99万套，环比上升62.1%，同比上升72.92%，创下五年新高。不过，据统计，12月北京新建商品住宅成交均价为2.57万元/平方米，环比上涨7%，同比上涨1.1%。
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