广州推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房龙湖首个轻资产星悦荟项目开业商业地产月报
5月，国务院从六个方面二十四条措施盘活存量资产，扩大有效投资；广州发布推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房政策草案，商办、旅馆、厂房等纳入范围。市场表现方面，2022年1-5月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降；2022年1-4月，全国投资同比下降6.3%，新开工面积同比下降25.3%，销售面积同比增长13.1%。企业动态方面，龙湖全国首个轻资产星悦荟项目于重庆开业，成都金牛大悦城000031)轻资产项目正式签约。
?国务院：六个方面二十四条措施盘活存量资产，扩大有效投资
?广州：发布推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房政策草案，商办、旅馆、厂房等纳入范围
?北京：“十四五”城市更新规划发布，鼓励传统商圈等存量资源升级改造
?商办用地：2022年1-5月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降
?新房市场：2022年1-4月，全国投资同比下降6.3%，新开工面积同比下降25.3%，销售面积同比增长13.1%
?大宗交易：2022年1-5月，中指数据共监测到商业地产大宗交易66笔
?K11正式进驻厦门，成为福建省首家K11
?龙湖全国首个轻资产星悦荟项目于重庆开业
?成都金牛大悦城轻资产项目正式签约
1、国务院：六个方面二十四条措施盘活存量资产，扩大有效投资
5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，从6方面提出24条意见，聚焦重点领域、重点区域、重点企业，通过推动基础设施领域REITs健康发展、规范有序推进PPP、支持兼并重组等方式，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。
通过国家层面不断推出利好政策来盘活存量资产，尤其是基础设施不动产是大势所趋，利用REITs模式引入社会资本，并且建立完善的工作台账、协调机制来保障项目正常运行，有效防范风险发生。
2、广州：发布推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房政策草案，商办、旅馆、厂房等纳入范围
5月11日，广州市规划和自然资源局网站发布公告，就《广州市规划和自然资源局 广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》进行意见征求。其中提出，要优化广州各类用房功能结构，切实提高保障性租赁住房的有效供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，加快培育广州住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。而《通知》所称的“非居住存量房屋”是指《通知》实施前已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等类型房屋。
广州市通过改建非居住用房为租赁住房进而增加保障性租赁住房的供应，可以有效缓解租房困难、稳定住房租赁市场；通过发布征求意见稿进一步规范改建范围，完善配套设施比例，进一步细化实施细则。
3、北京：“十四五”城市更新规划发布，鼓励传统商圈等存量资源升级改造
5月18日，北京市人民政府发布印发《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》的通知，该规划是全国首个超大城市在减量发展背景下制定的城市更新规划，规划范围为北京市行政区域，以首都功能核心区、中心城区、北京城市副中心、平原新城及地区、生态涵养区新城为主；规划期限为2021年至2025年，远景展望到2035年；其中涉及到鼓励传统商圈等存量资源升级改造、推进商圈商场提质增效等多项与商圈、商业相关的改造规划。
北京“十四五”城市更新规划的发布对于城市老旧小区改造、传统商圈升级等有实质性的推动作用，按照不同功能区的划定提出对应的更新目标，规划期限远景展望到2035年，具有长远的指导意义。
1、2022年1-5月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比小幅上涨，平均溢价率同比下降
图：2020年5月-2022年5月全国300城商办用地推出及成交情况
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
2022年1-5月：全国300城商办用地共推出4645万平方米，同比下降42.0%，成交3908万平方米，同比下降44.9%。
2022年5月：全国300城商办用地共推出1168万平方米，同比下降36.4%，成交952万平方米，同比下降45.7%
图：2020年5月-2022年5月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
2022年1-5月：全国300城商办用地成交楼面均价为2649元/㎡，同比上涨3.6%，平均溢价率为4.7%，同比下降2.0个百分点。
2022年5月：全国300城商办用地成交楼面均价为2011元/㎡，同比下跌33.6%，平均溢价率为11.0%，同比上升4.4个百分点。
2、各线城市成交面积同比均下降，其中二线月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
一线城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为180万平方米，同比下降42.3%，成交楼面均价为14623元/平方米，同比上涨39.8%，平均溢价率为0.3%，同比上升0.2个百分点。
三四线城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为2352万平方米，同比下降37.1%；成交楼面均价为1489元/平方米，同比下跌6.5%；平均溢价率为9.83%，同比下降0.1个百分点。
（二）新房市场：2022年1-4月，全国投资同比下降6.3%，新开工面积同比下降25.3%，销售面积同比增长13.1%
图：2018年-2022年4月全国办公楼&商业营业用房开发经营指标占比
从供应端来看：全国商业地产*开发投资额同比下降6.3%，新开工面积同比下降25.3%
2022年1-4月，全国商业地产开发投资额为4813亿元，同比下降6.3%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.3%，较上年同期下降0.5个百分点。2022年1-4月，全国商业地产新开工面积为3774万平方米，同比下降25.3%；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.5%，较上年同期增长0.1个百分点。
从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长13.1%
2022年1-4月，全国商业地产销售面积为3276万平方米，同比增长13.1%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为8.2%，较上年同期增长2.5个百分点。
*新房市场部分，商业地产指办公楼+商业营业用房，指标解释与《中国房地产统计年鉴》一致。
1、开工投资：办公楼及商业营业用房开工投资均继续下降
图：2019年4月-2022年4月办公楼及商业营业用房新开工面积同比变化
2022年1-4月，全国办公楼开发投资额为1554亿元，同比下降8.2%，降幅较2022年1-3月扩大6.6个百分点。新开工面积为1023万㎡，同比下降19.5%，降幅较2022年1-3月扩大15.3个百分点。
商业营业用房：2022年1-4月，全国商业营业用房开发投资额为3259亿元，同比下降5.3%，降幅较2022年1-3月扩大3.2个百分点。新开工面积为2751万㎡，同比下降27.3%，降幅较2022年1-3月扩大12.2个百分点。
2、销售面积：办公楼及商业营业用房单月销售面积同比止增转降
图：2019年4月-2022年4月办公楼及商业营业用房销售面积同比变化
2022年1-4月，全国办公楼销售面积为887万平方米，同比增长15.1%，销售额为1104亿元，同比下降5.2%，其中4月办公楼销售面积同比止增转降，降幅为13.7%。
商业营业用房：2022年1-4月，全国商业营业用房销售面积为2389万平方米，同比增长12.4%，销售额为2334亿元，同比增长1.0%，其中4月商业营业用房销售面积同比止增转降，降幅为12.1%。
（三）大宗交易：2022年1-5月，中指数据共监测到商业地产大宗交易66笔
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
近日，厦门五缘湾湿地公园TOD项目商业管理中标结果出炉，由深圳新艺思商务有限公司中标。企查查信息显示，该中标公司为K11 Select Management Company Limited全资子公司，这就意味着K11将进驻五缘湾，成为福建省首家K11。
K11的理念是将艺术与购物结合，有效破解了购物中心单一化的弊端，消费者在购物的同时能够充分欣赏到不同风格的艺术品。每一个K11的开业均成为当地标志性的购物中心，为未来购物中心的定位发展提供借鉴意义。
龙湖两江爱加星悦荟是龙湖全国首个轻资产星悦荟项目，也是龙湖星悦荟产品线由单业态转向复合精致业态的转型之作，于5月20日开业，开业当天招商率达99%、开业率超97%。
爱加星悦荟的开业，为龙湖商业轻资产化探索提供了全新的思路。“轻重并举”是目前不少商业地产公司的策略，市场下行压力叠加疫情影响，选择轻资产模式，合作开发能够有效缓解资金压力。
据大悦城控股官方微信公众号，5月30日，成都华侨城与大悦城控股西南区域公司正式达成合作，双方将共同打造成都第3座、西南第5座大悦城——成都金牛大悦城，成都也由此成为拥有大悦城项目数量仅次于北京的第二大城市。
房地产行业进入深度调整期，轻资产运营模式可以帮助企业减轻资金压力、降低运营风险、优化资源配置，发展轻资产业务基本成为商业地产行业共识。“十四五”期间，公司将坚持“轻重并举”的商业拓展模式，并以轻资产项目发展为重要战略方向，并制定了2022年轻资产商业项目拓展数量不低于7个的经营计划，扩张规模的同时持续输出管理能力，引领商业地产行业健康发展。
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