工业用地上如何操作非工业物业？
工业用地是什么?粗略的开发商会认为所有商住办之外还能自家建房的用地基本就是工业用地，也有认为建厂房的、搞产业园的地就是工业用地，这种根据常识的理解是有道理的，但却是不准确的。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》-GB50137-2011，工业用地是工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。
为什么瞄准工业用地做文章?缘于我国工业用地的三大特征：一是用地冲动大。 工业用地占用比例高达21.79%，上海、苏州等发达城市达到了25.77%和31.79%，而按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%。我国人均工业用地面积也大大超过18~28平方米/人的国标范围。二是价格相对低。三是市场管制难。
如今工业物业已超越了传统工业园区厂房的框架教条，做出一些逆工业化的类办公、类住宅产品。于是产生了一个投机的逻辑探测：工业用地价格低，非工业物业盈利性强，那么是不是可以在工业用地上发展非工业物业?会不会有什么限制?有什么风险?继而是投机逻辑下的市场实操方法问题：是不是有人在工业用地上发展非工业物业?他们是怎样做的?本文将重点回答这些问题。
1、土地用途限制。国家有一刀切的政策——《关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知》国土资发〔2008〕24 号：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”。但地方政府根据实际情况，会另出明文规定细则，紧如北京规定配套设施用地面积占比不超过5%，建筑面积占比不超过10%，松如广州《关于支持产业转移工业园用地的若干意见(试行)》规定产业转移工业园的行政办公及生活配套用地面积不得超过工业项目总用地面积的10%。
3、产权分割限制。无明确规定，不同地区的法规对产权分割有着不同的规定。紧如上海《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》明确表示，同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间;相比之下，《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》却规定在九种情况下都可以产权分割，其中包括企业自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让。
1、交还土地使用权。《土地管理法》 第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”
2、补缴土地出让金。《城市房地产管理法》第十八条规定了改变土地用途应，应取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十七条规定“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。”
在工业用地上发展有两个极端，一个是强行违规，一个是完全规矩，前者利益诱惑大、违规风险大，后者利润薄，兼顾利润和法纪才是正解。一般的思路如此：保持工业用地属性→巧立名目立项建造→验收合格得到预售证→适当改造为非工业物业→买卖双方达成共识，以工业用地属性产权交易。
这种产品在研究的城市中只有深圳具备开发条件，花样年利用深圳可分割转让50%的政策建造香年广场、美年广场等高层写字楼，如美年广场共350套， 50%约175套于2011年4月-11月售完，回笼资金8亿元。
引入“厂办一体”产业园理念，达到工业用地开发商办物业的目的。以产业基地立项，建造模块化办公楼，定向招商对外出售，功能分割为厂办一体。如郑州台湾科技园智慧中心、杭州能源与环境产业园。
不合法的公寓很多，不乏出售后被强制拆除的，合法化的公寓案例是张江东区人才公寓。
目前在工业用地上办出厂房产证的公寓项目很稀有，张江东区人才公寓在上海也是绝无仅有，关键是与区域政府机构和一级开发商达成合作购买协议。2006年，由于张江规划问题，区域住宅少，人才租房难，为了留住人才，在浦东新区和张江的领导支持下，东联发投资4300多万元，收购了张江园区北部的134套公寓，作为“人才公寓”。
产品本身与普通酒店公寓无显著差异，但不可办理小产权，处理方式方面推荐两个案例：北京Mini派，开发商采取认租20年，之后自动续租的方式;上海三盛公寓，开发商采取出卖50年使用权方式。
联华国际以内训基地名义立项东莞群英会乡村体育酒店，集客房、餐饮、娱乐、休闲、会议、各类运动场所及培训学校为一体，主要承担联华国际对外接待任务和培训活动，同时对外营业。该模式须有强大的政府公关，并不能大规模扩建和大肆宣传对外营业，目前该项目已被报道，并使得政府令其整改，并按“三旧”改造享受优惠政策。
水电煤：水电气费用一般由地方物价局或发改委制定，工商业用电、水、煤气收费标准要远高于民用标准。以上海为例，工业用电费用约为民用的两倍，工业用水价格2元/立方米，与民用水价格差距不大，其他地区则一般比民用水高出50%左右，例如北京工业水价就高达6.21元/立方米，工业天然气价格比民用高0.5元/立方米。
产证办理：21世纪初，政策限制不多，执行不严，没有分割限制，而房产管理部门签发产权证时无法核实物业用途，造成发证后套内改造成住宅或者办公用房使用。随着政策越来越完善，执行力度越来越大，工业用地上开发非工业物业办理产权问题越来越困难，但与地方政府合作仍有操作的空间。如上海虽有分割限制，但联东与政府协议，只要入驻企业连续3年达到系列标准就能办理。
客户：客源和置业目的根据项目区位、定位、产品规划等不同而各有不同。中邦MOHO公司购买居住办公混合用多达71%，复地中环天地二期主要为个人购买用于自住，企业购买仅一家，O·PARK花园办公墅主要为企业购买用于办公，个人购买仅一家。客户需求虽然各项目各有不同，但可总结为四类：总部办公需求、私密商务接待需求、办公居住两合一便利需求、性价比高需求。
中关村科技园区丰台园，利用自身的区位优势，实现了传统科技园区产业的转型，采用国外成熟的商务花园建设模式，与已日趋成熟的总部经济形态相结合，适应企业总部选址的差异化需求，打造了全国第一家科技总部基地。始建于1992年，是中关村科技园区的重要组成部分，是国家高新技术开发区。包括5平方公里的产业基地和科技一条街。产业基地分三期开发建设。
商务花园(Business Park)是丰台园对正在开发的产业基地二期进行的规划上的定位，而“总部基地”是一种对产业基地的功能定位。商务花园(Business Park)具有独门独院、独立的入口和门牌号，并能赠与企业大厦独立冠名权，能够在统一中体现企业的个性。皆采用8.0m*8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部在追求独立的同时又可分可大可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。
丰台园二期是丰台园产业基地的一部分，占地1.65平方公里，紧临一期，位于四环路南侧，于2000年开始策划启动，2002年正式进场，2003年全面启动。但与十年前一期开发时的情况相比，二期开发时的内外环境已经发生了巨大的变化。
丰台园产业基地最初是被定为中关村的产业用地，即工业用地，一期被分为两个功能区：产业区、住宅区(含公建)，在一期开发中，基本上是严格按照这个定位进行开发。但是，即便在1992年开发的时侯，丰台园即估算到产业区土地的转让收益不可能补偿产业区的开发成本，即提出了以住宅补偿产业的办法，寻求资金的平衡。事实上，在十年后启动的二期开发，地价成本随着房屋密度、人口的增加和城市扩张带来的拆迁量的增加，已经使开发成本剧增，由一期开发时的平均成本900多元/平方米增长到1600多元/米。如果按照工业用地的需求，必须大量压低地价，由于丰台园二期开发按项目来运作，财政不可能大规模补贴，压低地价所形成的市政建设亏损靠什么才能弥补?
十年以来，在北京已经形成大大小小二十多个工业园区，北京周边的河北省，工业园区也是星火燎原之势，远郊区县与外省的工业园，由于地价成本很低，加上无国家的税收优惠政策，所以很多是由政府补贴，实行零地价或低地价吸引工业项目的投资，工业项目往往对商务环境要求不高，而对地价成本极为敏感，所以大量工业项目向远郊区和市外转移，在这种情况下，丰台如定位于工业用地，难有出路。
丰台园一期的开发方式采用土地招商，即是将市政做到位，将土地转让给工业项目，但是，事实上，在一期基地里面，真正做工业的企业并不多，很多企业拿到土地后，多数做成了可以转让或出租的写字楼或其他房产，原因是什么呢?除一部分企业本身不具备做工业的条件外，另一个重要的原因在于经济行为，即企业用这片地，不做工业而做成房产，房产的收益更大，在现在，丰台园所处的桥南，由于四环路修通，配套更加完善，如果把土地地价千方百计压低，即使卖给真正的工业企业，由于收益的差别，大部分企业也未必将它拿来做成工业。这给业主的启示是，这片土地在产业功能分工上，是不是还真正适合搞工业，业主(管委会)压低地价，让别人来做成房产，还值不值?
最初招商形式是将基地分割成为数不多的地块，将每个地块卖给企业。这种招商形式，出现了这样一些问题，一是企业良莠不齐，部分企业能力不足，将建筑建设得档次太低，影响整个景观;二是企业用地有自己的时间表，部分企业将土地分为几期，造成有的地块长期闲置;三是一方面企业无新的空间入驻，另一方面却是闲置的地块，以土地招商和各自建设造成了空间的不可控制性。这些使园区必须考虑更为合理的规划、开发和建设方式。只有解决这些在产业功能定位、开发模式定位上的问题，园区二期的开发才能突破迷雾，取得胜利，这必须要有创新的思维。
第二部分，是丰台园商务花园模式在建设规划、产业定位上对科技园区的创新突破。
商务花园，是借用国外成熟的Business Park理念，对丰台园产业基地二期开发提出的一种新的开发模式，它是丰台园二期开发思路的转折点。
要建设的Business Park，是一种融合了四至六层现代化智能化办公空间的花园别墅式写字楼复合体，具有占天占地，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时赠与客户的大厦冠名权，从而能够充分满足事业初成一族对于拥有一个“公司家园”和“创业家园”的愿望。在群体结构上，Business Park各个单元体可分可合，可大可小，能满足不同规模、不同性质、不同业态的公司需要。但由于Business Park对建筑密度、绿化和交通等方面的特殊要求，而使北京在很长一段时间与此无缘。同时在一个步行社区内，就能解决入园客户工作与生活的需要。
但在企业的定位上，仍存在一些争论与分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于成长型的中小企业，中小企业的购买能力以及聚集效益是否能支撑商务花园庞大的空间供应，如果定位于大企业的办公、研发与商务，如何确立新的品牌，如何确立是否有这样庞大的市场需求?需要新的理论和实证来予以回答，这导致了总部经济这种理论形态的出现。
总部经济，是“总部基地”产生的理论基础，中心城市总部经济发展的基础与前景，就是总部基地的未来。丰台园经过对郊区化、企业总部选址需求差异性的理论研究和直接对北京市大企业的实证研究，证实了商务花园与总部经济结合的可行性，确立了“中关村(丰台)总部基地”的品牌概念，大力进行品牌推广，使总部基地和总部经济开始在政府、企业界、学术界产生强烈反响。
总部经济理论扩展所带来一系列实证研究一直未停止过，研究中发现，亚洲城市如新加坡、香港，国内城市如上海、北京、深圳等地，总部经济基本上已经成型。北京、上海、深圳，分别是国内大企业总部迁移的首选地，设立地区总部的首选地，同时，又是中国最发达的三大经济区(环渤海湾经济区、长三角经济区、珠三角经济区)大型企业的总部所选地。三地产业不断置换，工业外迁、商务内聚，“两头分离”情况越来越突出，总部经济已经形成了相当的基础。
ABP针对遇到的问题、自身所处商业背景，最终转化成具有中国特色的总部基地项目，并最终取得成功。本案例采集自励锐地产对ABP的分析，其研究了中关村(丰台)总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告，在此基础上上整理分析，提炼出精华的部分，并对北京首个商务花园式总部基地讨论、立项及后期推广等房地产前中期工作进行分析。(来源：产业地产)
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