国土部将提高工业用地价格 5股启动在即
在今天国土资源部召开的“全国法制宣传日”座谈会上，副部长胡存智表示，国土资源部将修订《划拨用地目录》，扩大有偿使用范围。同时，还要采取措施提高工业用地价格。探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。
据法制日报报道，他提出，要通过对用地规模“整体调控”，实现严控城乡建设用地。“实行减量化供应，适当降低土地供应中的新增建设用地比重；同时，要依法盘活利用农村集体建设用地，系统整治农村低效利用和空闲的建设用地。开展农村宅基地管理制度、产权制度、分配制度和退出机制研究。”
胡存智表示，国土资源部将借鉴国有建设用地管理经验，抓紧研究建立农村集体经营性建设用地流转制度，将农村集体经营性建设用地交易纳入国有建设用地市场等交易平台。
胡存智说，目前，稳定耕地数量和提高耕地质量的难度越来越大，部分地方违法违规用地问题还比较突出，一些地方损害群众资源合法权益的行为也时有发生。同时，我国资源粗放利用的现状还没有根本转变，城镇低效用地占到40%左右，农村空闲住宅达到10%至15%。
就健全和完善城镇建设用地规模控制的标准体系，胡存智要求，在用地预审、审批和供地中，严格执行各类土地使用标准和禁止、限制供地目录。要严格划定城镇和农村开发边界，调控城镇建设用地规模和时序，引导大中小城市和小城镇协调发展，防止城镇建设用地过度扩张。
此前空港股份、电子城、嘉寓股份、海泰发展、中粮地产等因工业用地概念上涨。
土地改革带来的制度红利释放，将打开相关行业和公司的增长空间，持有闲置工业用地储备的企业，以及具有老旧工业区及城中村改造经验和优势的公司，将最先受益。从目前进展来看，北京10月份出台的京七条，重点扶持企事业单位和相关企业自有工业用地转性，该方面有可能取得率先突破。
空港股份主营为园区开发建设、工业地产开发、物业经营管理等四大业务模块，工业地产开发为其核心业务之一。根据此前公告，公司已收到北京市顺义区人民政府的批复，授权公司的控股子公司亿兆地产开发位于北京市顺义区赵全营镇的地块，总面积约86.7公顷(1300亩)；同时，公司拥有北京天竺空港工业区和天竺出口加工区的特许土地开发权，空港工业区1007亩土地一级开发已完成，自有物业科出租规模达到21.4万平方米。
金隅股份在北京市工业用地储备已达540 万平米，11 月11 日北京市公布了首批7 块自住型商品房用地，其中公司就有三块工业用地，建筑面积超过50万平方米。同时，公司作为北京最大的保障房参与者，拥有丰富的开发经验，且开发用地全部来自低成本的自有工业用地，净利润水平较高。
电子城是北京电子城老工业基地改造建设主体，成功实施了北京电子城老工业基地的升级改造。公司2009年进行了重大资产置换，当时注入的北京电子城有限责任公司拥有2张建设用地规划许可证，用地面积合计25.02万平方米，土地性质为工业用地。
申银万国研报指出，自住型商品住房政策表明了政府以“增加供给方式调节房价”的坚定立场，但计划供地及建设量较大，完成难度高，并可能挤压商品房供地，控房价效果恐有限，对开发商整体弊大于利。但亮点在于鼓励企事业单位自有用地用于自住型商品住房开发建设，意味着盘活城市存量土地或代表新土改方向，若此，则拥有核心城市闲置工业用地储备的公司将受益，如电子城、中粮地产、深长城、招商地产等地产公司值得关注。
除上述公司外，投资者还挖掘出位于上海的外高桥、申达股份、宝钢股份、龙头股份、海博股份、东方创业，位于广深的广州浪奇、深天健、珠江啤酒、广船国际等。
权威媒体就三中全会《决定》对各部委负责人的访谈系列已拉开序幕，国土部部长将于近期就土地改革问题进行分析阐述，农地流转、工业用地或再度成为市场话题，其价值重估前景也将成为关注焦点。
据上证报报道，三中全会《决定》明确提出，建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。在城市用地紧缺和农村土地流转加速的背景下，工业用地价值获得价值重估机遇。据上证报资讯获悉，10月份北京出台的鼓励企事业单位用自有用地建设自住型商品房，目前正在加快推进中，预计近期将有一批工业用地转入供应渠道，或带来价值提升的示范效应。按照全国平均水平来看，住宅或商业用地价格，普遍高于工业用地5至10倍。
在城市用地供应紧缺的情况下，盘活存量和释放增量，成为土地来源的两种主要途径。盘活存量主要是指在符合城市总体规划的背景下，对低效利用的工业用地，通过政府收储进行转性，获得商业或住宅用地。释放增量主要是指通过农村集体建设用地流转，获得新增土地供应。
从目前各地最新动态来看，盘活存量工业用地，转性为商业或住宅用地，成为发展重点。10月份北京市出台的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，提出在确保土地供应方面，鼓励企事业单位和相关机构，在符合规划要求的条件下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。该意见看点就在于盘活城市的工业用地，获得商品住房用地。
值得注意的是，近期国土部实地调研上海自贸区，就其总体情况和土地利用管理情况进行考察。自贸区的土地管理创新，将为其他同样需要工业用地批量转性商业用地的园区，提供借鉴经验。据上证报资讯获悉，上海自贸区管委会将从外高桥保税区搬迁至洋山保税港区，主要是因为外高桥保税区土地极其紧缺，目前有近10家外资银行排队等待获得办公场所。目前上海自贸区内80%的土地为工业用地，旺盛的需求也将推动自贸区工业用地转性速度。
公司业绩稳步增长。公司2013年第一季度，公司实现营业收入1.80亿元，较上期减少2.36%；实现归属于母公司普通股股东的净利润2731.11万元，较上期增加21.58%，公司近三年销售毛利率、销售净利率均稳步提高。
公司版图大面积扩张。2月27日，公司取得赵全营镇兆丰产业基地1300亩土地一级开发权。加上公司近年来的木林镇高端产业基地、龙湾屯镇南部产业基地和天竺综合保税区的土地开发权，公司近年来开发项目大面积扩容。
利好消息助力公司13年业绩。公司之前项目大量应收账款将在13年到账，兵乓球学校项目已经转让，企业园三期北区销售许可证材料已报送至北京市建委，2.2万平方米的企业园研发中心结构已经封顶并完成验收，多重利好消息将使得公司2013年业绩爆发增长。
公司迎来高速稳定增长时期。公司《空港股份发展战略规划(2012年-2020年)》编制完成，随着公司目前开发项目逐渐步入正轨，未来空港C区、木林镇高端产业基地、龙湾屯镇南部产业基地和天竺综合保税区齐发力，将使得公司业绩在未来几年保持稳定高速增长。
盈利预测与估值。根据我们的盈利预测模型，预计公司13-15年的收入为11.97亿、14.40亿、16.96亿，EPS为0.46元、0.80元和1.13元，对应PE为12.5、7和5倍，未来6个月的目标价格7.5元，首次给与“增持”评级。
电子城在北京坐拥77万方优良地段工业用地储备，受益土改预期明显。目前电子城在北京酒仙桥区域拥有62万方未结工业用地储备，另外公司还持有约15万方出租物业，在土改推广下预期下，工业用地若可成功转型，具备强价值向上重估空间。
奇虎大单整售锁定业绩释放，13年1季度有望提前进入业绩释放期。整售给奇虎的国际电子总部3号地2#楼B座将于13年2月正式交付，约6.9亿营收可于一季度结算，业绩有望提前释放。
12年完成管理层更替，预计扩大规模和异地扩张有望开启。随着12年管理层更替的完成，现公司高管层平均年龄为40岁左右，预计扩大规模和异地扩张是公司基本战略方向。作为北京电控下属唯一园区地产上市平台，可充分享用大股东旗下丰富高科技企业资源，复制电子城模式可水到渠成，预计13年公司异地园区拓展步伐将开启。
预计12-13年EPS0.74、0.92元，未来业绩主要来源为电子城国际电子总部项目的结算，由于公司储备均改造自老工业基地，成本优势明显，公司业绩锁定性极强，可持续保持35%以上超高净利润率。
不考虑土改预期下公司储备价值的重估，RNAV12.88元，折34%，估值优势明显。13年公司异地扩张步伐有望开启，在有息负债为0的情况下公司有充足杠杆扩张空间，目标价10.30元，增持。
公司发布2013年三季报，前三季度公司实现营业总收入9.59亿元，同比增长32.22%，实现归属于上市公司股东的净利润4165.43万元，同比增长0.08%；基本每股收益0.19元，与上年同期持平。
业绩保持平稳，预计四季度增速将提升。公司前三季度营业收入增速低于上半年，净利润增速与上半年基本持平。其中，三季度实现营业收入3.8亿元，同比增长15.52%，实现归属上市公司股东的净利润1748万元，同比下降0.74%。我们预计4季度净利润增速有望提升，主要原因有：(1)按照进度，黑龙江和江苏两条门窗幕墙生产线将在四季度投产，使公司产能进一步释放；(2)前三季度公司实现合同订单20.57亿元，同比增长50%，是同期营业收入的2.1倍，预计将有大量订单在四季度集中结算；(3)公司三季度末预收账款较年初增长81%，为收入和利润增长提供支撑；(4)12年4季度营业收入和净利润仅3.85亿元和1346万元，同比基数较低。
盈利能力已出现改善迹象。公司前三季度销售净利率达4.35%，虽同比下降1.39个百分点，但较上半年提升0.17个百分点，并连续两个季度提升。公司前三季度毛利率同比下降1.69个百分点，主要原因还是由于13年地产调控政策趋紧，地产商多采取低价中标模式，压低行业整体毛利率，同时公司出于现金流的考虑，对于需要垫资较多、毛利率较高的项目承接的较少。但前三季度毛利率较上半年仅小幅下滑0.29个百分点，下滑速度放缓，我们认为，随着公司深入推进大客户战略，与恒大、万科、金融街等大型地产商的合作关系越来越稳定，毛利率有望逐步趋稳。前三季度公司期间费用率同比提升0.74个百分点，其中管理费用中的股权激励摊销费对公司利润影响较大，扣除该部分，公司前三季度净利润同比增长18.38%，我们认为，随着公司全国布局的基本完成，销售、管理费用增速将下滑，期间费用率有望逐步下降。
新产品投放是公司下一阶段的主要看点。公司上市以来注重研发，当前研发方向已从节能产品向智能、光热门窗幕墙等造能产品方向延伸。公司高性能铝门窗产品已进入内部评审阶段，单元式节能门窗已开始筹备试制，太阳能光热窗已开始市场推广。我们认为，这些新产品的投放，将提升公司在节能门窗领域的市场占有率，有望成为公司新的利润增长点。
建筑节能政策为公司打开长期成长空间。2013年初发布的《绿色建筑行动方案》明确提出，“十二五”期间，新建绿色建筑10亿平方米；完成北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造超4亿平方米，夏热冬冷地区既有居住建筑节能改造5000万平方米。未来2年将进入完成“十二五”新建绿色建筑以及节能改造目标的关键时期，目前公司产品主要提供给新建建筑，但我们预计，在政策推动下，公司有望逐步渗入节能改造领域，成长空间进一步打开。
盈利预测及评级：我们维持对公司2013-2015年EPS分别为0.34元、0.53元和0.62元的预测。按照公司2013年每股收益0.34元，给予24倍市盈率，目标价8.16元，维持“增持”评级。
公司以天津新技术产业园区丰富的资源为依托，秉承“创新、创业、创一流”的园区精神，坚持“依托园区，发展公司，服务园区”的总体发展思路，以创业孵化服务为基础，高新技术企业孵化器及区域配套服务设施等工业地产开发运营和核心产业投资两翼并举，致力于建设经营全国最大的孵化器产业群，向区域运营商转变，构造包括医药、通讯、环保、新材料等高科技产业平台。
国泰君安11月21日发布研报称，天津房地产投资中短期看区位升值，长期看公司盈利能力提升。1)天津东疆保税港的发展，以及可能的向自贸区转型，推动了滨海新区价值的提升。在天津，尤其是滨海新区有大量土地资源的公司都将一定程度上受益。2)长期将提升公司的盈利能力，同时可以关注国企改革动向。
从受益可能来看，该机构认为核心受益标的排序为天保基建、津滨发展、天津松江、海泰发展、泰达股份、天房发展。
中粮地产(000031，SZ)一个月内，已在深圳夺下两个旧改项目。继10月下旬宣布与新创维电器、创维置业合作开发光明新区公明创维城市更新项目后，11月4日，中粮地产宣布以不高于4.3亿元的价格收购深圳市锦峰城房地产开发有限公司 (以下简称锦峰城)100%股权，从而获得后者旗下的深圳爱联旧改村项目。
2009年起，深圳改变拍地为主的土地供应模式，开始实施大规模的城市更新计划释放存量土地，由此，通过对城市中老旧片区进行拆迁、改造、重塑，逐渐成为深圳最主要的土地供应方式。截至目前，包括京基、华润置地、佳兆业、卓越、招商地产等房企均在投入深圳旧改项目，据《深圳商报》粗略统计，这些房企在深圳获取旧改土地总面积超千万平方米。
中粮地产表示，鉴于目前爱联旧村改造项目A1区处于可开发状态，本次收购交易若能达成，将进一步拓宽中粮地产在深圳的业务。
中粮地产内部人士向记者透露，目前该项目的拆迁补偿已经大部分完成，爱联社区A1区旧村改造专项规划申报手续目前正在办理中，具体项目开工时间尚未确定。
该项目是中粮地产一个月内在深圳拿下的第二个城市更新项目，10月22日，中粮地产与创维电器、创维置业达成协议，就获取深圳市光明新区公明创维城市更新项目展开合作。据悉，该项目用地面积约11.49万平方米，中粮地产需向新创维电器支付拆迁补偿费用16.5亿元。
除近期新增的两个深圳城市更新项目，中粮地产此前在深圳已握有大约130万平方米的工业用地。
中粮地产内部人士向 《每日经济新闻》记者表示，目前部分土地已纳入深圳城市更新项目，但仍处于摸底、规划阶段，未来项目进展与政策息息相关。
深圳市土地房产交易中心网站土地出让信息显示，截至11月27日的供地安排中，今年深圳共出让土地44宗，合约117.3公顷，但其中居住用地仅有两块，面积总计仅约10公顷。
据中原地产统计，2008年~2012年居住用地平均每年新增供应62公顷，与此相比，通过旧改进入市场的土地体量庞大，2011~2012年，每年约有500公顷的旧改土地进入市场，今年的旧改供应计划亦有200公顷，其中，城市更新商品住房用地60公顷，已成为深圳住宅用地的主流。
目前，通过“旧改”项目争夺深圳土地的房企已有约30多家，无论是中粮地产、华润置地、招商地产等央企，还是京基、佳兆业、星河地产、卓越等本地民营房企，都已加入这场旧改争夺战。有“旧改专业户”之称的佳兆业目前已确定旧改项目达到了1200万平方米；央企华润置地在大深圳区域内拥有大冲旧村等6个旧改项目，总占地面积超过300万平方米；而京基在未来5年内将推行814万平方米 “旧改”计划。
有房地产业内人士向记者表示，旧改项目的效益比仍是房企最为关心的问题，在拆迁成本不断上升的背景下，在旧改区域内拥有土地产权的企业优势非常明显。
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