园区书店：旧土壤与新方向
：近年来，实体书店的空间属性成为了行业“新赛道”，前几年“最美书店”潮逐渐降温，“园区经济”开始成为实体书店新的商业模式，不少新开业书店都选址在园区内，主要原因是看中园区的文化价值、社群效应，甚至有部分书店会得到资金扶持等等。那么，园区书店能否成为实体书店转型的灵丹妙药？
疫情防控常态化的态势下，实体商业尤其书店业备受打击。外部环境业已改变，实体书店如何存续和变轨发展，已成为书店、出版、文创等相关业界共同面对的议题。许多书店亦已做出有益的尝试，开直播、卖盲盒、出爆款、做会员、搭文创，各显神通，总体来说是思路从线下转向线上。近两年来，书业对此道已然探讨很多。
然而，鉴于纸质书这一核心商品的实体属性不变，以此作为一个原点，则相应的实体店面（区别于网店）、实体物流（区别于信息流）、实体场景（直接体验）等，尽管比例一再降低，仍属不可或缺。
营商对象（商品）与环境之间，理应相互依存。就如网店诞生于互联网时代、全面依托网络世界，实体店同样拥有与之共生的实景与实惠，而且这联结的韧性可能比我们一般以为的更强。哪怕近几年实体书店关店如潮，仍可见众多岿然坚挺的与盎然新生的。
对于具体经营举措，本文不作解析和建议，而着重讨论背景因素和宏观趋势。实体书店的变革永远在路上，而总有些要素不变。关于长远变数的讨论，就应以这些不变为起点。
店铺既然是实体，首先绕不开的是空间属性，也就是位置、面积、楼层、可利用空间等客观指标，这是书店赖以存续的基础土壤。在此意义上，书店的土壤，就是它所在的街区。在空间关系上，店铺是街区的组成部分；在形而上的意义上，二者又是整体与部分的辩证关系，相互塑造，互为标签。
实体书店与街区的关系就如植物与土壤，不知所起，一往而深。譬如，连锁书店名称上要括号某地，如西西弗；异地同名书店（各地的席殊、百草园，漳州与杭州的晓风书屋，北京与原武汉豆瓣等）需注明城市；像衡山·和集、雍和书庭、惠山书局等，干脆出自地名；而如成都宽窄巷的三联韬奋、福州上下杭的鹿森书店、北京王府井的外文书店、蓝旗营的万圣书园等，往往人们提到该书店就知晓它在哪儿，盘点某地文化地图就不得不提及该店。这些书店已经深深嵌入所在或邻近的商街或校园，与知名地标互为增色，甚至深刻影响着当地文化生活。
因此，书店的文化品牌构成，是有街区特性参与其中的。街区的“地气”会影响书店调性，而书店反过来也参与塑造街区，譬如佛山先行书店位于小区门口临街，一店既在，入驻小区的艺术工作室等等呼引自来，屡屡用作拍电影、办婚礼。这种书店活成了文化本身。
当然，所谓街区乃是泛指，但凡为书店提供空间支持、交融互动的更大空间实体，就是这间书店的土壤。实体书店的土壤，以其原本功能和性质来分别，应有商区、景区、社区、校区、园区，乃至郊区、山区等。另有开在单位里的内设书店，如社科院建国门的社科书店、花家地的原单向空间，还有开在交通枢纽的苏州东大书店，偶例不成现象，就不单列类型（注①）。当然，前述列举的这些“区”分，还只是初步的概念性分野，其间略有交叉重合是难免的，但是宏观方向性的分辨还是能据常识常理不言自明。
还应注意到，在土地资源规置实践上，也很少有鲜明纯粹的分界，有些土地利用性质是复合的，就像多种性质糅合的五色土，譬如：书店开在王府井、南锣鼓巷、宽窄巷子、上海南京路等地标性商业街上，是兼商区与景区；而厦大武大等花园式校园中的书店，则是校区+景区。万圣书园从区位讲是社区居民楼底商，而客源又主要依托学府高校，算是社区+校区性质。
总之，这些土壤类别，分别孕育支持着形貌各异的书店。而书店老板和投资人，就相当于是播种者，也会“胸有成竹”地按既有目标有意识地选择土壤，逐步培育自家书店。那些实体书店聚集的街区，北京三里屯、上海绍兴路、东京神保町、釜山宝水洞、巴黎圣但尼、香港西洋菜南街、伦敦查令十字街，隐然就是一个个生态系统，汲养于当地，各自绽放。
注①：另外，需抛开所谓“机场书店”，察其码洋占货架商品比例可知，本质上是连锁便利店而不是书店。
园区是政府集中统一规划指定区域、统一管理，用以培育特定行业，带有政策试点性质。设置园区是官方行为，属于政府搭台、经济唱戏的一种方式。园区选址主要是原本利用率并不饱和的国有土地，如老工厂、老单位、旧社区等，意在激活闲置土地，让原有运行逻辑下（旧日计划经济）生产办公已接近停滞的场所，得以在不改变土地所有权的前提下，引入新鲜业态，丰富土地使用形式，提高土地利用效率，提升经济效益，使其重焕新生。大如上海浦东新区、苏州工业园区，小如中关村科技园区、港口城市的免税区，都是依集中规划、政策特惠的相同逻辑而形成。
近年来各大城市的生产性厂房不断外迁，留在城中的园区更多定位于文化创意、高新技术等，传统工业把区位更优土地让渡给新兴产业。如此释放城市土地及其附带资源，就给书店业带来了更多地利之选。原单位是土地所有权人，有些会亲自下场招商和管理，但商业化的园区管理实务专业性很强，故也有委托专门机构（比如尚8、共享际等）来进行代理。而北京老城区内园区数量貌似多于上海、深圳，也是因为后者城市兴建过程根本就是商业导向，土地利用率高，更新换代紧凑，以至于多年之后闲置土地不多，无需也无以在旧城开辟园区。北京城市规划则是压倒性的政策导向，计划硬、“大院”多、占地大，动辄整块转让或开放。
说来SOHO等共享办公空间也带有园区色彩，如海狸图书馆等带有借阅性质的新型书店，就主要入驻此类场所。不过SOHO起点是商业地产，已涉及土地权属变更，比园区就走得更远了一步。
现有园区主要是提供基础办公场所，环境硬件等要求不高。中小城市的产业园区虽能够落实集中政策供给、实现特定产业集群效应，但作为新型商业环境的园区，事实上也只存在于一二线都市。商业氛围、消费水平等构成了商业体的生存环境，唯有大都市才可能出现大型园区，进而提供非办公业态的餐饮、酒吧、书店等配套设施，基础服务更加周全便利。
更具体来说，有的园区直接把文化建设列入目标，留出至少一个空位给书店或其他阅读空间/文化机构。这甚至可能就是上级或属地政府的直接指导要求。这种上级思路，与一些商场和地产开发商不谋而合，对书店来说也同样可能带来地租等等优惠政策和待遇。有些园区本身定位关键词就是文化创意，亦能给提供人文环境加持。
同样也应看到，相比临街独立店面，商场、园区等平台式的选址固然有其公共资源和便利，比如安保、卫生、友商引流，但也等于给自己找了一个管理方，营业时间、防疫管控等方面受其约束。只论利弊，真要具体结合书店定位目标和经营习惯来做选择了。
园区政策在我国已经施行多年，虽然仍在新开发，但许多园区本已就在那里。在这个意义上，对新入驻的企业来说，园区是一种“旧土壤”，并非新事物。但因为这类土壤本来并非实体书店的首选，故而可能是一种新选择。
那么实体书店以往的选址偏好如何呢？把眼界放宽到以十年为单位，可以发现实体书店以网红以“最美”为追求，是书店界这些年来最显眼的潮流之一。以流量为导向，运营方式、内容选品、品牌打造等都要偏重于此，而选址也自然以人流量基数较大的商业街区为主。这一点，从至今自称最美书店的几家的选址上，可以窥见一二。网红书店选址，另有一种思路就是直插原本非商业热门区域，特意将海边、山间等实际上的偏远地带，连地带店打造网红，这可能就需要更多媒体或当地力量的参与了。
网红化“最美”化，只是商区书店的路线选择之一，但总归都是以零售商业规律为基础的考量。就算是景区书店，也要参照商区理解，把书店做成准商区型，方能安于温饱线以上游刃有余。所以，商区书店的取向，可以视为一个基准线，体现了书店选址的基本逻辑。
最普遍的一类。书店本身就是商业体，与商业区的功能天然耦合。开在商区的书店，以利用人流量、提高转化率为目标，多有提供服务商业街区场景下的饮品等服务，像西西弗、钟书阁、方所书店、中信书店等连锁商业书店就是这种。
经过旅游开发的景区，本质上也含有商业属性，此间的书店也往往兼具两方面特性，更要服务于景区的主要文化表达，比如故宫书店，无锡惠山书局。这类书店服膺于景区逻辑，某种程度上也要拿出作为一处文化景点的姿态。
相比商区，书店的经营取决于居民社区先天的高度综合性复杂性，需要统筹一套特有的优劣因素，比如更多机会服务本社区和附近居民，如何与社区居民性质（商品房/回迁房/集体宿舍等）相适应，以安排合适的文化产品等等。如幽默书店之于吉祥里，万圣书园之于蓝旗营，建投书局之于北外滩，朵云书院之于上海中心（上海中心一座楼的体量不亚于一个小区）。
没有书店的校园简直不完整。原先北大校园内一个地下空间里，野草书店和博雅堂两家小小空间里挤满了书和人，与不远的西门露天旧书跳蚤市场相呼应，那才是理想的样子。书店与校园的关系，最典型是身处校内，如民大的团结书社、清华的邺架轩、北语的梧桐书坊，这些校办或者校出版社办的书店往往还继承该校特色，赋予书店某些主题性。还有校区边缘、向外开门的，如人民大学的明德书店。再就是虽在校外而位置紧贴校园，该校师生也是主要客群的，如先锋书店紧邻南京大学，学而优书店背靠中山大学，卡佛书店（桃子湖）面朝湖南师大，青苑书屋之于江西师大，视觉书屋之于湖北美院，还有年前刚关闭的复旦旧书店。
这一类型尚且少见，严格来说应是景区书店的一个分支。目前笔者所见案例仅先锋书店的碧山书局（黄山）、厦地水田（福建屏南）、沙溪白族书局（大理），福州鼓山上的大梦书屋。北京怀柔山间的篱苑书屋曾红极一时，虽是图书馆，也可作类比。
在这几种书店的分布数量上，商区书店、社区书店两类历来占了大头，至今如此，并在不断开开关关的动态过程中保持着总体平衡。景区、校区书店相对稳定和饱和，因为一个景区或校园的软硬件容纳能力是有限的。相形之下，当代园区本身是作为有规划的产业和办公区而存在的，园区的物理土壤是旧的，文化土壤却是新兴的，给书店提供的选址选择也是一种较新的现象。
所以，近年来真正的实体增量，正来自于园区书店。作为书店选址方向之一，园区书店的存在和滋长，虽然趋势不明显，但正在缓慢突破原有平衡，仿佛一种潜流，改变书店行业格局。有必要让它浮出水面，公开探讨。站在书店立场，园区早已不是文化荒漠，如北京798园区的旁观书社创立于2008年，牡丹科技园的彼岸书店创立于2009年，比当红的大多数书店都更年长，而且日新月异、有口皆碑。
对于实体书店而言，区位条件并非决定性的硬件因素，但极大程度上决定了经营行为的先天框架。常年扎根园区的书店，已经形成各自生长模式，做出影响力，如彼岸书店、海豚阿德书店。而近些年新“落户”的书店，则更能描摹书店的选择，体现这一新方向（如码字人和刺鱼书店各自创始于老厂园区，老牌的pageone新店选址也在市中心的园区）。园区书店之谓，主要是指其区位属性，但也藉由相关规律，而指向特定内容。由于成本偏低、政策优惠、功能单纯、环境安静，有一些文化性的（艺术/创意/产业）园区，可以是独立书店的温床。
比如2009年开业的彼岸书店，在北京的众多优质独立书店中，也属经营模式独特，其活动空间和茶室享誉文化圈，不仅做好书与茶的本职，还探索以书店作为平台载体，半开放式迎纳外部资源入驻，着实给读者带来“流动的丰盈”。而书店与牡丹科技园的良好关系，也堪为早期典范，一方面这些年书店享有涨幅较低的租金，以及公共停车场、卫生间、门厅空间等，另一方面书店也成为科技园的文化门面担当，在历次展览、迎检中放其异彩，很为园区和街区增色。
又如布衣书局，原先开在接近东四环的一个居民小区内，经营十余年，线上流水已相当大，转型主做古籍旧书，2020年7月迁址南阳胡同的共享际园区，更名布衣古书局。对老板胡同老师来说，可能太大店面不是必须，但更需要一个能让读者触摸古书的窗口，一个能与客户喝茶说话的地方，市中心会比较便利，所以选址东城，而且共享际的这一隅空间足矣。
同样旧店迁新址的，还有单向空间，原花家地店撤店，搬迁至东风艺术区，单向街文化公司也在此园区。
再如七十余年历史的佳作书局，历史渊源说来线园区新店开业时的《一封从1942年漂流至今的邀请函》一文，回到中国后，发挥基因的优势，把本就擅长的原版艺术书越做越精，与央美和798的结合可以说是天作之合。现在京外又已落子杭州、乌镇。
码字人书店2019年以来在仪表厂发育良好，有了运营和活动经验，也在探索走出园区，于2020年10月在王府井核心商区开了新店。详情可以参见拙作《旧巷新曲：码字人书店降落和平菓局》。
2020年春天，刺鱼书店在竞园开业，位于供销社旧址，现为园区历史博物馆，书店就在该馆西隅，外墙采用红砖，书架用旧深绿色，与工业历史风格统一。店内日常设小型书展，每两个月左右展一季两个品牌，分享会、放映等小型活动不断，是典型的独立书店风貌。
2022年第一天，多抓鱼循环商店在三里屯南区机电院开张，就在原老书虫店址正南50米处，应该是最新落户文化园区的书店。多抓鱼是知名的线上二手书交易平台，他家实体店自诞生就在园区之中，即通惠河畔的大望路电影产业园，虽然偏僻些，却很符合经营二手书的调性。而今内迁到核心商区中的园区，是大隐于市的姿态，也是爱书年轻人的利好。
园区场所租金相对低廉，虽不至于免租或是差出太大幅度，但对于经营者来说，除了新华书店总店能将本单位院子开发为园区（新华文化创意产业园），大多数实体书店还是要把租金大头敲入算盘，毕竟数字是实在的、可比的。北京市内核心区的园区有个特点，就是普遍规模不大，前身大多是单位院子和旧居民区，如1921花园胡同、南阳共享际、77文创园、郎园vintage等均属此类。而如798、首钢这种规模的园区，只可能存在于俗称的“城外”，大致四环以外。在寸土寸金的首都北京，正是市内小型园区的开发，为资本上不占优势的书店等文化实体提供了扎根的可能。
同为园区，定位和侧重也有差别。譬如首钢园在开辟为园区后，似乎刻意逆反工厂冷硬风，着重营造风景和文化体验，其实更偏近于观光游览区，还是个3A级。这跟“平地化写字楼”式的以办公功能为主的园区，可谓大相径庭。带来的人流基础是观光客，还是上班族，显然是很直接的影响。像景区式的首钢园、798这一类文化园区，对于书店的支撑作用，显然比产业园区更强。据目测，在首钢园区内的各个景点、处所之间，书店属于人流相对密集的所在，可以说把自身做成了一处景点。而在798园区，书店的平均热度可能与艺术馆、画廊相当，至少是不拖后腿。
从书店选址到土壤分析，引申至关于书店定位、设计和经营，给我们带来方法论上的启示，主要是四种思维。
面对以园区、商场、地产开发等项目及其背后的政府方、资本方，不妨以更开放的姿态来迎纳其优惠条件，借助园区平台化的集约共享东风，办好自己的事。一方面充分利用基础条件，比如物业服务、基础保障等等，以期物尽其用、降低成本。另一方面互通优势资源，包括但不限于政策资源、主题侧重等，以及加强上下游（如：同园区的出版商、文创商）互通有无。
园区是一个相对固定的地理区域，也是有限的天然社群，可能对于书店来说是个最优服务半径。由于统一规划在先，园区人群结构比商区、社区更简单，更容易精准化把握。服务好“附近”的人，满足他们的文化生活需求，融入甚至塑造其文化环境，担当一个片区的阅读空间，成为不可替代的存在。将空间性的价值，以文化手段加以诠释。
多数园区本身往往不是热度街区，园区中书店也未必占有好位置，难以依赖天然人流偶遇来给书店带来客源。欲得流量较为稳定、客群质量较高，就要考虑专攻主题内容或特色优势，吸引特定偏好的读者，以实现精准引流，以吸引力优势抵消位置不利。诸如人文考古书店等，因为其主题性突出，内容的核心竞争力够强，不止园区、哪怕放眼整个城区，选址因素都影响不大。
实体书店经营存在固有困境，但也具备不可替代（文化）价值，虽然客观数据亦显示行业目前并非上行，但是开放市场没有绝人之路，只要没有不可抗的强制因素介入，总有新的变数和调整空间，从内容的选择、区位的侧重、服务的方式上，均有可着手的点。本就不存在一成不变的一招鲜。最好的商店，一定是最善于观察分析和调整的店。要有信心，只要市场仍然开放，看衰书店、抱怨载道就大可不必。
书店是不断演化的活物，生来处在市场中，受时代浪潮洗礼，必需充满活力、与时俱进，时时调整服务的姿态，方可在进化中存续。诚然，疫情加剧了实体书店面对的不利形势，新的解法，还需依托新的客观条件来着手。
园区对零售、对活动、对空间服务等板块各提供何种条件，都还有待进一步观察和阐明，其背后就可能隐含了实体书店的转型方向。园区路线不是实体书店的灵丹妙药，具体条件还需具体去谈，沟通成本、利弊分析都免不了，但园区为书店带来的新机会和优势不容忽视，只要思路活泛起来，就算不从此路走，也能结合本店实际拿出最优解。
山不在深，有仙则灵。园区或许就是那山。只要书店做出灵气，深山再深，也挡不住诚意求仙的信众。书店的本质是供应精神文化，至于载体书或非书、实体与否，山在何方，寻仙何处，园区远不远，书店位置好不好，或许都不再重要。只要书店在，心中就有答案。
致谢（排名不分先后）：李苏皖（码字人书店），钠木（彼岸书店），廖宇（读本屋），杨志民（鹿森书店），孙谦（书萌），钱斌（《书城》杂志）。
来历：原用于公交集团客一分公司办公用房和对外出租经营用房。新经典出版公司在此也有办公区
来历：中关村科技园管委会和东城区政府共建的高科技产业园区,隶属于北京航星机器制造有限公司
园区书店：旁观书店、佳作书局、机遇空间、罐子茶书店、东八时区书吧（已关店，2002-2012）
来历：临近798的艺术影视传媒机构聚集地。单向街文化有限公司亦在此地办公
版权声明：本文由北京厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
