北京高法判例：非法转让土地使用权而签订的土地承包协议无效
根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。”本案中，生效刑事判决书已查明涉案土地使用权被非法转让、倒卖的犯罪事实经过，吉祥庄村委会与东建合力公司签订的《联营协议》并未履行任何民主表决和公开程序，也未依法报请后沙峪镇政府批准，故该行为违反了上述法律的规定；且《联营协议》系倪光等人采取非法转让、倒卖老渔坑土地使用权的犯罪手段，《联营协议》的签署客观上亦损害了吉祥村集体经济组织的合法权益。故，一、二审法院认定《联营协议》无效，并无不当。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京东建合力资产管理有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。
委托诉讼代理人：陈森国，北京市威正律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京市顺义区后沙峪地区吉祥庄村村民委员会，住所地北京市顺义区后沙峪地区裕东路未来之春旅馆东院。
委托诉讼代理人：张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王亚茹，北京扬轩律师事务所律师。
再审申请人北京东建合力资产管理有限公司（以下简称东建合力公司）因与被申请人北京市顺义区后沙峪地区吉祥庄村村民委员会（以下简称吉祥庄村委会）确认合同无效纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2021）京03民终3623号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
东建合力公司申请再审称，（一）原审法院认定事实不清。原审法院认定生效刑事判决书（2018）京0108刑初796号刑事判决“已查明涉案土地使用权被非法转让、倒卖的犯罪事实”，混淆了案外人刘锐、曲长飞、王宜宝与被申请人之间的基础法律关系与申请人与被申请人之间的债权转让关系。原审法院忽视了案外人与被申请人之间的《联营协议》本身系受让所得。原审法院忽视了申请人系善意取得涉案土地的使用权，且申请人与被申请人之间的《联营协议》并未违反国家土地管理制度，也未违反土地利用总体规划。申请人签约时面对的是被申请人合法选举任命的法定代表人，并按照市场价向被申请人支付了合理对价，在签约时显然属于善意第三人。申请人与案外人签署《转租协议》后，主动联系被申请人，对《转租协议》内容向被申请人做了备案，并签署了《联营协议》。该协议对于申请人租赁土地的具体位置、双方相关权利义务进行了明确约定。《联营协议》签署后，申请人依约向被申请人支付了租金，并一直占有使用本案争议土地。被申请人作为土地所有权人，明知自身义务却怠于履行，主观上存在故意，如果被申请人认为租赁土地没有履行民主程序而导致无效，被申请人对此应当承担全部责任。（二）原审法院适用法律错误，基础法律关系无效并不必然导致债权转让后的法律关系无效。（三）根据历史背景、签约习惯和实际履行情况，如仅以违反民主程序，就确认合同无效，会造成多种不利后果，也违背了法律的保护目的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审，请求：撤销二审判决，依法提起再审，并对本案进行再审；判决驳回被申请人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被申请人承担。
吉祥庄村委会提交意见称，本案一审法院认定事实清楚、适用法律正确，同意一审、二审判决，申请人的再审请求没有法律依据，请求驳回申请人的再审申请。
本院经审查认为,《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。”本案中，生效刑事判决书已查明涉案土地使用权被非法转让、倒卖的犯罪事实经过，吉祥庄村委会与东建合力公司签订的《联营协议》并未履行任何民主表决和公开程序，也未依法报请后沙峪镇政府批准，故该行为违反了上述法律的规定；且《联营协议》系倪光等人采取非法转让、倒卖老渔坑土地使用权的犯罪手段，《联营协议》的签署客观上亦损害了吉祥村集体经济组织的合法权益。故，一、二审法院认定《联营协议》无效，并无不当。综上，东建合力公司的再审申请理由缺乏事实和法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回北京东建合力资产管理有限公司的再审申请。
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