北京西红门腾退工业大院盘活农村土地
近日，大兴西红门镇，新建产业园初具雏形。为推进城乡接合部改造及产业升级，西红门镇从2012年开始，计划用5年时间腾退27个工业大院，疏解流动人口10万人。新京报记者 浦峰 摄
在北京南城四环五环之间，紧邻团河路的西红门镇曾是村级工业大院聚集地，其土地大多是村集体工业用地。2012年开始，西红门镇启动工业大院拆除腾退，同时进行产业升级改造。
依照政府对农民做出的承诺，产业升级改造后集体土地所有权保证不改变，与此同时，由村集体出资，组建一个集体联营公司，依据各村现在入股土地的价值所占比重，形成全镇统筹分配、农民收益稳定增长的长效机制。
西红门镇在大兴区蕞北段，距离中心城区蕞近，是“典型的城乡接合部”。
因为上世纪80年代发展村集体经济，曾有27个工业大院陆续在西红门的27个村落地生根。随着时代变迁，这些旧工业大院，逐渐走入了产业低端、流动人口聚集，以及安全事故频出的窘境。
为推进城乡接合部改造及产业升级，西红门镇从2012年开始，用5年时间推动工业大院拆除，腾退960万平方米土地，以产业疏解带动人口疏解。按计划，到2017年，新兴产业园区将彻底取代27个工业大院，以及这里的10万流动人口。
南五环西红门南桥东北角，紧邻绿化带的是一条仅容两车通行的小路，大小货车交错驶过时，总会扬起一阵尘土。
小路北侧的三层小楼上，布满了与汽修、包装有关的门店。成排的小楼成为它们背后大院的天然“围墙”。
1月8日中午，这个院子里停着数十辆运货车辆，当地人已经听到了拆迁的风声，但生意仍在继续。
据当地人介绍，工业大院就是一个小社会，里面有厂房、宿舍、超市乃至幼儿园，很多都没有相关资质和专业执照。
时间向前推至2011年或更早，占地约702亩的寿保庄工业大院里，曾有成片的工业厂房，高峰期院内企业有280多家，过半为服装企业。
西红门镇副镇长王彪说，但发展至今，这种村级工业大院内逐渐出现了流动人口多、低端产业多、安全隐患多等问题。
还有收益问题，蕞初引进工业大院时，土地以极低价格租出，“恨不得3000、5000元一亩”，王彪回忆，农民租出的土地被中介层层转包，又添了不少违建，大部分收益都落入中介手中，农民赚钱少，养出了许多“房虫”“地虫”。
这便意味着，以村为主体的村集体用地模式，急需创新。
寿保庄工业大院首当其冲，成为头部批试点，自2011年启动拆除腾退，从前寿保庄工业院中的破旧砖瓦厂房，和彩钢石棉瓦违建等，早已消失不见。
现在这块地在西红门镇的城乡接合部改造规划图中，被列为“3号”地首批拆除腾退区域。如今3号地上金融谷、文化创意产业园已拔地而起。
升级的头部步是拆旧，王彪说，西红门镇27个村内，有27个工业大院，总面积约960万平方米，计划在2017年拆除腾退完毕。
他透露，今年将进行除了2号地剩余的50万平方米的拆除，还有西红门桥东北角的1号地和B地块，面积约200万平方米。
随着拆除腾退的逐步推进，如何保证村民的收入？西红门尝试村集体土地流转经营的新模式。
依照政府对农民做出的承诺，产业升级改造后集体土地所有权保证不改变，与此同时，由村集体出资，组建一个集体联营公司，依据各村现在入股土地的价值所占比重，形成全镇统筹分配、农民收益稳定增长的长效机制。
王彪介绍，拆除腾退后的工业大院土地所有权仍然归村集体，使用权则登记在盛世宏祥资产管理有限公司，负责联营土地。
盛世宏祥公司目前由政府主导，负责经营各村入股的土地，政府会为公司的规划、产业引进、基础设施和服务等方面提供支持，待公司发展成熟后，则交由盛世宏祥公司自主经营和管理。
产业园的投资者在建设期间支付的土地租金也交给盛世宏祥公司，项目建成后，该公司还会以“土地换资产”的模式，持有一定的产权和物业。
同样由盛世宏祥公司负责的，还有对村民收益的分配。王彪说，这是以各村土地作价入股比重为依据，在保证村民既得利益的基础上，稳步递增，而产业园建成后，还会为村民提供就业机会。
总之，按照这一模式，村集体仍然拥有土地所有权，联营公司会拥有土地的使用权，投资公司则获得土地上的房屋产权和所有权，“相关权益和责任，会通过合同、协议等进行明文规定。”相关负责人介绍，这一模式将可实现各方利益的平衡，确保农民不失地，投资者的利益也得到了保障。
根据西红门镇的规划，2017年27个村中的27个工业大院全部拆除腾退完毕后，960万平方米的土地将按“二八开”比例分配，20%规划调整为集体建设用地，80%用于还绿。
王彪说，制定这一比例前，镇里专门算过一笔账，“以前1.5万亩的整体收益，每年在1.6亿左右”，200万平方米（约3000亩）的建设用地基本可以平衡和保障村民收益不降低。
他们会在这20%的建设用地上，引进不同的产业园区，目前3号地块上，已有两个新建产业园初具雏形。
一个是已初具规模的鸿坤金融谷，这里将引入互联网金融、电子商务等行业，打造为中小企业总部，建筑面积约25万平方米；还有一个星光影视产业园北区，打造影视影音产业链，发展动漫产业等。
此外，产业园也与60家企业达成了合作协议，亿润金融、安心易、腾势公司等8家企业已入驻园区。
这些新兴产业园区将彻底取代27个工业大院中5000多家各类企业，以及在企业中服务的约10万名流动人口。
据王彪透露，今年还将开工20万平方米，会在明年10月全面竣工并投入使用。
将占到腾退计划80%的绿化工程也在进行，现在已经有1.2万棵树在清空的土地上扎根。
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