北京现有创意产业园区分析
北京现有设计产业园区与本 项目竞争分析 1 竞争性产业分析 北京主要设计产业基地 工业设计类 DRC工业设计创意产业基地 服装设计类 北京时尚设计广场 本项目 影视媒体设计类 尚8创意产业园 美术设计类 美术与设计产业园、左右艺术区 注：北京家居产业示范园、英超国际服装研 发设计产业园现暂停招商，故不作参考案例 介绍 2 竞争性产业分析 工业设计类 DRC工业设计创意产业基地 ? 基本情况 – – 国内首个以“设计资源协作”为理念的工业设计 创意产业基地 园区运作模式：三方协作 ? 原邮电部电话设备厂：提供土地及原旧厂 房 ? 西城区政府：2006年租赁土地5年，由房地 产公司对设备厂旧厂房进行改造 ? 北京科学技术委员会：资金支持、政策支 持 规模：建设面积一期8800平方米，二期50000平 方米 租金：3元/平米/天 – – 3 DRC工业设计创意产业基地 工业设计类 DRC工业设计创意产业基地 ? 目标客户群 – – 客户类型：工业产品设计、网络动漫设计、网络 媒体等中小型企业为主 吸引力分析 ? 企业看中强大的政府资源优势，区位环境 等因素略显其次 – 政府提供科技设备、基本服务 – 入驻企业可申报北京市高新技术企 业、中小企业创新基金 – 企业可参加国内国际比赛 企 业 办 公 空 间 技 术 支 持 平 台 4 竞争性产业分析 工业设计类 DRC工业设计创意产业基地 ? 与本项目竞争关系分析 – 竞争关系较弱：工业产业设计基地吸纳空间有限 ? 现有规模较小，未来拓展空间有限 ? 现有企业不愿离开，无法腾退空间 在政府带动下的DRC品牌输出 为上下游产业的知名企业的产品提供展示空间 设计品展示 ? 园区运作模式值得借鉴 – – ? 本项目策略建议 – – 利用政府推动DRC品牌输出的时机，在政府发展意向 中寻找合作机会 延纵向产业链引进多种企业类型，提高项目的稳定性 中 国 创 新 设 计 红 星 奖 5 竞争性产业分析 影视媒体设计类 尚8创意产业园 ? 基本情况 – 园区性质 ? 甲方老房子（北京）投资顾问公司租赁北京市 电线电缆总厂部分厂房 ? 园区具有法国投资背景（投资公司由Mod’art 欧洲当代艺术大学和法国Synthesis城市艺术文 化机构注资成立） 规模 ? 总面积3.9万平方米，20余栋建筑 租金： ? 4~6元/平米/天，物业费1.8元/平米/天 客户类型：涵盖影视媒体、广告设计、服装设计等行 业的大中小企业 – – ? 目标客户 – 6 竞争性产业分析 影视媒体设计类 尚8创意产业园 ? 与本项目竞争关系分析 有一定的竞争关系，但竞争性不强 ? 交通便捷 – 吸引了未来本项目部分客户群 ? 自身的LOFT创意空间 – CBD范围内LOFT形式产品仍存在一定 需求和供应空间 – 未来发展空间有限 ? CBD范围土地集约利用趋势会促使低容积率 的LOFT形式快速消失 值得借鉴亮点 – 与北京市工业设计促进局合作，争取政府优惠政策 – ? 空 间 内 部 复 式 结 构 7 LOFT 竞争性产业分析 影视媒体设计类 尚8创意产业园 ? 本项目策略建议 – – – 由于与本项目位置蕞近，客户群相似，建议本项目 尽快启动，以更好的环境吸引这些客户的入住。 LOFT对设计企业仍有一定吸引力，可借鉴LOFT的 产品形式 揣摩政府合作意向，在DRC品牌输出中寻找合作机 会 工 作 室 外 观 待租的LOFT，层高6米 8 竞争性产业分析 服装设计类 北京时尚设计广场 ? 基本情况 – – 园区性质：正东集团与北京工业促进局及服装设 计协会共同选址建设 规模 ? 一期建筑面积6.5万平米，二期23万平米， 三期22万平米 租金： ? 层高4米，租金2元/平米〃天，层高7米，租 金3元/平米〃天，层高10米，租金5元/平 米〃天 ? 北京市政府对该项目设置了租赁价格的上限。 目标客户：服装设计、工业设计、建筑设计、数 字艺术设计、数字娱乐设计、文艺作品设计等 – – 时 尚 设 计 广 场 门 口 9 竞争性产业分析 服装设计类 北京时尚设计广场 ? 与本项目竞争关系分析 有一定竞争关系 ? 可创新的LOFT空间 ? 同样针对设计师，价格具有吸引力 ? 园区运作有政府协助，不是完全的经济行 为 值得借鉴亮点 – 外延化的产业定义 ? 扩大“时尚设计”的概念范围，吸引相关 企业入驻 – 借政府政策及机构的协助 ? 与服装工业促进局及服装协会合作 ? 借政府“时尚之都”口号 – 集 团 现 状 图 正 东 电 子 动 力 ? ? 本项目策略建议 – – 以某行业为中心，纵向拓展相关产业链，吸引多种类 型企业入驻 把握政府的发展意向，争取与工业促进局等机构合作 10 竞争性产业分析 美术设计类 美术与设计产业园 ? 基本情况 – – 园区性质 ? 北京胶印厂旧厂房出租改造 规模： 建筑面积：12000平方米 现创意园区使用面积：3000平方米 租金：3元/平米/天 主要引进胶印厂上下游产业和美术相关产业 美术设计类 左右艺术区 ? 基本情况 – – – 园区性质： ? 北京拖拉机厂改造旧厂房 规模 建筑面积：11万平方米 租金：0.8-1元/平米/天 绘画雕塑、建筑设计、时尚设计、工业 产品、影视策划等 – ? 目标客户 – ? 目标客户 – 11 竞争性产业分析 美术设计类 ? 美术设计类与本项目竞争关系 – 没有竞争关系 – 行业不同，有自己的产业链 – 美术设计行业链发展空间有限 左右艺术区 美术与设计 产业园 12 竞争性产业分析 竞争因素 竞争项目情况 竞争形势及策略 竞争强度 区位竞争 只有尚8创意产业园位于CBD区域， 相比本项目交通更为便利 CBD区域内竞争项目数量少， 且未来供应量极为有限。 因此本项目所面临的现有区位 竞争并不明显。 弱 吸纳了本项目部分客户。 客户群竞争 尚8创意产业园、北京时尚广场 已入驻部分设计类企业 因此，本项目需要充分依托地 缘产业优势和产品特色，努力 提升区域知名度。 从长期来看，这些客户很可能 成为本项目的未来客源 较弱 13 竞争性产业分析 竞争因素 竞争项目情况 竞争形势及策略 竞争强度 行业竞争 已有项目的主力行业与本项目不同， 不形成竞争关系 强化本项目人居设计概念， 同时延纵向产业链吸引上下 游产业聚集 弱 发展模式 多数项目争取与政府机构合作， 不是简单的地产开发模式 模式可重复利用，本项目也可 争取优惠政策和政府合作—— 尤其是重视与DRC（北京工业 设计促进会）的合作 弱 已有项目对本项目的借鉴性大于竞争性，因此，通过积极吸引政府合作、延长项目 产业链等经验模式，可增加本项目的稳定性和可持续性 14 主导物业结论 创意人居设计产业园区 1. 与项目要求吻合 通过对离心产业的梳理 可以看出，通过 地价匹配、聚集意愿、比较优势、租赁 导向、快速启动五方面的衡量，设计行 业无疑是与本项目发展要求相吻合的。 2. 产业竞争压力小 从目前北京现有设计产业园区的发展看， 尚未明确出现以人居设计为理念的产业 园区，这为本项目留出一定市场细分空 间。 3. 未来产业链延伸空间大 从现有设计类产业园发展经验看，产业 链延伸是产业发展的重要模式。人居设 计产业自身特征来看，人居设计产业链 可延伸性强，未来发展空间大。 以人居设计为行业切入点 可行 15 第五章 项目发展方向 ? 明确项目定位 16 项目发展方向 本项目发展方向是 以低密度办公物业为主体，打造符合区域发展方向的，具有良好市场前景的 创意人居设计产业园 布艺设计 家具设计 灯具设计 其他设计 前期目标客户 后期跟从客户 主 客 力 户 目 群 标 公装型室内 设计公司 中型建筑设 计公司 规划设计 景观设计 其他设计 效果图公司 模型公司 其他相关公司 下 客 游 户 连 群 带 CBD区域部分客户 (广告公司、咨询公司) 其他房地产相关公司 房地产开发服务产业链 17
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