2月15日，随着苏翊鸣夺得北京冬奥会单板滑雪男子大跳台金牌，首钢滑雪大跳台的赛时任务圆满结束。首钢滑雪大跳台承担的四个项目比赛任务也全部结束。中国选手摘得其中的两枚金牌，分别属于谷爱凌和苏翊鸣。这座冬奥会场馆也成为中国队的“双金”福地。

　　北京首钢曾是民族重工业的重要代表，是北京市的工业长子，但为了2008年北京奥运会的环境治理，它经历了史无前例的大搬迁，人去厂空，只留下那些高炉、冷却塔和车间厂房；如今，当冬季奥运会来到北京，这座满是工业遗存的老园区，借助冬奥会重新焕发出新生。国际奥委会官网刊文指出，北京冬奥会留下的最伟大遗产之一，便是带动首钢工业园区域的复兴。

　　2015年秋天，筑境设计董事总建筑师薄宏涛开始了首钢改造项目的工作，走进这幕徐徐拉开的伟大城市更新时代大幕之中。他希望通过一步一个脚印的更新努力，让首钢园区完成从工业性向城市性的转变，把城市西部封闭大厂逐步打开，变“城市生活梗阻”为“城市活力策源地”，并以此为激发点为更大范围的城市带来活力。

　　“首钢改造不仅是把工业遗存变成遗址公园，而是通过城市复兴的方式为它注入更多的城市功能，使得城市区域乃至整个城市机体的功能能有效提升，这是我们设计的初衷。”薄宏涛说。

　　改革开放40年，中国经历了大规模的快速城镇化过程，取得了非凡的成就，创造了巨额的财富，中国城镇的快速发展，成为全球城市发展史上的重大事件。但速度是把双刃剑，高速的城镇化也带来诸如城市宜居度、文化传承、特色缺失、土地利用率等一系列问题。

　　师从中国工程院院士程泰宁先生的薄宏涛多年来深耕城市更新领域，在他的实践中，始终尝试以学术化的观点去系统思考城市更新模式、寻求城市激活触媒、选择恰当策略、平衡产业赋能并重塑城市价值。

　　对于中国城市发展的现状，薄宏涛说：“纵观世界城市发展，近现代中国城市的发展状况在很长一段时间对西方国家是追赶的态势，而经过了40余年的改革开放，我们的城镇化水平已经逐步可以对标欧洲一些城镇化进程中顶尖的城市。在这一轮发展中，传统的粗放城市发展模式亟待改变，城市发展走向精致型存量发展的更新轨道已经成为历史的必然。”中国城市开始全面面对城市更新问题，这是一个与西方发达国家可以产生共鸣的城市领域。

　　2015年12月，北京2022年冬奥组委正式成立，之后宣布落户首钢，为京西十里钢城的凤凰涅槃注入了核心品牌，这样的国家级大事件也成为老工业园区更新的重要推手。

　　2022冬奥组委西十冬奥广场©陈鹤

　　有幸加入首钢园这座老工业园区更新的项目，薄宏涛认为这是一个千载难逢的历史机遇。一个百年老厂，在中国工业史上有着独特的历史地位，深厚的文化积淀成就着一种全新的建筑思考方式的开始。如何改造，薄宏涛有着深思熟虑的想法：“欧美国家进入工业化的时间比我们早，建立起对于工业遗存的价值认知比我们早，更新实践也比我们早。我们能够从他们发展的历程上面看到我们有可能会经历的一些过程。”

　　2022冬奥组委西十冬奥广场鸟瞰©王栋

　　1970年至1980年代中后期，在发达国家如火如荼的城市更新运动中，对工业遗存的保护更新逐渐成为其中的重要部分。对于工业遗存的保护更新不是简单的推倒重建，虽然大规模的推倒重建具有高效等优点，但这会彻底改变城市原有的深层结构和肌理，或许会给城市留下不可修复的“疤痕”。城市也将不断丧失承载着历史记忆的肌理，很可能会造成个性的泯灭，走向趋同。

　　薄宏涛表示：“作为建筑师，我们可以通过对特定地点的小尺度干涉，针灸式激活其潜能，最大化地带动区域活力，促进整个区域甚至更大范围的更新发展。深入挖掘本地市民生活，修复城市区域固有气质，传承的记忆能够引起最强烈的共鸣，进而激活整个区域实现复兴。”

　　冬奥组委在永定河畔石景山东麓、阜石路以南，选择了首钢主厂区西北角的西十筒仓片区建设冬奥组委办公园区，其基地得名于地块北侧的原西十货运支线，这一选址环境特殊，冬奥广场基地南侧的秀池和西侧的石景山山体及永定河生态绿廊，为项目带来了绝佳的外部山水自然环境。可以说，这里既是首钢在一个世纪前的建设起点，又是首钢在一个世纪后的新发展起点。

　　作为首钢园区北区启动的先导项目，首钢西十冬奥广场的落地具有标志性意义，薄宏涛的团队正是承担了这项先导项目的主体部分。

　　对于当时的场景薄宏涛至今印象深刻：“在西十筒仓创意园区项目设计的过程中得到了‘冬奥组委要来了’的通知。冬奥组委办公园区进驻，虽然对于项目来说是重大利好，但是对于筑境设计团队来说却有些尴尬，因为曾经的‘西十筒仓创意园区’和‘冬奥组委办公园区’的定位不可同日而语，这意味着之前的设计基本需要推倒重来。项目极高的要求和严苛的设计周期对我们都是巨大的挑战。”

　　2022冬奥组委西十冬奥广场©王栋

　　面对基地内部密集布局的筒仓、料仓、供料通廊、转运站及供水泵站等10个工业遗存，冬奥组委规划设计部提出了“国际化、工业范、中国风”设计要求。薄宏涛需要迅速将原设计方案进行大幅调整，将这一区域改造为集办公、国际会议、奥运展示和配套休闲于一体的国际化综合园区。最终，设计团队对冬奥组委给出的“命题作文”——“国际化、工业范、中国风”，在极端的时间内交上了一份满意的答卷。

　　联合泵站改造办公楼东立面及开放楼梯系统©陈鹤

　　在设计的过程中，薄宏涛认为所有的改建和加建都要遵循工业的原真。方案在谨慎保留原有建筑钢结构和混凝土结构的基础上，设计保留原有结构空间作为主要功能空间使用，新建交通核服务空间以钢框架外置。这样，建筑造型忠实呈现出了“保留”和“加建”的不同状态，表达了对既有工业建筑的尊重。

　　此外，项目中穿行于建筑之间和屋面的室外楼梯及步廊系统为整个建筑群在保持工业遗存原真性的同时，叠加了园林化特质。整组建筑就是一个立体的工业园林，移步换景间，传承了中国园林的古典空间序列之美。设计通过众多近人尺度的插建和加建细腻地缝合了原有基地内散落的工业构筑物。营造出了景色宜人、充满活力的院落，以“院”的形式语言回归了东方最本真的关于“聚”生活态度。

　　工业遗存更新区与普通项目的万丈高楼平地起不同，其项目启动设计的首要条件不是获取控规指导下的规划指标和甲方任务书，而是秉承对工业遗存足够的敬畏心，详尽掌握原有图纸、充分踏勘基地、了解工艺流程、精细测绘现状、准确鉴定结构，在这些条件的支持下，才可较为客观和专业地评价和制定遗存的拆改原则。

　　“如果不了解工艺、不了解现状、不了解历史，不能将这些信息了然于胸，就没有资格真正做好所面对的更新设计”，薄宏涛深知场地踏勘的重要性，他也从未忘记过程泰宁院士“从实践中来到实践中去”的教诲。

　　薄宏涛和团队的设计就从读懂高炉的两万多张原始设计图纸开始，同时反复向首钢设计院设计人员讨教，“最开始，我们不懂钢铁的工艺，就找首钢的老工艺师，去学去问。还有一个办法，身体的介入——用脚去丈量。踏勘、求教和读图这三者反复循环，直到对空间的认知，就像电脑建成一个三维数字模型，能够进入到脑子里。”

　　三高炉项目西接石景山和秀池，北依冬奥广场，东侧是首钢大道和与之遥相呼应的一二号高炉。在首钢近百年的炼铁发展史中，三高炉是一座“功勋高炉”，是首钢企业形象的代表，是一代又一代首钢人记忆的依存。

　　三高炉博物馆及全球首发中心整体鸟瞰©王栋

　　薄宏涛在其《存量时代下工业遗存更新的策略与路径》一书中提到，三号高炉0～72m的十一个检修平台，筑境设计团队通过前后近百次现场踏勘才基本理清工艺流程与所有工业构件的功能逻辑及空间关系。就是这样的努力，才能让设计人员达到在后续设计中对加建、插建、贴建的空间交接关系了然于胸。

　　也正是基于对现场的充分踏勘设计师才能精准判断各工艺建构筑物及设备构件的美学价值以及改造可能性，才能在异地通过电话随时处理施工现场的各种问题如同身在现场，这也为项目高质量顺利推进奠定了技术认知的基础。

　　除建筑单体外，薄宏涛认为厂区基地内各种构筑物、开放空间、绿化植被有必要通过精细踏勘尽快熟悉。

　　比如，烧结厂、炼铁厂、焦化厂、炼钢厂、氧气厂等的乔木树形干差万别，尤其焦化厂树形奇特，究其原因就是厂区污染程度不同，对植物生长影响不同所致。而园区的主要乔木多为行道树，和原有工艺动线组织有极高的契合度，某种程度上说，类似重工业园区的开放空间和行道树必定相互匹配，即和道路、轨道、河道、堆场等空间对应。这就是地纹，独特地属于每一块土地的不一样的肌理。

　　运动员公寓风雨廊侧院内的保留树木©陈鹤

　　而踏勘，就是读懂土地秘语的唯一方式。基于对现场的真切认知，薄宏涛提出首钢园区的9字改造方针：封存旧、拆除余、织补新。

　　“封存旧”，谦恭对待工业遗存，保存专属于土地的城市集体记忆；“拆除余”，谨慎拆解不必要的构筑，打开工业与自然和城市对话的通廊；“织补新”，塑造公共空间叠合不同场所，置入功能激发活力，成长为城市生活的崭新组成部分。

　　从2015年接到首钢改造任务至今，筑境全情投入，沉浸式参与了首钢园区的大量更新工作，陆续参与了西十冬奥广场、星巴克冬奥园区店、国家体育总局冬季训练中心、网球馆及运动员公寓（俗称洲际冠军酒店）、洲际假日智选酒店秀池店、三高炉全球首发中心、六工汇、香格里拉酒店、制氧厂、一高炉超体空间、金安桥交通枢纽一体化及遗址公园和滑雪大跳台等一系列工作，为冬奥会做出了出色的保障助力工作。

　　国家体育总局冬季训练中心（冰壶馆主入口）©陈鹤

　　国际体育总局冬季训练中心（网球馆及运动员公寓）©陈鹤

　　冬训中心 首钢秀池智选假日酒店-保留树木与建筑的对话©陈鹤

　　从群明湖远眺铁狮门六工汇购物中心©黄建志

　　筑境设计、LCR合作完成的香格里拉酒店©根本堂建筑摄影

　　首钢制氧厂南鸟瞰©根本堂建筑摄影

　　首钢滑雪大跳台©首钢新闻中心袁德祥

　　其中最近火到“出圈”的滑雪大跳台由清华大学建筑学院院长张利老师领衔，清华、筑境、戈建筑、首钢院合作完成。作为运动员腾空时的独特背景，首钢工业园区已停用的烟囱和冷却塔在赛事转播时的画面中十分醒目，这凝结着北京冬奥组委践行可持续发展的办奥理念。美国《纽约时报》2月8日发表文章说，首钢大跳台是北京城市再发展项目的一部分，被冬奥组委官员称为全世界首座永久保留使用的滑雪大跳台。

　　关于首钢的城市更新实践，薄宏涛选择了“都市针灸”的方式。

　　首钢北区西片区选择了4个核心锚点项目来进行“都市针灸”，而围绕锚点建设的关联建筑被称为相应的城市织补区。薄宏涛说：“四个锚点建筑像是四根银针扎下去，活力就焕发出来了。”

　　锚点建筑被链接后形成了核心规划结构，既有遗存肌理下空间再生的规划逻辑已经明晰。规划以此为基础补白缺失肌理区域，进行由点及面的都市织补，从而呈现出清晰的新旧肌理融合状态。园区也从第一个“压缩了的适应性更新”阶段进入“稳步加速有机更新”的新阶段。

　　北区一系列项目结合重要针灸式锚点建筑进行空间及功能织补。围绕单板滑雪大跳台，织补了制氧厂北地块主厂房改造的录播厅、冷却泵站改造的赛时检录中心、大跳台配套冷却塔及电厂改造的香格里拉酒店、制氧厂南区腾讯视频全球演播厅、体育研发创新中心；围绕冬训中心，织补假日智选秀池酒店、五一剧场及制粉车间片区整体改造六工汇（含五一剧场黑匣子剧场、十四总降+水厂改造及加建的办公研发楼宇、澄清池改造及加建的商业街、五制粉改造的儿童运动体验中心、7000风机房+二泵站+九总降改造及加建的商业中心及配套办公、临群明湖北岸备件库改造的商业街、软化水车间改造及加建的办公楼)；围绕三高炉博物馆及全球首发中心，织补秀池地下车库、水厂车间改造的网球馆、红楼迎宾馆、假日智选网球馆公寓酒店；围绕冬奥广场，织补星巴克冬奥园区店、假日智选工舍酒店、北七筒临时性利用改造。

　　薄宏涛认为，针灸式更新作为较小代价的更新介入手段，被广泛应用于城市更新的实践领域，从公共空间到重要建筑的针灸锚点，都承担了率先介入区域、引导空间转换、支撑产业导入、唤起集体记忆、重塑社区荣光、激活场所活力的重要职能。而跟随其后的都市链接和都市织补则将针灸的动能串接、放大、整合，最终形成强大的区域复兴发展驱动力。

　　冬奥会开幕前，首钢园区已经成为了真正的网红打卡地：中芬冬季运动年开幕式、平昌冬奥总结会、冬奥吉祥物发布会、奥林匹克博览会、外国驻华使节招待会、“一带一路”全球青年领袖荟萃活动等240余场重要活动在此举行，累计参与人数超过30万人次，区域活力加速释放，热度、亮度、受关注度不断提升。

　　北京院、首钢国际、筑境设计合作完成的服贸会首钢园展区 ©黄建志

　　2021中国科幻大会©首钢新闻中心

　　园区内，三高炉干法除尘控制室变身星巴克、精煤车间改造为“四块冰”冬训中心、7000风机房成为六工汇购物广场、首钢发电厂成为北京首钢园香格里拉酒店。借助三高炉、一高炉等特色工业遗存，人工智能场景应用、科幻产业等新业态汇聚，构成持续发展的独特潜力。

　　越来越多的人看到，新首钢地区蝶变过程中，活力指数不断提升。

　　冬奥会期间，薄宏涛每日关注着赛事进程。对于大跳台的爆火“出圈”，他毫不意外——“大家对滑雪大跳台以及整个园区共同呈现的魔幻场景，一定会有两个‘共情‘——一是数字化时代下，对于赛博朋克场景的共情；二是在存量时代下，工业遗存凭借城市更新再次焕发出的光彩，来唤醒城市力量时代的共情。首钢园区正在同为命运共同体的全人类面前传递一个可持续发展的清晰口号。”

　　对于后冬奥时代的首钢园区，薄宏涛在设计之初也做了长久的规划——他认为曾经的工业遗存在奥运后终将回归城市，承担城市职能，所以它应该更具城市性。“我们设定的建筑退台、地下通道、地表的路径、空中的连廊是都是开放的，可以贯通的，既接驳城市道路，又链接轨道交通。这就把我们一个传统的、二维的城市步行系统，变成一个多维的立体系统，让人能够更多地跟城市公共空间接触、交流和对话，让人们能更清洁、便捷地到达，这是这个巨大园区的公共性和城市性，在后奥运时代，通过产业的不断迭代，与城市同呼吸共成长，这是会是更新中的城市性思考为这块土地带来的蝶变。”

　　“2001年，还在学校读研的我，跟每一个中国人一样，在电视机前见证了申奥成功的历史时刻。激动人心的场景至今历历在目。后来从首钢项目第一根线条画起，看着它一点点长大。这种情感就像父亲看自己的女儿一样。城市的梦想在这块土地上变成了现实。作为一个参与首钢改造项目的建筑师，也作为在这个蓝图中，勾勒线条和倾注心血的那个人，我觉得自己是最幸福的那一个人。”薄宏涛说。

　　时代更替，对城市空间提出新的要求，

　　继承调整，对自身精准定位重获新生。

　　在消费升级与产业转型背景下，城市更新成为城市化进程的重要命题。城市更新是系统性工程，资金需求大、涉及利益主体多、规划程序复杂、开发运营周期长和收益回报不确定等等，是对企业综合能力的考量。

　　消化和盘活城市存量资产，是房企在存量时代实现可持续发展的必修课。

　　城市更新实践中我们面临哪些问题和挑战?

　　✦城市更新项目前期，如何评估资产价值，测算投资回报？

　　✦面对产权、股权关系复杂的城市更新项目，有哪些合作方面的机制创新？

　　✦如何结合区域特点来做项目定位与功能提升，实现可持续运营？

　　✦如何通过内容与创意赋能老旧空间？

　　✦如何聚焦布局产业，拓展招商渠道？

　　✦如何通过创新业态与场景营造实现运营提升？

　　项目“投资测算、定位规划、设计改造、运营提升”等关键环节。

　　如何提升老旧物业资产价值，缔造城市新活力。

　　2天系统课程、2个深度参访、4位实战老师

　　主题一：城市更新的投资模式、代表案例及风险防范

　　一、狭义背景下城市更新的定义及投资范畴

　　二、城市更新领域主要商业模式及代表案例

　　三、不同商业模式下投资评估体系及退出策略

　　五、几种典型商业模式项下风险雷区及防范

　　主题二：城市更新项目的改造规划与运营落地

　　康文玲老师从事文化项目运营管理工作超过20年，2012年从台湾地方政府文化主管重返台北，操盘华山1914文化创意产业园区，从2015年初至今专注于国内文化艺术与工业遗产、历史街区等创意空间运营相结合的项目探索。

　　曾任梵天集团文创运营中心总经理，操盘北京西店记忆项目，与日本、德国、英国等国际城市更新与文创产业发展研究机构有长年的交流合作。

　　一、城市更新项目规划篇——创意产业与IP经济

　　1. 全球创意产业与IP经济发展

　　2. 城市旧有空间的IP挖掘与项目定位

　　3. 项目运营与激活区域发展策略

　　二、城市更新项目运营篇——创意园区的从1.0到3.0

　　1. 创意园区的三个版本与三次迭代

　　3. 为下一轮内容做准备——产销人发财

　　产业聚焦下的文创项目运营3.0时代

　　一年1500档活动的策划与合作机制

　　最典型的轻资产运营园区的盈利模式

　　台北·华山1914——百年前制酒厂改造文创园区

　　华山1914文化创意产业园区的前身为“台北酒厂”，园区内完整保存着日治时期制酒产业建筑群，兼容不同时期、不同类型、不同构造工法，俨然一座产业建筑艺术博物馆。园区范围7.21公顷，室外面积3.5公顷，全区为历史建筑保护群。

　　2007年民间团队运营投资3亿元新台币，约合人民币8千万元。

　　每年举办各种展览、表演等活动至少1000多个，很多活动是一年一度长期举办。园区定位“文化创意产业、跨界艺术展现与生活美学风格塑造，以“酷”与“玩”为规划主线。

　　主题三：运营为核心的产业园操盘逻辑与落地经验

　　倪伟源老师全面负责8号桥及集团城市更新与创意园区产品的整体开发及营运。

　　倪伟源老师在地产行业已有逾20年经验，曾任职于香港瑞安地产、新加坡传慎集团、香港崇邦地产。曾参与过上海新天地、外滩三号、大宁国际等上海标志性项目的工作。2002年加入启客集团，担任集团财务总监，2006年起兼任8号桥项目总经理及集团营运副总裁，在此期间，成功完成8号桥2期、3期、4期的开发与营运，以及8号桥与美国AG基金公司、8号桥与中国平安信托的投资合作。2013年起担任集团高级副总裁、2016年起担任集团执行董事，开始全面负责集团城市更新与创意园区产品的整体开发及营运。

　　一、项目定位和物理空间对招商运营的重要性

　　1. 项目定位是产业园运营的灵魂

　　从8号桥、三邻桥两个项目截然不同的产业定位谈定位的逻辑

　　从8号桥、三邻桥两个项目谈物理空间对招商的影响

　　2. 切入主题产业，成为行业的一员

　　3. 引进行业领军企业，规划园区企业能级组合

　　4. 坚持招商原则：渠道与推广、管理与评估

　　1. 建立多元的服务体系，满足客户需求

　　3. 深入主题产业，做行业的群主

　　市场化和国际化的城市更新改造特色

　　上海·8号桥创意园——汽车制动器老厂房改造的创意产业集聚区

　　项目总占地面积近万平方米，建筑面积逾 20000 平方米，前身是上海汽车制动器厂约 15000 平方米的老厂房。8号桥一期2004年年初开工，8个月时间就完成改造，开园时达到了70%的入驻率。该项目吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业入驻，包括海内外知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司。

　　8号桥为政府引导，公开招标，租赁承包市场化开发的一个成功样例。这里的空间经历功能性调整，行业业态乃至人才服务模式也都经历了转型。

　　上海·三邻桥——保温瓶胆厂改造体育邻里文化中心

　　三邻桥前身为上海日硝保温瓶胆厂，金地商置继8号桥之后在上海打造的又一个地标项目，也是上海第一个以“体育文化”为主题的城市更新项目，创新性地将园区打造为体育文化产业集聚和消费区，除了篮球、足球、游泳、健身等常见的体育运动之外，重点引入攀岩、潜水、跑酷、搏击、射箭等小众项目。运营团队以支持者角色参与其中，组织多种体育文化活动和赛事，成为上海市民家庭出行最暖网红地标。

　　主题四：解读城市更新典范，揭秘首钢园六工汇

　　2. “北京首钢园”由工业遗址到城市复兴

　　3. 六工汇—首钢园的城市更新“明珠项目”

　　西店记忆FunsTown是由梵天集团主导的具有独特改造设计理念和全新运营模式的文创小镇。园区是六条铁路围合形成的封闭基地，2016年梵天集团借势改造，把纵横高低的铁轨，变成文化属性强的怀旧空间。

　　项目不仅仅是城市更新改造，甚至涉及了城市新农村发展过程。项目涵盖老厂房改造、社区运营、历史建筑翻修重建等内容。

　　项目定位以创意IP的能量聚合产业，打造以影视IP为主导衍生及数字內容全产业链生态圈。从传统的空间运营，到运营一个全产业链的平台，在帮助企业成长的同时，也让自身的IP影响力输送出去。

　　在城市更新的过程中，不仅改变了周围的空间美学和产业生态，重新赋予了城市存量空间新的生命，也通过设计，在城市更新中作出了“创意”。

　　首钢园城市更新的项目六工汇，由美国铁狮门和首钢基金联合投资建造运营，项目位于首钢园北区最核心的地块。项目总体量22.5万平方米，由11栋产业办公、11栋独栋旗舰商业和1座购物中心组成，容积率低至1.2。

　　六工汇由六幅互通的地块组成，汇聚独栋旗舰商业、企业独栋、多功能空间和大型室外广场于一体的世界级都市社区。项目六大亮点：汇战略、汇生态、汇创新、汇设计、汇生活、汇人气，“六工汇”，作为首钢工业遗存改造核心项目，纳入了“十四五”规划的城市更新的样本，是新时代首都城市复兴新地标。

　　链接商业、物业的运营管理和服务；

　　打造商业、产业、体度假生态价值链。

　　课程彩蛋——城市更新项目实战工作坊

　　在老师的指导下，结合自身的项目和白天的授课学习，和同学一起；

　　在特定的主题下，探讨项目、总结操盘经验、分析问题；

　　结合自己操盘过程中遇到的问题，重新思考操盘策略和关键节点；

　　在资源互补中产生新的链接和思考。

　　学习城市更新项目的顶层设计、产业导入

　　掌握城市更新项目的投融资方法和风险管控

　　了解项目运营的关键任务节点和方法

　　企业决策人、存量资产持有方、开发商、运营方相关部门负责人

　　国有资产管理方、城投、文投、交投、旅投企业...

　　从事文商旅产品规划、品牌、招商、运营等领域人士

　　关注持有型项目投资的金融机构人士

　　保留旧有文明痕迹， 是对历史的温情与敬意。

　　创新设计与精准定位，是满足当下新消费需求。