北京开年土地首拍冷热分化：2宗触顶摇号2宗底价成交
1月4日，北京开启2024年头部场土拍，4宗地块全部成交，收金122.035亿元，平均溢价率为8.9%。其中，“大瓦窑双子”地块均触顶摇号成交，京能、中建信和各落一子；羊坊地块、房山拱辰地块均以底价成交，分别由中建壹品、北京城建摘得。这4宗地块出现明显冷热分化。
业内人士认为，相较之前丰台大红门地块遭22家房企争抢的激烈场面，北京2024年头部场土拍则较显理性。整体来看，两宗触顶地块继续为北京市场注入了积极因素，令房企对接下来北京土拍市场仍然持看好态度，未来局部地块火热现象或时有发生。
“大瓦窑双子”地块均触顶摇号成交
丰台区作为城六区主力供应区域，此次出让大瓦窑两宗地块和羊坊一宗地块。其中，丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期DWY-L44地块率先进行竞拍，其报价触及土地上限价格38.41亿元，转入摇号环节，由京能置业幸运摇中，溢价率15%。该地块性质为F1住宅混合公建用地，土地面积约3万平方米，规划建筑面积约9万平方米。
另一宗丰台区卢沟桥街道大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块同样是触顶摇号成交，蕞终赢家为中建信和，成交价38.525亿元，溢价率15%。
这两宗地块临近，均是触顶后进入摇号环节，也被称之为“大瓦窑双子”，销售指导价均为8.3万元/平方米（浮动8%）。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，此次出让的丰台大瓦窑L42、L44地块共吸引8家房企参拍，包括中建壹品、中建信和、京能、天恒、华润、保利、城建、兴创。两宗地块均位于西南五环内，仅一路之隔。其周边在售竞品为2020年7月拿地的国誉万和城和首创天阅山河，网签均价约为8万元/平方米。此次土拍的地块销售指导价8.3万元/平方米，时隔三年半仅有小幅增长，体现了北京在“稳地价、稳房价、稳预期”方面的工作成绩。
据北京链家研究院分析师岳微介绍，丰台大瓦窑L42、L44两宗地块位于四环至五环之间，属于临铁地块，距离地铁14号线米，周边已有一定基础生活配套。其中，大瓦窑L42地块为三角地块，开发企业排布住宅产品存在一定难度。大瓦窑L44地块整体方正，但有公建配建要求，公建占比达30%，也存在一定开发难度。从报名参拍的企业来看，中建、天恒、京能、兴创等均为在京有代表项目的实力房企，竞拍氛围火热。
“此次摇中大瓦窑馨城项目二期DWY-L44地块的京能置业，参与摇号地块近十次后终有斩获，由此可见房企对布局北京市场的决心坚定。”岳微如是说。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，两宗大瓦窑地块意外火热，似乎成为北京本场土拍的重要关注点。除地理位置具备一定优势外，契合房企布局策略也是大瓦窑两宗地块备受追捧的原因，例如区域内主打改善产品，报名企业中的中建壹品、中建信和具备一定的改善经验。
中建壹品以底价22.3亿元摘得羊坊地块
除了丰台大瓦窑触顶摇号成交外，另外两宗地块则以底价成交。其中，中建壹品以底价22.3亿元摘得丰台区羊坊村棚户区改造土地开发项目YF-041地块。对此，关荣雪认为，羊坊地块以底价成交不排除是受周边配套相对基础、竞品压力较大的影响。
据悉，羊坊041地块位于南五环内，距离北京荟聚购物中心仅2公里，土地性质为R2二类居住用地，土地面积约2.58万平方米，规划建筑面积约5.67万平方米，销售指导价7.2万元/平方米。
在岳微看来，羊坊041地块位于总部基地板块，无不利因素，但地块距离地铁较远，周边配套较为基础。此前招商蛇口在周边竞得020地块，打造第二座“臻园”系列，在此高品质竞品项目的压力之下，需要拿地房企拿出产品设计“硬实力”。
岳微还表示，作为城六区中辖区范围大、土地储备充足、承担主要供应作用的丰台区，自2021年以来，已出让21宗住宅用地，涉及万泉寺、纪家庙、大红门、青塔、南苑、郭公庄等多个板块，地块属性、地理位置、周边配套都较为良好，住宅产品涵盖刚需、改善、高端等多层次居住需求，属于具有较强流动性的置业区域。在此“去化”又“竞争”的环境下，对开发企业的建设运营要求提升，虽然其竞争压力增大，但给购房者提供了更多购房选择。
北京城建再次落子房山，预期双盘联动
今天，房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块由北京城建以底价22.8亿元斩获，成交楼面价为1.7万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米。该地块土地面积约9万平方米，建筑控制规模13.8万平方米，土地性质为城镇住宅、幼儿园用地。
值得一提的是，2023年12月20日，北京城建以底价12亿元竞得房山区长阳镇北广阳城棚改项目地块，成交楼面价约为1.87万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米。与今天北京城建新拿的房山区拱辰街道地块，直线公里。
岳微认为，与之前同为北京城建以底价摘得的广阳城地块相比，房山拱辰地块虽然也为临铁地块，但距离房山线广阳城站距离较远，预计北京城建将进行双盘联动，共建房山居住新圈层。
“房山拱辰地块位于市郊铁路副中心线良乡站东侧，其北侧则是中建·京西印玥项目，目前月均流速约30套。”张凯如是说。
整体来看，关荣雪表示，相较之前丰台大红门地块遭22家房企争抢的激烈场面，北京2024年头部场土拍则较显理性，其中溢价成交的两宗大瓦窑地块各吸引了6家房企参与报名。不过，在这场土拍中，两宗触顶地块继续为北京土地市场注入了积极因素，令房企对接下来的北京土拍市场仍然持看好态度，未来局部地块火热现象或时有发生。
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