北京土地市场升温 房价以稳为主
8月3日，北京公开出让两宗地块，总成交额达148.93亿元。北京市公共资源交易服务平台数据显示，截至当日，北京今年已完成24宗土地使用权交易，交易额达718.27亿元。上海土地市场网站数据也显示，截至7月底，上海拍出住宅地块多于往年。
从全国范围来看，不止一线城市土地市场热闹。根据易居房地产研究院近日发布的《2020年上半年中国百城居住用地报告》，今年上半年，全国100个城市居住用地成交面积和土地出让金均超过去年同期。在各地宏观经济承压状态下，此类地市交易有效地促进了地方财政的稳定，防范了各地固定资产投资失速的风险。但同时，地方财政如何平衡土地依赖，也是挥之不去的老问题。
根据易居房地产研究院近日发布的《2020年上半年中国百城居住用地报告》（以下简称“报告”），2020年上半年，全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米，超过去年同期规模，同比增长2.6%。在土地出让金方面，统计数据显示，今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元，同比增长13.1%。
“受疫情影响，一季度土地交易行情非常弱，这和土地交易工作停滞或暂缓等有关。到了二季度土地交易市场放开，房企为加快完成年度土地储备工作，积极拿地，带动了土地交易市场的活跃。上半年地市交易规模超过去年同期，说明地市在企稳，成为房地产市场率先复苏的指标。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
从城市来看，报告显示，北上广深4个一线%。今年上半年的地价走势呈现“倒U形”走势。
以北京为例，贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉北京商报记者，北京本轮地价上涨主要是成交结构因素影响，一方面不限价商品房地块数量占比较大，另一方面多宗优质地块陆续成交。
同策研究院研究总监宋红卫也告诉北京商报记者：“今年出现了很多优质地块，吸引房企参与，这也是今年一些地块成交价比较高的原因。而且去年下半年很多地块都主要在城市外围，所以很多房企拿地力度下降，这也意味着2020年是很多房企的补仓时间点。加之从传统房企拿地节奏来看，上半年拿地的比例比较高。今年受疫情影响，企业融资也有所松动，部分城市在地块限制上也有调整。这多方面的原因下，导致了今年上半年土地交易市场比较热。”
值得关注的是，根据报告，从全国百城居住用地出让金收入排序看，今年上半年增速最快的 9 个城市均为三四线城市或地级市，分别为南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德和襄阳。此类城市上半年土地出让金收入增速较快，均超过了100%的水平。
“出现此类情况并非偶然，其客观反映了三四线城市的压力。”严跃进表示，在疫情冲击下，今年上半年各类三四线城市复工复产节奏相对慢，财政收入面临一定压力。加大土地推介、积极供应土地，有助于在活跃地市的同时，促进地方财政收入的稳健，有助于保增长。
基于上半年特殊的社会经济背景，此类卖地动作并无不妥。但如何减少对土地交易的依赖，是下半年地方政府的重要课题。
“土地财政是不可持续的。” 宋红卫直言，土地上涨导致整体商务成本上升，对于实体企业是有挤出效应的。在某一阶段靠土地是可以理解的，但长期来看，还是要通过减负降税、金融支持、提高营商环境等多方举措支持实体企业，避免热钱过多地进入房地产，这也需要一个过渡的环节。
许小乐也表示，今年以来，中央层面提出并多次强调“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，经济增长将主要依赖内在需求增长，刺激消费需求，重塑国内产业链。在此背景下，数字经济、智能制造、生命健康等战略新兴产业将迎来快速发展，地方政府宜抓住此窗口期，通过招商引资、内部培育等方式大力发展符合自身特点的新兴产业，逐步实现就业、税收等规模经济效益。
同时，通过产业培育、居民消费等内在增长极增加财政收入。在确保不发生系统性风险的前提下，加快政府债券发行使用，尽早发挥债券资金使用效益。在财政资金利用上，要突出重点、提质增效，盘活存量资金、加强预算执行管理。
地价的升温会否导致房价有所上涨？从稳定预期的角度看，各地后续还需要在稳地价等方面做更细的工作。
许小乐表示，从北京商品住宅成交量来看，截至7月，北京商品住宅成交量同比仍下降，成交价也未显著上涨，可见土地市场热度并未引起市场明显波动，市场价格整体以稳为主。
今年也多次强调“房住不炒”。7月24日召开的房地产工作座谈会重申，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。强调因城施策，全面落实城市政府主体责任，并实施好房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场。
7月以来，深圳、杭州、宁波、东莞等城市也已收紧房地产调控，保障刚需群体，补漏洞抑制投资投机行为，促进市场回归理性。
严跃进也表示，下半年房地产调控的基调是明确的，即要时刻绷紧房地产调控这根弦。“稳地价、稳房价、稳预期”的工作思路不变，客观上要求后续调控工作常抓不懈。从土地市场的稳定发展角度看，地价上涨过快城市势必需要积极管控，尤其是要严查违规资金进入购地市场。
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