北京二轮土拍：房企的难与易
近日，北方寒流来袭，南方亦受台风之扰。诸多城市第二轮集中供地也像这样的天气一般，秋意冷然。杭州、广州、上海等热门城市土地均现较高流拍率。聚焦北京，头部轮集中供地溢价率超过20%、一日揽金过千亿元的火热场面没能延续。二轮土拍出现降温，底价成交已经是常见现象。在北京本轮土拍中，原计划出让的43宗土地仅有17宗成交，其余地块延期至下一批集中供地出让，约60%的高流拍率引发关注。尤其是作为供地大户的朝阳区，供应11宗地，除十八里店地块以底价成交外，其余10宗地均延期供应。
二轮土拍的转凉，从数据中可见一斑。
根据贝壳研究院数据，与首批次相比，北京本轮土拍总供应面积达496万平米左右，较首批次增长约40%，但由于有多宗土地延期，成交数量锐减，本轮土拍总出让金额仅为513.5亿，约是首批次供地的一半。同时，平均溢价率约4.2%，较首批次的7.1%小幅回落。
经过竞拍，16宗土地******有5宗地块以底价成交，仅有海淀区两宗地块进入竞品质环节，土拍竞争热度较首轮明显下降。“市场有风险，拿地需谨慎。”或许已成为近日部分房企的心声。
上述研究院认为，本轮土拍的平淡收尾，主要原因或是土拍政策调整的影响。今年7月，中共中央政治局会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
“稳”字当头、调控政策收紧，加之行业内部分企业陷入困境，房企早已学会谨慎行动。
贝壳研究院认为，部分前期负债较高的房企在土地市场尤为保守，也有益于降低稳健型房企的竞争压力，获取性价比更高的土地资源。
聚焦企业，中铁置业及其联合体拿地3宗，权益成交金额约62.5亿元，华润及其联合体联合拿地2宗，权益成交金额约56.7亿元，中海独立拿地2宗，权益成交金额约56.6亿元。以上房企也成为了本轮土拍拿地TOP3。
值得注意的是，本轮土拍首次采取竞“现房销售面积”的新规则。在该规则下，中铁置业+兴创联合体以37.84亿元的总价、“现房销售”5.4万平方米的价格拿下大兴区黄村镇一地块。
现房销售规则对企业现金流有着较大的要求，而今年陷入困境的几家房企中，现金流问题是关键。浏览房企中报可知，“增收不增利”早已成为诸多企业的现状。“面粉”价贵不敢出手的情况下，房企将如何保证利润的提高？
“与过去相比，房企所能获得的开发利润比较有限。”业内人士韩乐认为，诸多城市已经给出了住宅销售指导价，出售住宅时，价格以此为上限。同时，竞地价又极度压缩了开发商的利润空间。当前，房企开发一块住宅用地的利润率普遍在2%-3%。
在上一轮土拍中，有房企表示：“拿地可能会赔钱，但不拿地就是慢性自杀。”
但并非没有出路。合硕机构首席分析师郭毅认为，当前的市场状况下，房企仍有利润空间。在本轮北京的集中供地中，部分地块的利润率比首批次要高。“企业在年初拿地，更多是出于补仓的需求，所以彼时拿地较为积极，地价抬升的幅度比较高，由此也压缩了利润率。”据郭毅介绍，本轮土拍中，没有达到竞价上限的地块数量很多，有所斩获的企业拿地成本也比从前低，利润率也因此得到了一定程度上的保障。
同时，也有业内人士指出，如想保障利润，房企或许可以通过其他方式。“较为常见的方式就是减少在公开市场拿地，转而接手其他企业的转售项目。如此，便可以用较低的价格获得非公开市场拍卖的土地和其他资产，以降低成本，提升利润。”该业内人士说。
总之，在调控加码下，行业逐渐告别非理性繁荣，回归理性发展。
实力显现 央企国企成为本轮拿地主角
值得注意的是，在本轮土拍成功出让的17宗宅地中，仅有龙湖和懋源两家民营企业参与拿地，其中懋源单独拿下丰台区一地块，龙湖与北辰组成联合体取得一宗位于门头沟的地块。剩余地块则由央企、国企以独立体或联合体的方式斩获。
下半年以来，恒大、新力、花样年等房企纷纷面临经营困境，使得市场信心受挫，这一点充分体现在民企的动作上，捂紧钱袋子度过市场变革期成为共识的同时，他们的拿地也趋于保守谨慎。同时，部分民企对利润率有着较高的要求，所以在本轮土拍中并未出手。“而且，部分民企依旧以‘高杠杆’的方式经营，自有资金并不宽裕。动辄四十亿、五十亿元的土地款，对于民企而言是一种压力和挑战。”郭毅如是说。
房企们没有出手，也有金融方面的原因。由于上半年银行放款周期拉长，许多房企并没有拿到全部的销售回款，部分按揭回款难以到手，资金较为紧张。如果后续银行逐步放款，按揭贷款边际得到改善，房企回款情况或将恢复。
与民企境况不同，以中海、华润等为代表的央企，和以北京城建、首开等为代表的地方国企，在拿地时意向强烈。对于已在全国楼市布局的央企来说，多在北京已有项目布局，在二轮土拍竞买趋缓的情形下，补仓愿望强烈。另一方面，北京本地国企再得地块，对于拓展规模、稳定大盘有着显著作用。
三道红线压力下，上述两类企业有着相对较小的经营风险以及较为稳定的现金流，也更有能力赢得集中拿地这一“重现金流”的竞争。
另外，融资成本也是较为重要的一点。“大部分央企、国企的融资成本较低，也是有利于企业整体利润率的。”韩乐如是说。
从竞拍结果看，土拍降温的势头已出现。有业内人士预测，未来各地或调低土地出让价格以顺利完成土地出让，土地市场热度将保持低位运行，溢价率指标或将进一步走低。同时，年底是房企为第二年补仓的重要节点，第三轮土拍情况或许会有所好转。
而对于房企而言，不论是央企、国企还是民企，修炼内功更为重要。优化结构，降低管理成本，实行精细化管理，以期提升利润，将是企业“活下去”的重要途径。
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