京沪土拍：市场冷热不均零溢价成主旋律
9月27日，随着蕞后三宗地块的成交，上海第三轮集中供地终于落下帷幕。
整体来看，两地市场以稳为主，均未出现流拍现象，央企、国企、城投仍是拿地主力军。不过，虽同为一线城市，但两地的土拍市场却呈现出了差异。从成交结果看，北京市场回温、上海遭遇“冷场”。
不过，热门地块依然备受青睐，北京、上海多宗热门地块引发一众房企争抢。在多位业内人士看来，当前房企资金不足，选择将“好钢用在刀刃上”也是情理之中。
9月23日，北京率先完成第三批集中供地，18宗地块全部成功出让，揽金500.29亿元。其中，10宗地块以底价成交、8宗地块转入线下竞拍。
值得注意的是，热门地块海淀永丰0013号地块、0015、0016地块和丰台区槐房村地块、造甲村地块吸引了多家房企参拍，蕞终均达到地价上限。不仅如此，海淀区永丰0013号地块在竞现房环节也达到3.6万平方米的上限，实现了地价和竞现房面积“双触顶”。
在热门地块的带动下，北京本轮土拍的热度总体企稳并呈现小幅回升态势。中指研究院土地事业部负责人张凯指出，北京本轮集中供地的平均溢价率为6.06%，较二批次上涨0.71个百分点，土拍热度稍有升温。
不仅如此，相较于此前已完成三轮土拍的杭州、青岛、厦门等地来看，北京本轮土拍的溢价率也处于领先地位。不过，上海第三批集中供地却遭遇“冷场”。
9月27日，为期三天的上海集中供地结束，35幅地块全部成交，总金额高达1053.8亿元。其中，底价成交24幅，达到中止价地块7幅。底价率为今年三批次中蕞高，中止价率则为蕞低。
在张凯看来，京沪市场出现分化与市场差异有关。从供应方面来看，北京的供地表现相对克制。数据显示，北京今年供应53宗地，规划建面492万㎡，出让金收入1480亿元；上海则供应了109宗地，规划建面1038万㎡，土地出让金收入2713亿元。“重点布局上海的房企投资额度用的也比较快，到现在很多房企拿地资金用的差不多了，而重仓北京的房企资金相对宽裕一些。”张凯说道。
他进一步分析指出，北京有一个特点，就是开盘快，正负零即可开盘销售回款，因此三批次拿的地今年年底前还是有希望能够开盘回款，为房企贡献当年的销售业绩。而上海对于预售形象进度的要求较高（具体为：主体结构的1/2以上、疫情期间主体结构做到1/3），这对于希望今年拿地就能贡献业绩的房企来说，吸引力有所下降。
公开资料显示，截至9月27日，北京一批次的地块大多早已开盘销售，且部分项目表现强劲。合硕机构首席分析师郭毅透露，经过和绝大部分开盘项目沟通，项目首开去化情况基本达到企业预期。然而，上海今年一批次的地块截至目前还尚未开盘销售。
克而瑞研报指出，2022年，大部分城市在前三季度都完成了第三轮集中土拍，从效果来看，即便土拍政策“一松再松”，政府不断通过“让利”、增加优质供应等手段维稳土拍，但整体土地市场仍难见起色，房企参与度几乎处在历年的低谷。
在这一大背景下，京沪两城也不复往日风采，寒意尽显。但在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，相比于其他城市，京沪两地本轮土拍均未出现流拍，仍可算是市场稳妥过渡的状态。
其认为，毕竟在市场下行期，房企只得以“活下去”为主，除经常活跃在土拍市场上的企业之外，其他企业不会再去土拍市场冲刺。归根结底是因为今年市场明显承压，大家都在观望，等待更明确的信号出现。
在信号明确以前，房企仍趋于谨慎为主。张凯分析指出，上海本次的拿地企业依旧以头部央国企、地方国资平台和混合所有制企业为主，并且多以联合参拍的形式参与。可见，近期头部房企和地方国资平台的资金压力逐渐显现，同时对于未来市场的不可预期也降低了头部房企的拿地意愿，不愿承担过高风险。
或许正是囿于此，京沪两城也不得不改变供地策略。以往供地中，北京超半数地块需执行“70/90”面积限制要求，但在本轮土拍中，北京不再以此作为约束条件，土拍规则再度优化，开发商可以根据市场需求来动态调整产品。
与此同时，在本轮土拍中，北京、上海均采取了“少而优”的供应方式，供地以楼市表现较好、库存偏低的热点区域为主，减轻项目去化压力，吸引更多房企的注意力。
而优质、稀缺的“准豪宅”地块也毫无意外地引发了市场激烈竞争。比如, 北京海淀区永丰产业园013地块便吸引了8家房企或联合体的争抢，此项目指导价高达8.5万元/平方米；上海闵行华漕地块则共吸引了10家房企报名，据贝壳数据显示，今年9月，此地块周边的绿城臻园的二手房成交价格超过11万元/平方米。
值得注意的是，今年以来，豪宅项目是市场上的宠儿。据豪宅1号发布的2022年1-8月北京住宅成交排行榜显示，排名TOP10的项目中有8席都是均价8万 /平方米以上的豪宅项目。同时，学府壹号院中建壹品学府公馆两个豪宅项目的网签业绩，均已突破百亿大关。基于此，房企将眼光瞄准高端项目也不足为奇。
只是，个别项目的火热仍难以改变市场降温的基调。克而瑞认为，源于当前市场并未出现明显的企稳信号，并且房企现金流压力仍是当前“生存下去”的重要一环，因此，对于绝大多数企业而言，暂缓拿地、加快销售是度过危机的首要目标，即便是核心城市不断宽松土拍政策、不断让利也难以实质性解决当前投资低迷的问题。其预计，短期拿地意愿仍难以恢复。
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