上地NEO：更新中关村难度系数90丨商办资管
位于北京中关村核心区的上地NEO是资产管理在城市更新中应用的典型案例，也是办伴大客户定制办公的代表作。这是一个总建筑面积近6000平米的独栋办公，非标准写字楼，办伴从城市“新引擎”的定位出发，结合当代艺术并采取高标准施工工艺，重塑了外立面及内部空间、调整功能业态以及引入智能系统等，重新唤醒了建筑活力，优化了资产。
目前项目已经改造完成，新兴互联网企业快手集团也已入驻。我们希望通过本文窥见它的各方面改造的细节。值得一提的是，原投资方仅6个月即完成了资产出让，实现了“融投管退”的闭环。而办伴的全流程资管能力也有所展现。
对于北京这个超一线城市而言，城市更新成功案例有许多，新近改造完成并投入使用的Distrii办伴北京上地NEO办公空间正是一个经典案例：客户定制项目，开业即满租；不足1年，服务资本方实现资产高效退出；荣膺“2019资管新势力—办公资管典范奖”。
放眼望去北京西北五环西二旗，这里是中国互联网行业密集度蕞高的地方，素以大厂扎堆、混乱又缺乏特色的建筑、环境以及忙碌的码农而广为人知。它是十几年来城市发展以及产业变迁的一个缩影。
从地铁西二旗站出来往西200米，纯玻璃幕墙的独栋圆形建筑在周边环境的映衬下显得佼佼不群。螺旋向上、层次分明的结构，远远看去恰似一朵“云”，标志鲜明，引人注目。
这是智慧新办公运营服务商Distrii办伴携手资本方，通过存量资管模式打造的上地NEO办公空间，该项目已经改造完成并迎来某新兴互联网企业的定制入驻。
名称：Distrii办伴北京上地NEO办公空间
地址：北京市海淀区上地东路1号院2号楼
如果说中国头部代互联网中心在中关村，第二代互联网重镇西二旗当之无愧。从原来的农村，到如今的“创新宇宙中心”，西二旗驻扎着网易、百度、新浪、滴滴、小米等科技巨头。可以说，中国互联网潮汐涨落就在西二旗。
互联网与科技产业的集聚与变迁推动了区域内办公市场的快速发展，原先的带有“城乡结合部”气息的办公项目已无法满足当下企业的办公需求，更新势在必行。反之，空间的升级有利于引入创新型企业，也会进一步满足人们对高品质办公与消费的需求；同时，城市资源再配置，也进一步推动片区发展。这就形成了一个正循环。
纵观上地NEO，该项目位于西二旗核心区域。西邻中关村软件园及众多互联网巨头如腾讯、联想等总部基地；南接清华大学、北京大学、中国农业大学等国内一流高等学府；北靠中关村森林公园，紧邻西二旗地铁站，连接京新、京藏两条市内直达高速，交通、区位优势极佳。
走近看，上地NEO其前身为盈创动力园区B座，在北京市上地中关村科技园内非常局限的一块场地内，并且恰好处于上地东路和上地十街交叉口。
自2003年开业后一直以商办业态为主，在改造前一二层零散经营着各类快餐店，3-4层为零碎办公区，整体为废弃过时办公建筑。
改造完成后，整体为纯办公业态，无论从内至外均为西二旗瞩目亮点。
“不谋全局者，不足谋一域”，对于存量改造而言，一套具有全景式视角的顶层设计，尤为重要。本案虽是一个独栋建筑，但建筑连接园区，园区连接着区域，区域又扩散到城市，这是一个系统性的过程。
那么，在改造升级前，作为互联网产业的载体，这个空间该如何完成蜕变？
对于上地NEO来说，它的顶层设计中“驱动力”是关键所在。
项目所处为快速发展的创新中心，但项目乃至园区周边环境均为一片落后景象，使得从一开始的项目规划就有意极力提升办公环境为出发点，重点打造西二旗一个办公典范。
基于原有的建筑形态，幕墙结构立面等综合考虑，以“动力元素”设计理念贯穿，依托现有建筑特征，从内至外升级办公产品，从点带动园区，从园区辐射区域，从区域点亮城市。
具体又可以从以下四个层面进行分析：
外观：建筑外观陈旧，造型单调，如何在原有建筑中做出视觉升华并实现建筑与环境的交融？
功能：在原有空间形态上，如何重塑内部空间，提空间使用能效？
智能：如何应用智能化，实现企业高效便捷办公？
效率：改造过程中，如何快速响应客户的需求？
在前期设计规划中，考虑到项目位于园区枢纽以及本身圆锥台型造型和幕墙结构立面，原外立面与各层平面水平夹角为73°，使得在墙体附近办公空间严重不足，极为压抑等问题，上地NEO采用了分层、折叠型玻璃幕墙结构。
四边形平面玻璃相契合，阳角阴角共同交错。而每一个折叠单元阳角在空间形态中连续形成不同维度、不同角度的圆与椭圆，这些圆相互叠落，形成系统化的共生共延，让项目律动感增强，线条感更加流畅，使得建筑层次更丰富，更具现代感；同时这样的设计极大减少了对办公视线的干扰，更让色差减小，不易眩晕。
据统计，项目总共应用了800余块玻璃，每一块玻璃均是定制，其尺寸、形态、角度各不相同。
这是一个浩大且复杂的工程。如果将建筑工程按难度系数大致区分，相比一般的6.0-7.0系数的建筑，上地NEO项目的难度系数则在9.0之上，高出不止一个层面，这在外立面玻璃幕墙改造升级上体现尤为明显。
除却审美和视觉因素，玻璃的功能性要求也极高，对光的折射率、保温性、隔热涂层、遮阳膜等都兼备考虑到位，以保证室内采光度以及温度的平衡舒适。
而1层建筑大厅及入口处通过幕墙玻璃巧妙叠错，自然形成了弯月型雨棚，雨棚上方则设计了星空灯顶，让整个建筑在夜晚显现璀璨。
至此，一个全新的世界铺展而来。白天，光线透过玻璃，洒在室内的白墙上，形成光影的变化。变幻的光，让每一刻的氛围都在发生微妙的变化；夜晚，建筑的曲面被点亮，成为西二旗一道静谧风景，如同夜空中一朵云，轻盈、自然，随逸、飘动。
静态的建筑被赋予了一种时间感和生命的变化感，千变万化的光影，更让它呈现出一种未来感。
这让该项目不仅在造型上更具审美性，能够拥有一个360无死角的宽广视野，此外还打造了更加开阔的内部空间，减少了原内部空间因过高水平夹角而产生的压抑感；而局部区域，可伸手触碰旁边的枝叶。
可以说，将办公空间具有的“现代性”、“科技性”特征进行极大延伸,通过建筑外观与空间内渗透“建筑景观的公共性”，实现空间与城市功能融合共享。
因此，上地NEO称得上是一个结合当代艺术高水准施工工艺于一体的独特性建筑，也成为上地中关村科技园区的新地标，将在未来城市更新中起到极大创新借鉴意义。
美好的建筑，是人们办公场所，也是生活、交往、开展社群活动的空间，在有限的空间创造无限的可能也是项目的核心思考之一。
内部空间方面的升级一方面体现在空间利用的极大提升。
得益于折叠型玻璃幕墙结构，使空间摆脱平面局限，把原73°幕墙角扩大到120°，并立体延伸至外，蕞大程度将空间效能提升到极致。
上地NEO为独栋项目，更有利于摆脱传统写字楼固有布局，可以在保证使用功能的同时，将不同业态进行规划重组，充分利用每个空间，加强各个区域彼此间的融合与互动性。
项目通过局部楼板拆除，联通了首层与地下室的空间，将空间与楼层间相互串联形成穿越式联动空间，同时还设计了咖啡，餐吧，娱乐影音和休息区。
如此动静结合让办公环境更加人性化，而项目中景观阶梯则成为这其中“动”与“静”的枢纽带。
此外，原有建筑梁柱体系简洁处理，局部梁柱以其原貌展现，结合新增的空调新风系统，提升办公环境的舒适度的同时，依然可追溯到此楼过去的历史记忆。
可以看到，Distrii办伴打磨出更有活力的建筑形态，并通过设施、设备更新，带动整体的大楼使用，让其在功能业态上有了更大的延展。
智慧与科技的应用也是上地NEO焕新升级的核心一环。Distrii办伴在上地NEO打造了一个全场景系统，包含了智能通行管理解决方案、无感知人脸采集分析系统、超级会议管理系统、智能集控系统、智能能耗管理等，通过客户端App打造线上线下一体化的智慧办公解决方案。
即上地NEO通过引进办伴办公智能化、楼宇智能化解决方案，使得该项目在提高线下空间使用效率的同时，形成数据“云”，将线下空间连接到线上平台，将传统建筑升级为“云上建筑”，助力办公效率优化。
而上地NEO是典型的客户定制项目。在改造中期即锁定了为该项目定制客户的目标，在服务层面，客户的定制需求满足又是全新的一种方式。
利用成熟的产品模块和完善的供应链，Distrii办伴得以在保证“低成本、高品质”的前提下，装修时间比行业平均缩减50%，高效率满足客户需求。
上地NEO项目的高效呈现，离不开Distrii办伴成熟的产品模块和完善的供应链，来高效满足客户对生态、环保等的需求。
目前上地NEO项目已正式交付客户。
在服务客户定制过程中，考虑到入驻企业的行业特质、公司结构、办公习惯等，Distrii办伴为客户量身定制办公场景。
在这个过程中，客户思维也就是企业思维非常重要。进一步说，Distrii办伴利用沉淀的办公空间数据和经验，不会像传统的服务公司一样“惟客户命令是从”，而是真正站在客户的角度考虑其办公需求和升级，从各部门办公区的布局设计、员工工作习惯、文化氛围营造乃至未来发展带来的需求升级等，用“同理心”为客户考虑、服务，甚至会在专业上超前“挑战”客户，为其搭建超出原有预期的企业办公场景及体验。可以说，为之计深远。
同时，融入办伴积累的数据和经验，去引导企业构建更加面向未来的办公场景，进一步实现办公智能化、高效化等。
从2019年3月，Distrii办伴与翰同资本、中金佳晟就“北京上地NEO项目”在京正式签约并启动，双方就资产管理、运营等方面，展开深度合作，到6个月后，吉宝置业中国1.78亿收购该项目。
也就说，不到1年的时间，资本方就快速实现了资产退出，如此速度让行业关注与惊叹。而为上地NEO项目提供全流程高效资管服务的Distrii办伴也进一步“从幕后走向台前”，充分展现了办伴全流程资管能力。
上地NEO项目中，Distrii办伴通过外观焕新、内部空间焕新、功能焕新等，内外兼修打造上地新地标，投使用后将对整个区域的审美、办公体验升级、产业发展提供正向带动作用。
而项目的全流程和高难度突破，对Distrii办伴服务资管的团队而言，既是一个实践的过程，也是团队能力提升的过程，更让团队看到了将来的发展方向和自身价值的体现。
在城市更新的大背景下，存量改造资产升级将成行业主流，而拥有一支专业的服务资管团队和强大资本、基金等合作伙伴力量让Distrii办伴在存量资管领域拥有了真正的、夯实的核心竞争力和主动权。
未来，Distrii办伴将持续不断晋级蜕变自身能力的同时，更联合多方力量，持续撬动更多的城市存量资产，推动城市更新加速发展。
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